【宅建過去問】(平成30年問31)報酬(空家等の売買)


宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 土地付中古住宅(代金500万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は280,800円である。
  2. 土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ4万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をCに対し説明した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
  3. 土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をDに対し説明した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
  4. 中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をEに対し説明した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。

正解:3

報酬に関する空家等の売買の特例

「空家等」とは、売買代金400万円以下(税別)の宅地又は建物のことをいいます。空家等の売買契約に関しては、通常の計算方法で求めた報酬額に加えて、現地調査等に要する費用を報酬として受領することができます。
この特例を利用することができるのは、売主から受領する報酬に限られます。また、費用の額についてあらかじめ売主に説明する必要があります。特例を利用した場合でも、報酬の上限は、18万円です(税別。税込では194,400円)。
特例が適用されるかどうか、以下の点がチェックポイントです。

チェックポイント

空家等の売買に関する費用

1 誤り

代金が500万円であり、400万円を超えています。したがって、空家等売買の特例を適用することはできません。

報酬の限度額は、以下のように計算します。
500万×3%+6万=21万円
21万円×1.08=226,800円

※21万円に調査費用の5万円を加え、消費税を上乗せしたのが、選択肢にある280,800円です。

2 誤り

空家等売買の特例が利用できるのは、売主から受領する報酬についてです。本肢では、買主から報酬を受領するのですから、特例を適用することはできません。

報酬の限度額は、以下のように計算します。
300万×4%+2万=14万円
14万円×1.08=151,200円

※14万円に調査費用の4万円を加え、消費税を上乗せしたのが、選択肢にある194,400円です。

3 正しい

チェックポイントのすべてをクリアしているので、空家等売買の特例を適用することができます。
報酬の限度額は、以下のように計算します。
①まずは、通常の計算式を使います。
350万円×4%+2万=16万
②求めた金額に、調査費用の2万円を加算します。
16万+2万=18万
(上限の18万円以内であることを確認)
③消費税を上乗せします。
18万×1.08=194,400円

4 誤り

空家等売買の特例が利用できるのは、売買契約の代理又は媒介をする場合に限られます。本肢では、賃貸借契約を媒介しているので、特例を適用することはできません。

報酬の限度額は、1ヶ月分の家賃に消費税を上乗せしたものです。
15万円×1.08=162,000円

※月の借賃15万円に調査費用の3万円を加え、消費税を上乗せしたのが、選択肢にある194,400円です。


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【宅建過去問】(平成30年問31)報酬(空家等の売買)” に対して1件のコメントがあります。

  1. ファムティサン より:

    ここ正解は3どうやって導きましたか?どう計算しても3番の場合は192800になってしました。詳しく教えて頂けませんか?

    1. 家坂 圭一 より:

      ファムティサン様

      御質問ありがとうございます。
      丁寧な解説は現在準備中ですが、取り急ぎ解法の流れを示します。
      (1)(2)(3)のどこかでミスをしていませんか?

      (1)350万円の土地の売買に対する報酬の計算
      即算式を利用すると
      350万円×4%+2万=16万
      になります。

      (2)空家等の売買に関する特例の適用
      「350万円の土地」は「空家等」に該当するので、現地調査費用(2万円)を加算することができます。
      16万+2万=18万

      (3)報酬に対する消費税の加算
      Aは消費税の課税業者ですので、報酬に消費税を加算することができます。
      18万×1.08=194,400円

      報酬計算のルールについては、【講義編】を御覧ください。
      【講義編】宅建業法[21]報酬

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