“【宅建過去問】（令和01年問36）契約書面（37条書面）（個数問題）” に対して8件のコメントがあります。

1. 清水 より:

   2023/04/07 13:43

   基本的なことですいません。

   1で使われた　図書　とはなんでしょうか？

   宜しくお願いします。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2023/04/08 16:03

      清水様

      ご質問ありがとうございます。

      1で使われた　図書　とはなんでしょうか？

      ここでいう「図書」とは、重要事項説明の際に交付・説明する、「当該建物の敷地内における位置、各階の床面積及び間取りを示す平面図」のことをいいます。

      建築工事完了前の建物を取引する場合、重要事項説明に当たって、「完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項」を説明する必要があります。
      その説明の際、必要に応じて、「当該建物の敷地内における位置、各階の床面積及び間取りを示す平面図」を交付します。この「平面図」がここでいう「図書」です。

      37条書面には、「建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示」を記載する必要があります。この表示について、重要事項説明の際に使用した「図書」（＝平面図）を交付するわけです。

      復習ポイントを上げておきます。
      この機会に、[Step.1]基本習得編→[Step.2]実戦応用編と丁寧に復習しておきましょう。

      ■宅建業法[11]重要事項の説明
      2.説明事項
      (2).取引物件に関する事項
      ⑤工事完了時における形状・構造

      

      ■宅建業法[12]契約書面（37条書面）
      2.記載事項
      (1).必要的記載事項
      ②宅地・建物を特定するために必要な表示

      

      返信
2. Mao より:

   2022/09/11 22:13

   改めてコメントさせて頂きます。

   選択肢のアについてなんですが、建築工事完了前に、そもそも売買契約を成立させることは可能なのですか？
   そこが間違いだと思って×を選んでしまったのですが。。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2022/09/12 14:55

      Mao様

      改めてのコメント、お手数をおかけしました。

      選択肢のアについてなんですが、建築工事完了前に、そもそも売買契約を成立させることは可能なのですか？

      「契約締結時期の制限」に関する質問ですね。
      このルールは、

      • 工事完了前の物件に関する売買契約は、
      • 開発許可・建築確認などの処分の前には締結することができない

      というものです。
      逆から言えば、建築工事完了前の物件であっても、建築確認を受けていれば、売買契約を締結することが可能です。

      講義では、以下の図を使って説明しています。

      

      

      この論点について詳しくは、以下の項目を確認してください。
      ■宅建業法[09]業務に関する規制
      3.契約締結時期の制限

      返信
      1. コメント失礼します より:

         2025/09/26 04:01

         便乗して質問があります。
         問題文には建築確認の進捗について記載がないため、確認前なのか確認後なのか明確には分かり兼ねるかと思いますが、そこについて記載がない場合は確認後と捉えて良いのでしょうか

         返信
         1. 家坂 圭一 より:

            2025/09/27 19:36

            そこについて記載がない場合は確認後と捉えて良いのでしょうか

            はい、そのとおりです。
            以下、やや詳しく説明します。

            1.筆記試験のセオリー

            (1).書かれていない情報を付け加えない

            問題文には書いていないけど、「もしも建築確認を受けていなかった」と仮定すると、そもそも売買契約を締結すること自体が宅建業法違反になる。

            このように、問題文や選択肢に書いていない情報を自分で付け加えてはいけません。
            何も書いていないことについては、通常どおりに進行している、と考えるのが試験でのセオリーです。

            (2).選択肢アの場合

            通常の流れを想定すると、手続は、
            ①建築確認を申請する→②建築確認を受ける→③建築工事に着工→④建築工事が完了
            と進みます。

            

            選択肢は建築確認の申請に触れていないのですから、この問題では、
            ②建築確認を受けたが、③工事が完了していない状況
            と考えるわけです。

            (3).極端な例

            問題文や選択肢に書いていない情報を付け加えて考えなければいけない、とすると、こんなケースも想定する必要が出て来ます（？）。

            問題文にも選択肢にも書いていないが、「宅建業者Ａは、不正の手段により免許を受けたとして、免許を取り消されている」かも知れない。

            この場合まで想定すると、肢イの「自ら貸主」を除いて、全ての行為が無免許営業による宅建業法違反になりかねません。

            2.その情報が必要な場合

            建築確認を受けているかどうか、で結論が変わるような場合には、選択肢にその旨が明記されます。
            最近の例では、以下のものがあります。

            ■建築確認申請「中」に売買契約を締結したケース

            宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、建築基準法第６条第１項の確認の申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、当該建物の販売に関する広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。

            （平成28年問32肢2）

            ■建築確認申請「前」に売買契約を締結したケース

            宅地建物取引業者Ａは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第６条第１項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。

            （平成26年問30肢1）

            このように「建築確認」に関するイレギュラーな情報が記載されていない限り、「建築確認を受けた後に建築工事を開始している」と、素直に考えましょう。

            返信
3. 山中 より:

   2022/03/22 11:56

   いつもありがとうございます。　イの問いで質問です。　宅建取引に該当しない　と言う事は、宅建業法に違反しても構わない。と言う事ですか。　と言う事は、法の規定によれば　正しいと言う事には　なりませんか。解釈が難しくて

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2022/03/22 19:26

      山中様

      ご質問ありがとうございます。

      自らが宅地や建物の貸主・借主になる行為は、そもそも「宅地建物取引業」の要素である「取引」に当たりません。
      つまり、自ら貸主であるＡは、宅建業を営んでいないわけです。

      この点については、[Step.1]基本習得編で以下の箇所を確認してください。
      宅建業法[01]宅地建物取引業
      3.「取引」とは
      (3).「取引」にあたるもの・あたらないもの
      

      宅建取引に該当しない　と言う事は、宅建業法に違反しても構わない。と言う事ですか。

      ここが違います。
      宅建業を営んでいないのですから、そもそも37条書面を作成したり、交付する義務がないわけです。
      これを作成・交付しなかったからといって、宅建業法に違反しません。
      そして、「宅建業に違反しない」のですから、「宅建業法に違反しても構わない」かどうか、という問題自体が成立しないのです。

      別の例を挙げましょう（宅建とは関係がありませんが）。
      人間が猛スピードで公道を走っても、道路交通法の「スピード違反」で捕まることはありません。
      道端で寝ていたとしても、「駐車違反」で捕まることはありません。
      なぜなら、人間はそもそも「車両」ではないので、「制限速度」や「駐車場所」の制限を受けていないからです。

      「自ら貸主・借主」としてする行為は、そもそも「宅建業」ではありません。
      人間に「スピード違反」や「駐車違反」といった「車両」に対するルールが適用されないのと同様で、
      「自ら貸主・借主」の行為が宅建業法に違反することはないわけです。

      法の規定によれば　正しいと言う事には　なりませんか。

      なりません。
      Ａは「宅建業」を行っていないのですから、宅建業法上の義務を負いません。
      それにもかかわらず、肢イでは、
      「37条書面に記載しなければならず、…当該書面を交付しなければならない。」
      という義務を負わせています。
      これは、誤った記述です。

      返信