2014/10/19 / 最終更新日時 : 2025/06/26 家坂圭一民法[16]4(1).借地・借家の不法占拠者への対応

【宅建過去問】（平成26年問07）賃貸借契約

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賃貸人Ａから賃借人Ｂが借りたＡ所有の甲土地の上に、Ｂが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Ｂは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。

ＢがＡに無断で乙建物をＣに月額10万円の賃料で貸した場合、Ａは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
Ｃが甲土地を不法占拠してＢの土地利用を妨害している場合、Ｂは、Ａの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してＣの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてＣの妨害の排除を求めることができる。
ＢがＡの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でＣに転貸した場合、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行で解除されても、ＡはＣに解除を対抗することができない。
ＡＢ間で賃料の支払時期について特約がない場合、Ｂは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。

Contents

正解：２

正解：２

設定の確認

1 誤り

借地権者（Ｂ）が借地上の建物を第三者（Ｃ）に賃貸し、建物の敷地として借地を使用させたとしても、土地の転貸借には当たりません（民法612条１項。大判昭08.12.11）。この場合、Ｂは、依然として建物所有のため自ら土地を使用しているからです。したがって、土地所有者（Ａ）の承諾を受けなかったとしても、借地の無断転貸借にはなりません。無断転貸借でない以上、Ａが土地の賃貸借契約を解除することは不可能です（同条２項）。

※借地上の建物を売却する場合は、借地権の譲渡にあたります。したがって、土地所有者（Ａ）の承諾が必要です。

■参照項目&類似過去問

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借地上の建物の賃貸（民法[26]5(1)③(b)）

	年-問-肢	内容	正誤
		[共通の設定] 甲土地所有者ＡがＢと締結した建物所有を目的とする賃貸借契約に基づいて、Ｂが甲土地上に乙建物を所有している。
1	26-07-1	ＢがＡに無断で乙建物をＣに月額10万円の賃料で貸した場合、Ａは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。	×
2	18-14-1	Ｂが、Ａの承諾を得ることなくＣに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Ａとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。	◯
3	07-07-4	ＣがＢからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Ｃは、その賃借についてＡの承諾を得なければならない。	×

2 正しい

■所有権に基づく妨害排除請求権の代位行使

借地権者（Ｂ）は、借地権を保全するため、借地の不法占拠者（Ｃ）に対して、土地所有者（Ａ）の妨害排除請求権を代位行使することができます（民法423条１項。大判昭04.12.16）。

※この場合、Ｂは、土地を自らに引き渡すように要求することができます（最判昭29.09.24）。

■賃借権に基づく妨害排除

借地権者が対抗要件を備えている場合、土地上に建物を有する第三者に対し、妨害排除請求権を行使することができます。つまり、不法占拠者に建物の収去や土地の明渡しを請求することができます（民法605条の４）。
本問の借地権者Ｂは、「自己名義で乙建物の保存登記をしている」というのですから、借地権に関する対抗要件を備えています（借地借家法10条１項）。したがって、Ｂは、甲土地の賃借権に基づいて、不法占拠者Ｃの妨害排除を求めることが可能です。

■参照項目&類似過去問

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債権者代位の転用（民法[16]4）

	年-問-肢	内容	正誤
借地・借家の不法占拠者への対応
1	26-07-2	賃借した土地が不法占拠されている場合、借地権者は、土地所有者の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使して妨害排除を求めることができる。	◯
2	22-07-3	建物賃借人が、賃貸人に代位し、建物の不法占拠者から直接自己への明渡請求が可能。	◯
3	07-05-4	建物賃借人が、賃貸人に代位し、不法占拠者に対する妨害排除請求権の行使が可能。	◯
登記請求権
1	22-07-2	未登記建物の買主は、売主に対する建物の移転登記請求権を保全するため、売主に代位して、建物の所有権保存登記手続を行うことができる。	◯
2	07-04-3	売主Ａ・買主Ｂ間の売買契約が通謀虚偽表示によるものであった場合、Ａの債権者Ｅは、自己の債権を保全するため、Ｂに対して、ＡＢ間の契約の無効を主張して、Ａの所有権移転登記抹消請求権を代位行使することができる。	◯
3	07-05-3	不動産がＡ→Ｂ→Ｃと譲渡され、登記がＡにあるとき、Ｃは、ＢのＡに対する登記請求権を代位行使できる。	◯
錯誤による取消し
1	13-02-2	錯誤による表意者の債権者は、表意者が錯誤を認めず、売買契約を取り消す意思がないときでも、表意者に代位して、売買契約を取り消すことができる。	×

借地権の対抗要件（借地借家法[02]1(1)(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R07-11-1	ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約を締結した。甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。	×
2	R03s-06-2	土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。	◯
3	R03s-11-3	借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。	◯
4	R02s-11-1	借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。	×
5	R02s-11-3	土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。	×
6	R02s-11-4	借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。	◯
7	R02-11-1	Ａ所有の甲土地につき、Ｂとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。Ｂは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、本件契約締結後に甲土地を購入したＣに対して借地権を主張することができる。	×
8	H30-11-4	[ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Ｂは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Ｂと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。	×
9	H29-11-1	（Ａ所有の甲土地につき、平成29年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（本件契約）が締結された。）Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。	×
10	H28-11-1	［Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借］Ａが甲建物を所有していても、建物保存登記をＡの子Ｃ名義で備えている場合には、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＤに対して、Ａは借地権を対抗することができない。	◯
11	H28-11-2	［Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借］Ａが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＥに対して、Ａは借地権を対抗することができない。	×
12	H26-07-2	借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。	◯
13	H26-11-2	借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。	◯
14	H25-12-3	二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。	◯
15	H24-11-1	建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。	◯
16	H24-11-3	土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。	◯
17	H20-13-4	口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。	◯
18	H18-13-4	公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。	◯
19	H15-13-1	借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。	◯
20	H11-13-1	自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。	×
21	H11-13-2	配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。	◯
22	H11-13-3	一筆の土地上にある２棟の建物のうち１棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。	◯
23	H11-13-4	所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。	◯
24	H08-13-1	長男名義の保存登記があれば、対抗可。	×
25	H08-13-2	自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。	◯
26	H08-13-4	定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。	×

3 誤り

賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の賃貸借契約が、Ｂの債務不履行により解除された場合、ＢＣ間の転貸借契約における転貸主Ｂの債務も履行不能となり、転貸借契約は当然に終了します（最判平09.02.25）。

※この場合、Ａは、賃貸借契約の解除について、Ｂにのみ催告すれば十分です。Ｃに対して延滞賃料を代払いする機会を与える義務はありません（民法541条、612条、613条。最判昭37.03.29）。

■参照項目&類似過去問

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転貸の終了（債務不履行による解除）（民法[26]5(4)②、借地借家法[06]4(2)②）

[共通の設定]
Ａは、Ｂに対し甲建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-12-3	建物の転貸借がされている場合において、本件契約がＢ（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Ａが転借人に本件契約の終了を通知した日から６月を経過することによって、転貸借契約は終了する。	×
2	H28-08-1	Ａは、Ｂの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Ｃに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。	×
3	H28-08-3	ＡがＢの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、ＣのＢに対する賃料の不払いがなくても、ＡはＣに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。	◯
4	H26-07-3	ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸した場合、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行で解除されても、ＡはＣに解除を対抗することができない。	×
5	H25-11-2	Ｂの債務不履行を理由にＡが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸していたときには、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。	×
6	H23-07-4	Ａは、Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。	×
7	H18-10-2	ＢがＡの承諾を受けてＣに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行を理由に解除され、ＡがＣに対して目的物の返還を請求しても、ＢＣ間の転貸借契約は原則として終了しない。	×
8	H16-13-4	賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。	×
9	H10-06-3	Ａは、Ｂの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を解除しようとする場合、Ｃに対して、３ヵ月以前に通知し、Ｂに代わって賃料を支払う機会を与えなければならない。	×
10	H10-06-4	Ａが、Ｂの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を適法に解除した場合、Ｃは、ＢＣ間の転貸借契約に基づく転借権をＡに対抗することができない。	◯

4 誤り

土地や建物に関する賃料は、毎月末に、当月分を後払いするのが民法上の原則です（同法614条）。

※特約で別段の定めをすることが可能です。実際にも、賃料を先払いとする契約が多数派を占めます。

■参照項目&類似過去問

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賃料の支払時期（民法[26]なし）

	年-問-肢	内容	正誤
1	26-07-4	賃料の支払時期について特約がない場合、賃借人は、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。	×

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令和07年宅建本試験解答速報・解説

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