【宅建過去問】(平成20年問41)手付


宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。
  2. Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。
  3. Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。
  4. Aは、宅地建物取引業者であるBとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。

正解:2

設定の確認

20-41-0

問題文には「買主B」としか書かれていません。このような書きかたの場合、選択肢のいくつかで「宅建業者であるB」が出てきて、「相手方が宅建業者である場合」について考えることになります。

はじめに

各選択肢をザッと眺めると、「手付」が共通テーマであることが分かります。
宅建業者が自ら売主となった場合の手付については、

  1. 手付の額の制限
  2. 手付金等の保全措置

の2点に注目する必要があります。

■手付の額の制限

宅建業者が売主として、宅建業者でない者と宅地又は建物の売買をするときは、代金の20%を超える手付を受領することができません(宅建業法39条1項)。

■手付金等の保全措置

手付金等の保全措置の要否も問題になります。工事完了前の物件と工事完了後の物件をしっかり区別しましょう(同法41条、41条の2)。

保全措置が不要な場合

1 違反しない

■手付の額の制限

手付の額の上限は、代金の20%(5,000万×20%=1,000万)です。
200万円を手付金として受領することは、この制限に違反しません。

■手付金等の保全措置

工事完了前の物件なので、代金の5%(5,000万×5%=250万)を超える場合には、保全措置が必要です。
しかし、受け取った手付金は200万円ですから、保全措置の必要はありません。

■類似過去問
内容を見る
保全措置が不要な場合(未完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-2
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
×
228-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
328-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
427-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
527-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
627-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
726-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
826-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
925-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
1023-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1123-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1221-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1321-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1420-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領した。
1520-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1619-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1716-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1813-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1913-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
2009-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2105-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2203-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2302-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2401-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×

2 違反する

■手付の額の制限

手付の額の上限は、代金の20%(5,000万×20%=1,000万)です。
700万円を手付金として受領することは、この制限に違反しません。

■手付金等の保全措置

工事完了後の物件なので、代金の10%(5,000万×10%=500万)を超える場合には、保全措置が必要です。
受け取った手付金は700万円ですから、保全措置なしに受領できる金額ではありません。
本肢では、「保全措置を講じずに」受領しているため、宅建業法に違反します。

■類似過去問
内容を見る
保全措置が不要な場合(完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-1[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
228-28-イ代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じることなく受領。
324-34-ア代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置。×
424-34-イ代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領。
524-38-ウ代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない。×
623-37-2代金の10分の2の手付金→受領するまでに保全措置が必要。
720-41-2代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる。×
817-42-1代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる。
917-42-2代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1015-38-2手付金20%→保全措置を講じた上で受領。
1114-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要。×
1209-44-1手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要。×
1309-44-4手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要。
1404-41-1代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1502-42-4代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない。×
1601-42-2代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要。

3 違反しない

■手付の額の制限

手付の額の上限は、代金の20%(1億×20%=2,000万)です。
1,500万円を手付金として受領することは、この制限に違反しません。

■手付金等の保全措置

工事完了前の物件なので、代金の5%(1億×5%=500万)を超える場合には、保全措置が必要です。
受け取った手付金は1,500万円ですから、保全措置なしに受領できる金額ではありません。
本肢では、「保全措置を講じた上で」受領しているため、宅建業法に違反しません。

■類似過去問
内容を見る
保全措置が不要な場合(未完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-2
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
×
228-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
328-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
427-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
527-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
627-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
726-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
826-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
925-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
1023-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1123-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1221-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1321-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1420-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領した。
1520-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1619-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1716-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1813-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1913-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
2009-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2105-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2203-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2302-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2401-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×

4 違反しない

手付の額の制限や手付金等の保全措置に関するルールは、いわゆる「8つの規制」に含まれています。したがって、業者間取引には適用されません(宅建業法39条、41条、78条2項)。
言い換えれば、業者間取引については、手付の額に上限はありませんし、手付金等の額によらず保全措置を講じる必要はありません。
本肢では、2,500万円(代金の25%)の手付金を保全措置なしに受領していますが、宅建業法に違反しません。

■類似過去問
内容を見る
業者間取引と手付の額の制限(宅建業法[18]4)
 年-問-肢内容正誤
126-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
220-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
318-38-1業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる。
416-40-3業者間取引に、手付の額の制限が適用される。×
513-42-1業者間取引で、手付の額が代金の2割を超える場合、手付金保全措置が必要である。×
607-42-4業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる。
701-48-2業者間取引では、代金の5割の手付金を受領しても、宅建業法違反とならない。
業者間取引と手付金等の保全措置(宅建業法[19]6)
 年-問-肢内容正誤
126-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
225-40-3未完成物件の業者間取引で、代金5000万/手付金500万円→保全措置を講じずに受領できる。
320-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
416-40-4業者間取引に、手付金等の保全措置の規定が適用される。×
513-42-1手付金の額が代金の2割を超える場合には、業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×
607-42-4業者間取引では、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
706-44-4業者間取引で、手付金等の保全措置を講じなかった場合、宅建業法に違反する。×
801-42-4業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×

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