【宅建過去問】(平成16年問30)宅建業の免許


宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Bに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。
  2. Cが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをDに委託する場合、C及びDは、免許を必要としない。
  3. Eが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Eは、免許を必要としない。
  4. Fが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Fは、免許を必要としない。

正解:2

1 誤り

Aは自ら所有する農地を宅地に転用して不特定多数に売却する売主である。
したがって、Aは宅地建物取引業の免許を必要とする(宅地建物取引業法2条1号・2号)。
宅建業者に媒介を依頼するからといって、自らが売主であることに変わりはない。

■類似過去問(「宅地」の意味)
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「宅地」とは(宅建業法[01]1)
 年-問-肢内容正誤
(1)全国基準
1R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
2R01-42-2宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。
3R01-42-3都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
427-26-ウ用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているもの→宅地に該当しない。×
509-31-1土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合→免許不要。×
608-41-3自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき→免許不要。×
705-35-2都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合→免許不要。
(2)用途地域内基準
1R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
2R01-42-4都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。
327-26-ア工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているもの→宅地に該当する。
416-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要。×
513-30-2用途地域内の所有地6区画を、売却する場合→免許不要。×
611-30-1用途地域内の宅地を、業者の媒介により、業として賃貸する場合→免許不要。
711-30-2用途地域内の農地を区画割りし、業として売却する場合→免許不要。×
801-35-3用途地域内の所有地を駐車場として、反復継続して売却する場合→免許不要。×
■類似過去問(宅建業者に依頼する場合)
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宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
226-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
324-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
419-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
516-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
615-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
714-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
814-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
913-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
1011-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1108-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1205-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1305-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1405-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1504-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1601-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

2 正しい

Cは自己所有のマンションを賃貸する貸主であり、Dはそのマンションを管理しているのみである(宅地建物取引業法2条2号)。いずれの行為も「宅地建物取引業」にはあたらないから、C・Dは免許を必要としない。

■類似過去問(自ら貸主・転貸主)
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自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R01-36-イ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
230-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
330-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
429-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
528-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
627-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
726-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
825-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
924-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
1024-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1124-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1223-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1322-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1419-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1517-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1616-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1714-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1814-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1913-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
2011-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2109-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2208-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2307-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2407-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2505-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2604-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2701-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要

3 誤り

【宅地にあたるか
用途地域内の土地は現在農地であろうとも宅地建物取引業法上の「宅地」にあたる(宅地建物取引業法2条1号)。
【宅建「業」にあたるか
Eは、自己所有の農地を区画割りして反復継続して売却している。これは宅建業に該当する行為である(宅地建物取引業法2条1号)。
【相手が公益法人】
売却の相手が公益法人のみであったとしても、宅建業でなくなるわけではない。
以上より、Eの行為は宅地建物取引業にあたり、免許を必要とする。

■類似過去問(「宅地」の意味)
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「宅地」とは(宅建業法[01]1)
 年-問-肢内容正誤
(1)全国基準
1R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
2R01-42-2宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。
3R01-42-3都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
427-26-ウ用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているもの→宅地に該当しない。×
509-31-1土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合→免許不要。×
608-41-3自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき→免許不要。×
705-35-2都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合→免許不要。
(2)用途地域内基準
1R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
2R01-42-4都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。
327-26-ア工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているもの→宅地に該当する。
416-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要。×
513-30-2用途地域内の所有地6区画を、売却する場合→免許不要。×
611-30-1用途地域内の宅地を、業者の媒介により、業として賃貸する場合→免許不要。
711-30-2用途地域内の農地を区画割りし、業として売却する場合→免許不要。×
801-35-3用途地域内の所有地を駐車場として、反復継続して売却する場合→免許不要。×
■類似過去問(公益法人に対して)
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公益法人に対する売却(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
116-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要×
209-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
304-35-3一団の土地付住宅を、多数の公益法人に分譲する場合→免許不要×

4 誤り

国や地方公共団体が宅建業を営む場合には免許は不要である(宅地建物取引業法78条1項)。
しかし、Fは甲県の依頼を受けて販売を代理しているのであって、甲県自体ではない。したがって、Fの行為は宅地建物取引業にあたり、免許を必要とする(宅地建物取引業法2条2号)。

■類似過去問(国・地方公共団体が絡む場合)
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国・地方公共団体が絡む場合(宅建業法[01]5(2)①)
 年-問-肢内容正誤
126-26-ウ国その他宅建業法の適用がない者から、反復継続して宅地を購入する場合→免許不要×
216-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
315-30-3甲県住宅供給公社が住宅を不特定多数に継続して販売する場合→免許不要
414-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
511-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
609-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
707-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
807-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×
■類似過去問(免許不要者を代理・媒介する場合)
内容を見る
免許不要者を代理・媒介する場合(宅建業法[01]5(5))
 年-問-肢内容正誤
国・地方公共団体
116-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
214-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
311-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
409-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
507-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
607-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×
破産管財人
122-26-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。×
219-32-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をEに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。×

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