【宅建過去問】（平成02年問13）借地借家法（借家）
Ａは、ＢからＢ所有の建物を賃借して、居住しているが、Ｂがその建物をＣに売却し、登記も移転した。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- Ａは、建物の引渡しを受けているから、Ｃに賃貸借を対抗することができるが、建物の引渡しを受けていないときは、常にＣに対抗することができない。
- ＡがＢに敷金を差し入れていた場合、Ｃは、Ｂからその敷金を受領しない限り、Ａに対する敷金返還債務を引き継がない。
- ＣがＡに賃料の増額を請求した場合、Ａは、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める賃料を、直ちに供託すればよい。
- Ａが相続人なくして死亡した場合、Ａと事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、その事実を知った後１月内にＣに対し特段の意思表示をしないときは、ＡのＣに対する権利義務を承継する。
正解：４
1 誤り
建物賃貸借の対抗要件となるのは、以下の２つである。
- 賃借権の登記（民法605条）、
- 建物の引渡し（借地借家法31条２項）
したがって、建物の引渡しを受けていない場合であっても、賃借権を登記していれば、賃貸借を対抗することができる。
■類似過去問
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建物賃貸借の対抗力（借地借家法[06]1）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 27-11-3 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。 | ◯ |
| 1 | 27-11-3 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。 | × |
| 2 | 27-12-1 | 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。 | ◯ |
| 3 | 22-12-1 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 4 | 21-12-3 | 引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。 | ◯ |
| 5 | 20-04-4 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 6 | 19-14-4 | 登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。 | × |
| 7 | 18-14-2 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 8 | 12-12-1 | 賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。 | × |
| 9 | 02-13-1 | 引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。 | × |
| 10 | 01-13-1 | 建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。 | ◯ |
2 誤り
賃貸借契約期間中に賃貸人たる地位が移転した場合、敷金に関する権利義務は当然に新賃貸人に承継される（民法605条の２第３項）。
本肢は、「Ｃは、・・・敷金返還債務を引き継がない」とする点が誤り。
※賃借権の譲渡の場合、賃貸人が賃借権の譲渡を承諾したとしても、敷金に関する権利義務は当然には新賃借人に承継されない（最判昭53.12.22）。
■類似過去問
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賃貸人の変更と敷金（民法[26]8(3)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 20-10-2 | 賃貸中の建物が譲渡された場合、賃借人の承諾がなくても、敷金返還債務は新所有者に承継される。 | ◯ |
| 2 | 15-11-2 | 賃貸借契約期間中に建物が譲渡された場合で、譲受人が賃貸人たる地位を承継したとき、敷金に関する権利義務も当然承継される。 | ◯ |
| 3 | 15-11-4 | 賃貸借契約が終了した後、借主が建物を明け渡す前に、貸主が建物を第三者に譲渡した場合で、貸主と譲受人との間で譲受人に敷金を承継させる旨を合意したとき、敷金に関する権利義務は当然に譲受人に承継される。 | × |
| 4 | 11-14-4 | 賃貸借契約期間中に建物が売却され、賃貸人たる地位を譲受人に承継した場合、賃借人の承諾がない限り敷金返還債務は承継されない。 | × |
| 5 | 06-10-3 | 貸主が第三者に建物を譲渡し、譲受人が賃貸人となった場合、貸主に差し入れていた敷金は、借主の未払賃料を控除した残額について、権利義務関係が譲受人に承継される。 | ◯ |
| 6 | 02-13-2 | 賃借人が賃貸人に敷金を差し入れていた場合、建物の譲受人は、賃貸人からその敷金を受領しない限り、賃借人に対する敷金返還債務を引き継がない。 | × |
3 誤り
家賃の増額について当事者間に協議が調わない場合、賃借人Ａは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を 賃貸人Ｂに支払えばよい（借地借家法32条２項前段）。
供託ができるのは、Ｂに対して弁済の提供をしたにも関わらず、Ｂがこれを拒んだ場合に限られる（民法494条）。
本肢は、「増額を相当でないと考えたときは、・・・直ちに供託」とする点が誤り。
■類似過去問
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増額協議が調わないとき（借地借家法[06]2(1)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 16-14-4 | 借主は貸主の請求額を支払わなければならず、裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、貸主は超過額に年１割の利息を付して借主に返還しなければならない。 | × |
| 2 | 09-12-3 | 増額を正当とする裁判が確定した場合で、借主が既に支払った額に不足があるとき、借主は、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを貸主に支払わなければならない。 | ◯ |
| 3 | 09-12-4 | 借主が相当と認める額の家賃を提供したが、貸主が受領を拒んでいる場合、借主が相当と認める額の家賃を供託したとき、貸主は、家賃不払いを理由に家屋の賃貸借契約を解除することはできない。 | ◯ |
| 4 | 04-11-2 | 賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない。 | × |
| 5 | 02-13-3 | 貸主が借主に質料の増額を請求した場合、借主は、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める質料を、直ちに供託すればよい。 | × |
4 正しい
居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する（借地借家法36条１項前段）。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後１月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない（同項後段）。
■類似過去問
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居住用建物の賃貸借の承継（借地借家法[06]6）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02s-12-4 | 事実上の配偶者は、相続人に優先して、賃借人として地位を承継する。 | ◯ |
| 1 | 11-14-2 | 事実上の配偶者は、相続人に優先して、賃借人として地位を承継する。 | × |
| 2 | 07-13-3 | 内縁の妻の借家権承継を排除する特約は無効である。 | × |
| 3 | 02-13-4 | 事実上の配偶者は、借家人の死亡を知った後１か月以内に特段の意思表示をしない場合、借家権を承継する。 | ◯ |
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