【宅建過去問】(平成28年問29)業務の規制(組合せ問題)


宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものの組合せはどれか。

  • ア Aは、マンションを分譲するに際して案内所を設置したが、売買契約の締結をせず、かつ、契約の申込みの受付も行わない案内所であったので、当該案内所に法第50条第1項に規定する標識を掲示しなかった。
  • イ Aは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった。
  • ウ Aは、法第49条の規定によりその事務所ごとに備えるべきこととされている業務に関する帳簿について、取引関係者から閲覧の請求を受けたが、閲覧に供さなかった。
  • エ Aは、自ら売主となるマンションの割賦販売の契約について、宅地建物取引業者でない買主から賦払金が支払期日までに支払われなかったので、直ちに賦払金の支払の遅延を理由として契約を解除した。
  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. ア、イ、エ
  4. イ、ウ、エ

正解:3

ア 宅建業法に違反する

案内所を設置して分譲を行う場合、その案内所には、標識を掲示する必要があります(宅建業法50条1項、同法施行規則19条1項3号)。これは、契約行為等(契約の締結又は契約の申込みの受付けのこと)を行う案内所と行わない案内所に共通の義務です。

※契約行為等を行うかどうかによって、違いが出るのは、専任宅建士の設置義務や業務場所の届出義務の有無です。

業務場所ごとの規制

■類似過去問
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標識の掲示が必要な場所(宅建業法[08]3(1))
 年-問-肢内容正誤
▲事務所
125-41-2宅地建物取引業者は、その主たる事務所に、宅地建物取引業者免許証を掲げなくともよいが、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
222-29-1宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、免許証及び国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。×
▲継続的業務場所
121-42-3宅地建物取引業者は、事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所においては、契約行為等を行わない場合であっても、専任の宅地建物取引士を1人以上置くとともに国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。×
▲物件所在地
126-28-2分譲業者には物件所在地に標識を掲示する義務がある。
224-42-ア販売代理業者にも物件所在地に標識掲示義務。×
316-43-1分譲業者・販売代理業者の双方が物件所在地に標識掲示義務。×
414-42-2販売代理業者は物件所在地に標識掲示する義務あり。分譲業者には義務なし。×
511-43-3建物所在地に標識を掲示すれば、800m離れた案内所には標識を掲示する必要がない。×
▲分譲業者が設置する案内所
1R01-40-3
宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨等所定の事項を表示した標識を掲げなければならない。
228-29-ア
売買契約の締結をせず、かつ、契約の申込みの受付も行わない案内所には、標識を掲示する必要はない。
×
327-44-2契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかかわらず、標識が必要。
423-42-イ売買契約の締結をせず、契約の申込みの受付も行わない案内所には、標識は不要。×
518-42-4売買契約の締結をしない案内所には、標識は不要。×
613-43-3分譲の際の現地案内所には、標識が必要。
711-43-2案内所で契約締結を行わない場合、標識は不要。×
811-43-3建物所在地に標識を掲示すれば、そこから800m離れた案内所には標識は不要。×
911-43-4標識の様式・記載事項は、契約の締結を行う案内所であれば、事務所と同一である。×
1009-42-1契約行為等を行わない案内所にも、標識が必要。
1107-44-2案内のみを行う現地案内所には、標識は不要。×
▲代理・媒介業者が設置する案内所
127-44-1分譲業者が案内所に標識掲示義務。×
226-41-1宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の宅地建物取引士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
324-42-エ代理業者の設置する案内所には、標識が必要。
421-42-2媒介業者設置の案内所には、標識が必要。
516-43-2分譲業者・販売代理業者の双方が案内所に標識掲示義務。×
614-42-1分譲業者はモデルルームに標識掲示する義務あり。販売代理業者には義務なし。×
709-42-3契約行為等を行う案内所には、販売代理業者の標識とともに、分譲業者も標識を掲げなければならない。×
806-39-4販売代理業者は案内所に標識を設置し、売主名を明示しなければならない。
905-48-4販売代理業者は、案内所の見やすい場所に、専任の宅建士の氏名を表示した標識を掲示しなければならない。
▲展示会
120-42-1展示会で契約行為等を行わない場合、標識が必要。
211-43-1複数の業者が共同展示会を行う場合、全業者が自己の標識を掲示しなければならない。

イ 宅建業法に違反する

「手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」自体が禁止されています(宅建業法47条3号)。

手付貸与

本肢は、手付けの貸与そのものです。売買が成立しなかったからといって、免責されるわけではありません。

■類似過去問
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手付貸与による契約誘引の禁止(宅建業法[09]7(3))
 年-問-肢内容正誤
130-40-ア
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
×
230-40-イ宅地建物取引業者Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
329-34-1
宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
429-34-3
宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
×
529-34-4
宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。
628-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
728-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
827-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
926-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
1024-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
1124-41-ウ宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘において、A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。
1223-41-ア宅地建物取引業者A社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。×
1321-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1420-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1518-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1615-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
1713-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
1812-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
1912-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
2011-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
2111-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
2209-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
2309-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
2404-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2501-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

ウ 宅建業法に違反しない

業務帳簿に関する義務についてまとめておきましょう(宅建業法49条、同法施行規則18条)。

業務帳簿の備付け

業務帳簿を取引の関係者に閲覧させる必要はありません。

※従業者名簿に関しては、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供する義務があります(同法48条4項)。比較して押さえておきましょう。

■類似過去問
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業務帳簿の備付け(宅建業法[08]4(2))
 年-問-肢内容正誤
備付場所(事務所ごとに)
129-35-2宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、一括して主たる事務所に備えれば、従たる事務所に備えておく必要はない。×
228-29-ウAは、法第49条の規定によりその事務所ごとに備えるべきこととされている業務に関する帳簿について、取引関係者から閲覧の請求を受けたが、閲覧に供さなかった。
325-41-1宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えていたとしても、当該帳簿への記載に代えることができない。×
425-41-3宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月1日までに、一定の事項を記載しなければならない。×
524-40-エ宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならず、帳簿の閉鎖後5年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)当該帳簿を保存しなければならない。
622-29-3宅地建物取引業者は、各事務所の業務に関する帳簿を主たる事務所に備え、取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積等の事項を記載しなければならない。×
721-43-4宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月10日までに、一定の事項を記載しなければならない。×
820-42-2宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。×
918-42-3宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。
1016-45-4A社がその事務所ごとに備えることとされている帳簿の記載は、一定の期間ごとではなく、宅地建物取引業に関し取引のあったつど一定の事項を記載しなければならないこととされている。
1115-40-1宅地建物取引業者は、その業務に関して、国土交通省令に定める事項を記載した帳簿を一括して主たる事務所に備え付ければよい。×
1212-42-1宅地建物取引業者は、その業務に関する各事務所の帳簿を一括して主たる事務所に、従業者名簿を各事務所ごとに備えなければならない。×
記載(取引のつど)
129-35-3宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
225-41-1宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えていたとしても、当該帳簿への記載に代えることができない。×
325-41-3宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月1日までに、一定の事項を記載しなければならない。×
422-29-3宅地建物取引業者は、各事務所の業務に関する帳簿を主たる事務所に備え、取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積等の事項を記載しなければならない。×
521-43-4宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月10日までに、一定の事項を記載しなければならない。×
619-45-3宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、所定の事項を記載しなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンタを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えることで、当該帳簿への記載に代えることができる。
718-42-3宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。
816-45-4A社がその事務所ごとに備えることとされている帳簿の記載は、一定の期間ごとではなく、宅地建物取引業に関し取引のあったつど一定の事項を記載しなければならないこととされている。
保存期間
1R01-40-2宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、各取引の終了後5年間、当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間、保存しなければならない。×
229-28-アAは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。×
324-40-エ宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならず、帳簿の閉鎖後5年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)当該帳簿を保存しなければならない。
412-42-2宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)当該帳簿を保存しなければならない。
508-36-3[宅地建物取引業者A(個人)]Aは、その業務に関する帳簿を、その閉鎖後2年を経過したので焼却した。×
602-38-2宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、取引の終了後5年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)保存しなければならない。×
閲覧させる義務
128-29-ウAは、法第49条の規定によりその事務所ごとに備えるべきこととされている業務に関する帳簿について、取引関係者から閲覧の請求を受けたが、閲覧に供さなかった。
220-42-2宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。×
監督・罰則
129-35-3宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
227-43-4宅地建物取引業者D(国土交通大臣免許)は、甲県内に所在する事務所について、業務に関する帳簿を備えていないことが判明した。この場合、Dは、甲県知事から必要な報告を求められ、かつ、指導を受けることがある。
312-42-4宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第49条の規定に違反して業務に関する帳簿を備え付けなかったときでも、罰金の刑に処せられることはない。×
402-38-4宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を事務所ごとに備え付けておかなかったときは、5万円以下の過料に処せられることがある。×
自ら貸主
129-35-1宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×

エ 宅建業法に違反する

賦払金の支払の義務が履行されない場合でも、

  1. 30日以上の相当の期間を定めて支払を書面で催告し、
  2. その期間内にその義務が履行されないとき

でなければ、

  1. 契約を解除したり、
  2. 支払時期の到来していない賦払金の支払を請求する

ことはできません(宅建業法42条1項)。


催告をすることもなく、「直ちに」契約を解除するのは、宅建業法違反です。

■類似過去問
内容を見る
割賦販売契約の解除等の制限(宅建業法[20]2)
 年-問-肢内容正誤
128-29-エ宅建業者Aが自ら売主となるマンションの割賦販売の契約について、宅建業者でない買主から賦払金が支払期日までに支払われなかったので、直ちに賦払金の支払の遅延を理由として契約を解除したとしても、宅建業法に違反しない。×
223-39-2賦払金の支払を遅延した買主に対し20日の期間を定めて催告したが、その期間内に支払わなかったため、契約を解除した場合、宅建業法に違反する。
314-41-4「買主が割賦金の支払を40日以上遅延した場合、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」という特約は有効である。×

まとめ

宅建業法の規定に違反するのは、ア、イ、エである。正解は、肢3。


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