【宅建過去問】(平成21年問37)8つの規制

自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
  2. AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
  3. Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
  4. Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

正解:3

22-38-0

【1】誤り

宅建業者は、自ら売主となる宅地建物の売買契約の締結に際し、代金額の20%を超える額の手付を受領することはできない(宅地建物取引業法39条1項)。本肢では、2,000万×20%=400万円であるから、100万円を手付として受領することには何らの問題がない。
また、宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約に関し、損害賠償の予定額を定める場合の上限も代金額の20%(本肢では400万円)である(宅地建物取引業法38条1項)。
しかし、手付金の上限と損害賠償予定額の上限の規制はそれぞれ別の規制であり、両者の合計が制限されているわけではない。
したがって、手付として100万円を受け取った場合でも、損害賠償の予定額を400万円の範囲内で定めることができる。

■類似過去問(損害賠償の予定等の制限)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
227-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
325-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
424-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
523-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
622-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
722-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
821-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
920-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1018-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1117-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1215-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1312-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1410-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1508-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1607-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1707-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
1805-43-2違約金20%とする特約が可能。
1904-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×
■類似過去問(手付の額の制限)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
226-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
326-33-3保全措置を講じることなく、代金の2%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
421-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
521-39-3未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能。
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×

【2】誤り

22-39-4宅建業者が自ら売主となる場合の手付は、特に定めがなかったとしても解約手付とされる。つまり、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」(宅地建物取引業法39条2項)。そして、これよりも買主に不利な特約は無効である(宅地建物取引業法39条3項)。
本肢でいえば、「買主Bからの解除期限が金融機関から住宅ローンの承認が得られるまで」との特約をすることは、買主に不利な特約であり、無効となる。
したがって、売主Aが契約の履行に着手する前であれば、Bは手付金放棄による契約の解除をすることができる。

■類似過去問(手付解除の方式)
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 年-問-肢内容正誤
128-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
227-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
325-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
422-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
521-37-2買主に不利な特約がある場合でも、売主は、買主の手付放棄による契約解除を拒否できる。×
620-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
719-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
818-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
918-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1015-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1113-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1211-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1308-49-4「引渡しがあるまで、いつでも手付解除が可能」という特約がある場合、買主は、売主が履行に着手していても、手付解除できる。
1407-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1507-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1606-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1706-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1805-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×

【3】正しい

クーリング・オフができなくなるのは、「引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき」である(宅地建物取引業法37条の2第1項2号)。
本肢では、代金全額は支払っているものの、物件の引渡しを受けていないのだから、依然としてクーリング・オフが可能である。

■類似過去問(クーリング・オフ:引渡し&代金全額支払)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
326-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
425-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
524-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
622-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
721-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
820-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
919-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1017-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1115-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1213-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1312-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1408-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1604-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

【4】誤り

宅建業者は、自ら売主として宅建業者でない者と割賦販売の契約を締結した場合、代金額の30%を超える金銭(本問では3,000万×30%=900万円)を受領するまでに、登記その他売主の義務を履行しなければならない(宅地建物取引業法43条1項)。
「1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに」が誤り。

■類似過去問(所有権留保等の禁止)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
123-39-3代金の10%受領で所有権留保は適法。
221-37-4代金の50%受領までに移転登記が必要。×
315-35-2代金の30%超を支払い、保証人を立てたのに、所有権移転登記をしないのは違法。
408-46-2代金の20%を受領し、物件を引き渡すときは、登記その他引渡し以外の義務も履行しなければならない。×

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