【宅建過去問】(平成18年問14)借地借家法

AはBとの間で、平成16年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約(期間2年)を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. Bが、Cの承諾を得ることなくAに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Cとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。
  2. 借地権の期間満了に伴い、Bが建物買取請求権を適法に行使した場合、Aは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Cに対抗できる。
  3. 平成18年3月に、借地権がBの債務不履行により解除され、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが解除されることをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
  4. 平成18年3月に、借地権が存続期間の満了により終了し、Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Aが借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Aの請求により、Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

正解:3

18-14-0

1 正しい

借地権者Bが借地上の建物を第三者Aに賃貸し、建物の敷地として借地を使用させたとしても、土地の転貸には当たらない(民法612条。大判昭8.12.11)。この場合、Bは、依然として建物所有のため自ら土地を使用しているからである。したがって、Cの承諾を受けなかったとしても、借地の無断転貸借とはならない。

※借地上の建物を売却する場合は、借地権の譲渡に当たる。したがって、借地権設定者の承諾が必要となる。

■類似過去問(借地上の建物の賃貸)
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 年-問-肢内容正誤
126-07-1借地上の建物を土地の所有者に無断で賃貸した場合、土地所有者は、無断転貸を理由に、土地の賃貸借契約を解除できる。×
218-14-1土地の貸主の承諾を得ることなく借地上の建物を賃貸しても、借地の無断転貸借とはならない。
307-07-4借地上の建物を賃借する場合、賃借人は、土地の貸主の承諾を得なければならない。×

2 正しい

18-14-2建物の賃借人Aは、すでに建物の引渡しを受けている。つまり、賃借権につき対抗要件を備えている(借地借家法31条1項)。
したがって、建物買取請求により、建物所有者BからCに替わった場合であっても、Aは、Cに対して、自らの賃貸借を対抗することができる。

■類似過去問(建物賃貸借の対抗力)
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 年-問-肢内容正誤
127-11-3[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。×
222-12-1建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
321-12-3引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。
420-04-4建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
519-14-4登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。×
618-14-2建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
712-12-1賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。×
802-13-1引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。×
901-13-1建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。

3 誤り

18-14-3建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる(借地借家法35条1項)。
しかし、借地権が借地権者Bの債務不履行によって解除された場合には、この規定の適用はない。

■類似過去問(借地上の建物の賃借人の保護)
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 年-問-肢内容正誤
122-11-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。
218-14-3借地権の債務不履行による解除を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。×
318-14-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。
412-12-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所に明渡しの猶予を請求できる。

4 正しい

肢3参照。建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる(借地借家法35条1項)。

■類似過去問(借地上の建物の賃借人の保護)
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 年-問-肢内容正誤
122-11-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。
218-14-3借地権の債務不履行による解除を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。×
318-14-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所が期限を許与できる。
412-12-4借地権の存続期間の満了を、建物の賃借人が1年前までに知らなかった場合、裁判所に明渡しの猶予を請求できる。

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