【宅建過去問】(令和02年問30)報酬


宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(ともに消費税課税事業者)が受領する報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃には消費税等相当額を含まないものとする。

  1. Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金5,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から343万2,000円、Bは買主から171万6,000円、合計で514万8,000円の報酬を受けることができる。
  2. Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。
  3. Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円、権利金330万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含む。)の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、30万8,000円である。
  4. Aが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。

正解:4

はじめに 貸借に関する報酬計算

肢2・3・4では、貸借に関する報酬計算の知識が問われています。
貸借に関して必要な知識は、以下の表の通りです。

貸借に関する報酬の計算方法

1 誤り

■宅地の価格について

宅地の売買には、そもそも消費税の課税対象ではありません。
したがって、代金5,000万円はそのまま税引価格であり、報酬計算の基礎に使うことができます。

■買主の媒介業者Bについて

即算式にしたがって計算すると、
5,000万×3%+6万=156万円
です(報酬額告示第二)。報酬には消費税が課税されるので、
156万×1.1=171万6,000円
これが媒介業者であるBが受け取る報酬の限度額です。

■売主の代理業者A社について

媒介の場合の2倍を受領することができます(報酬額告示第三)。すなわち、
171万6,00×2=343万2,00円
これが代理業者であるAが受け取る報酬の限度額です。

■複数業者が絡む場合の処理

複数の業者が絡む場合でも、その報酬の合計は媒介の場合の報酬限度額の2倍(すなわち代理の場合の報酬限度額)を超えることができません。本問の場合でいえば、AとBが受け取る報酬の合計を343万2,000円の範囲に収める必要があります。
それにも関わらず、本肢の記述では、両者合計で514万8,000円を受領しています。これは、媒介の場合の3倍!にもなっていて、宅建業法違反です。

2 誤り

居住用建物の貸借の媒介に関する問題です。
依頼者から承諾を得ていれば、その依頼者から借賃(税別)の1か月分(税込では、1.1か月分)を受領することができます(報酬額告示第四)。
この承諾は、「媒介の依頼を受けるに当たって」得る必要があります。本肢は、「報酬請求時までに」としていますが、これでは、タイミングが遅過ぎます。

3 誤り

店舗用建物(居住用建物以外)の賃貸借ですから、賃料ベースの計算方法の他に、権利金ベースの計算方法を使うこともできます。

■賃料をベースにする計算方法

貸主、借主から合わせて借賃(税別)の1か月分(税込では、1.1か月分)を報酬として受領することができます(報酬額告示第四)。具体的には、合わせて27万5,000円(税込)です。
依頼者の一方から30万8,000円を受領することはできません。

■権利金をベースにする計算方法

本問の権利金は、「権利設定の対価として支払われるもので、返還されない」というのですから、これを売買代金とみなして報酬を計算することができます(報酬額告示第六)。
権利金330万円は、税込の金額です。ここから消費税分を差し引いて、税別価格を求めます。
330万÷1.1=300万円
売買代金300万円の場合、媒介の報酬は、
300万✕4%+2万=14万円(税別)
14万✕1.1=15.4万円(税込)
となります。
これが、依頼者の一方から受領できる報酬の限度額です。30万8,000円を受領することはできません。

4 正しい

事務所用建物(居住用建物以外)の賃貸借を媒介するケースです。
依頼者の双方から受領する報酬の合計額が借賃の1.1か月分(税込)であれば、それでOKです(報酬額告示第四)。貸主・借主のどちらからどのような割合で受領しても構いませんし、一方のみから報酬を受領することも可能です。


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【宅建過去問】(令和02年問30)報酬” に対して2件のコメントがあります。

  1. Mao より:

    選択肢3で質問です。

    店舗用建物なので、貸主と借主からどのような割合で受け取ってもよいから、依頼者一方から受け取れる限度額は30万8000円になると思ったのですが。

    権利金の場合は違うのですか?
    ご教授お願い致します。

    1. 家坂 圭一 より:

      Mao様

      ご質問ありがとうございます。

      店舗用建物なので、貸主と借主からどのような割合で受け取ってもよいから、依頼者一方から受け取れる限度額は30万8000円になると思ったのですが。

      「貸主と借主からどのような割合で受け取ってもよい」というのは、「賃料ベース」で計算する場合のルールです。
      これに対し、「権利金ベース」の場合、売買と同じ方法で計算するわけです。
      そして、売買の場合、「売主と買主からどのような割合で受け取ってもよい」とは考えません。

      • 媒介の場合の報酬限度額
      • 代理の場合の報酬限度額
      • 売主・買主から受け取る報酬合計の限度額

      を別々に計算し、そのすべてを満たす範囲で報酬の限度額を決定します。

      以上につき、この機会に基本講義を見直しておくことをお勧めします。

      ■宅建業法[21]報酬
      2.売買の場合
      4.貸借の場合

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