【宅建過去問】(平成01年問38)クーリング・オフ

宅地建物取引業法第37条の2に規定する宅地又は建物の買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 買受けの申込みをした者が、申込みの撤回を行うことができる旨及びその申込みの撤回を行う場合の方法について、所定の事項を記載した書面を交付して告げられた場合において、その告げられた日から起算して8日を経過したときは、申込みの撤回を行うことができない。
  2. 買受けの申込みの撤回は、申込みをした者が当該申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に、その効力を生ずる。
  3. 宅地建物取引業者の媒介により成立した宅地建物取引業者でない者の間の宅地の売買契約には、宅地建物取引業法第37条の2の規定の適用はないが、宅地建物取引業者でない者が売主で宅地建物取引業者が買主である売買契約には、同条の規定の適用がある。
  4. 買受けの申込みの撤回が行われた場合、宅地建物取引業者は、申込みを行った者に対し、速やかに、申込みに際し受領した金銭を返還しなければならない。

正解:3

1 正しい

クーリング・オフが可能なのは、クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して8日以内である(宅地建物取引業法37条の2第1項1号)。
8日を経過したときは、申込みの撤回や契約の解除をすることができなくなる。

■類似過去問
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クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)(宅建業法[14]3(1))
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
 年-問-肢内容正誤
1R03s-43-1Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その8日後にAの事務所で契約を締結したが、その際クーリング・オフについて書面の交付を受けずに告げられた。この場合、クーリング・オフについて告げられた日から8日後には、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
×
2R03s-43-2Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、その書面を交付された日から12日後であっても契約の解除をすることができる。
3R03s-43-3Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Bは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
4R03-39-2告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、Bが当該マンションの引渡しを受け又は代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることを記載しなければならない。×
5R02s-39-1Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。×
6R02s-39-2Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その3日後にAから書面で告げられた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
7R02s-39-4Bは、売買契約締結後に速やかに建物建築工事請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー(Aから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。)の事務所で買受けの申込み及び売買契約の締結をし、その際、クーリング・オフについて書面で告げられた。その6日後、Bが当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
8R02-40-アBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。×
9R01-38-イ
宅地建物取引業者Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
10R01-38-ウ
宅地建物取引業者Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
×
1130-37-アAとBの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Bは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
1228-44-2
クーリング・オフについて告げる書面には、Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。×
1327-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
1427-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
1526-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
1625-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
1724-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
1820-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
1920-39-4Bはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
2017-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
2116-42-1Bが契約の解除ができる期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して8日間とされるが、特約で当該期間を10日間に延長したり、7日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。×
2216-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
2315-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
2415-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
2513-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
2613-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
2712-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
2808-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
2907-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
3005-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
3101-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。

2 正しい

クーリング・オフによる契約の解除が効力を生ずるのは、「申込者等が書面を発した時」である(宅地建物取引業法37条の2第2項)。

■類似過去問
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クーリング・オフ(効力発生時期)(宅建業法[14]4(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
1R03s-43-3Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Bは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
2R03-39-3告知書面には、Bがクーリング・オフによる売買契約の解除をするときは、その旨を記載した書面がAに到達した時点で、その効力が発生することを記載しなければならない。×
3R02s-39-1
Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。×
4R02s-39-4
Bは、売買契約締結後に速やかに建物建築工事請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー(Aから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。)の事務所で買受けの申込み及び売買契約の締結をし、その際、クーリング・オフについて書面で告げられた。その6日後、Bが当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
530-37-ア
AとBの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Bは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
629-31-イ
BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。×
728-44-3
クーリング・オフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
827-39-1告知から7日目に解除書面を発送し、9日目に売主に到着した場合、解除できない。×
922-38-3告知の6日後に書面を発信し、9日後に到達した場合、解除の効力は発生しない。×
1021-34-1到達時点で解除の効力発生。×
1113-44-2発信時点で解除の効力発生。
1204-45-2転居先不明で戻ってきても、解除の効力発生。
1301-38-2発信時点で解除の効力発生。

3 誤り

クーリング・オフに関する規定など、いわゆる8つの規制が適用されるのは、売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合に限られる(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法78条2項)。
したがって、

  1. 売主=業者以外、買主=業者以外
  2. 売主=業者以外、買主=業者
  3. 売主=業者、買主=業者(業者間取引)

というケースは、クーリング・オフの対象にならない。

■類似過去問
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クーリング・オフ(売主が宅建業者以外のケース)(宅建業法[14]2(1))
 年-問-肢内容正誤
108-48-4売主が業者以外・買主が業者の取引につき、クーリング・オフ期間を5日間と定める特約は、宅建業法に違反しない。
207-47-3売主・買主双方が宅建業者でない場合でも、宅建業者が両者を媒介した場合には、買主は、クーリング・オフできる。×
301-38-3宅建業者の媒介により成立した宅建業者でない者の間の宅地の売買契約には、クーリング・オフの適用はないが、宅建業者でない者が売主で宅建業者が買主である売買契約には、クーリング・オフの適用がある。×

4 正しい

クーリング・オフが成立した場合、売主は、買主が支払った手付金その他の金銭の全額を、遅滞なく返還する必要がある(宅地建物取引業法37条の2第3項)。

■類似過去問
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クーリング・オフの効果(受領した手付金その他の金銭を返還)(宅建業法[14]5(1))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
1R02-32-2
AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。×
228-44-4
クーリング・オフについて告げる書面には、Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。
325-34-1
クーリング・オフによる解除に対し、売主である宅建業者は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。
×
423-35-イ
クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、売主である宅建業者は、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額を償還しなければならない。
×
515-39-3
クーリング・オフによる解除に対し、売主である宅建業者は、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
×
614-45-4
手付金から契約に要した費用を控除して返還することができる。
×
713-44-3
買受けの申込みに際して申込証拠金が支払われている場合で、買主が申込みの撤回を行ったとき、売主である宅建業者は、遅滞なくその全額を買主に返還しなければならないが、申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これを請求できる。
×

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