自らが売主である宅地建物取引業者Ａと、宅地建物取引業者でないＢとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
2. ＡとＢが締結した建物の売買契約において、Ｂが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からＢの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Ａは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Ｂの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
3. Ａは、喫茶店でＢから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その４日後に、Ｂから法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Ａは、当該宅地をＢに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
4. Ａは、Ｂとの間で宅地の割賦販売の契約（代金3,000万円）を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Ａは、Ｂから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

正解：３

【１】誤り

宅建業者は、自ら売主となる宅地建物の売買契約の締結に際し、代金額の20％を超える額の手付を受領することはできない（宅地建物取引業法39条１項）。本肢では、2,000万×20％＝400万円であるから、100万円を手付として受領することには何らの問題がない。
また、宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約に関し、損害賠償の予定額を定める場合の上限も代金額の20％（本肢では400万円）である（宅地建物取引業法38条１項）。
しかし、手付金の上限と損害賠償予定額の上限の規制はそれぞれ別の規制であり、両者の合計が制限されているわけではない。
したがって、手付として100万円を受け取った場合でも、損害賠償の予定額を400万円の範囲内で定めることができる。

■類似過去問（損害賠償の予定等の制限）

■類似過去問（手付の額の制限）

【２】誤り

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は、特に定めがなかったとしても解約手付とされる。つまり、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」（宅地建物取引業法39条２項）。そして、これよりも買主に不利な特約は無効である（宅地建物取引業法39条３項）。
本肢でいえば、「買主Ｂからの解除期限が金融機関から住宅ローンの承認が得られるまで」との特約をすることは、買主に不利な特約であり、無効となる。
したがって、売主Ａが契約の履行に着手する前であれば、Ｂは手付金放棄による契約の解除をすることができる。

■類似過去問（手付解除の方式）

【３】正しい

クーリング・オフができなくなるのは、「引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき」である（宅地建物取引業法37条の２第１項２号）。
本肢では、代金全額は支払っているものの、物件の引渡しを受けていないのだから、依然としてクーリング・オフが可能である。

■類似過去問（クーリング・オフ：引渡し＆代金全額支払）

【４】誤り

宅建業者は、自ら売主として宅建業者でない者と割賦販売の契約を締結した場合、代金額の30％を超える金銭（本問では3,000万×30％＝900万円）を受領するまでに、登記その他売主の義務を履行しなければならない（宅地建物取引業法43条１項）。
「1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに」が誤り。

■類似過去問（所有権留保等の禁止）

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