【宅建過去問】(平成05年問39)自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限

宅地建物取引業者AがBから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Cに分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

出題の不備により、正解が2つあります。

  1. AB間の契約が売買の予約である場合、Aは、予約完結権を行使するまでの間は、宅地建物取引業者でないCと、売買契約を締結してはならない。
  2. AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
  3. AB間の売買契約が締結されても、土地の引渡しがすむまでの間は、Aは、宅地建物取引業者でないCと、売買契約を締結してはならない。
  4. AB間の売買契約において、その効力の発生がBの代替地取得を条件とする場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者でないCと、売買契約を締結してはならない。

正解:2&4

宅建業者は自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約をすることができない。
(宅建業者が売主を代理・媒介する場合は、この規制と無関係である。)

ただし、これには3つの例外が認められている(宅建業法33条の2)。

  1. 物件を取得する契約を締結している場合
    ※予約でもよい。
    ※停止条件付契約はダメ
  2. 法令により、将来、業者が所有権を取得するのが明らかな場合
  3. 未完成物件の売買で手付金の保全措置がある場合

また、この規制は、業者間取引には適用されない(同法78条2項)。

1 誤り

Bと宅建業者Aとの間に、売買契約が締結されていれば、その土地を転売しても宅建業法に違反しない。そして、このBA間の契約は、予約段階であっても構わない(宅建業法33の2第2号)。
したがって、「予約完結権を行使するまでの間」であっても、AC間の契約を締結することができる。

■参照項目&類似過去問
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取得契約が予約段階(宅建業法[15]3(1))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1H17-35-3Xの所有する宅地について、AはXと売買契約の予約をし、Aは当該宅地をBに転売した。
2H09-45-2宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、X所有の宅地をBに売却しようとしている。Bが宅地建物取引業者でない場合で、AがXから当該宅地を取得する契約の予約を締結しているときは、Aが予約完結権を行使するまでの間であっても、Aは、Bと売買契約を締結できる。
3H05-39-1宅地建物取引業者AがXから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Bに分譲しようとしている。XA間の契約が売買の予約である場合、Aは、予約完結権を行使するまでの間は、宅地建物取引業者でないBと、売買契約を締結してはならない。×
4H03-42-4宅地建物取引業者Aが、Yの所有地について、XがYと売買契約を締結したので、Xの売買代金完済の前に、Aが、Xとその宅地の売買の予約契約を締結し、自ら売主となって宅地建物取引業者でないBと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。宅地建物取引業法に違反する。×
5H01-48-4その宅地が第三者Xの所有するものである場合、AがXと売買予約を結んでいるときでも、Aは、常に宅地建物取引業者でない買主Bと売買契約を締結してはならない。×

2 正しい

宅地造成や建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可、建築確認などの処分があった後でなければ、①自ら当事者として売買契約を締結したり、②当事者を代理してその売買契約を締結したり、③売買の媒介をすることができない(宅建業法36条)。
このルールは、業者間取引についても、それ以外の取引と同様に適用される。したがって、開発許可を受けることができるまで、Aは、Cと売買契約を締結することができない。

■参照項目&類似過去問
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業者間取引と他人物売買(宅建業法[15]5)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Cとの間で売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1R03s-38-ウ
宅地建物取引業者Aは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Cと売買契約の予約を締結した。
2H28-41-3
Aは、宅地建物取引業者でないXが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Cを買主とする売買契約を締結することができる。
3H18-38-3Aは自己の所有に属しない建物について、Cと売買契約を締結した。
4H17-35-1Xの所有する宅地について、XとAが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、AはCに転売し、Cは更に宅地建物取引業者でないYに転売した。
5H15-35-4宅地建物取引業者Aは、Xの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者Cとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。
6H11-40-3Aは、中古の建物を、その所有者Xから停止条件付きで取得する契約を締結し、当該条件の未成就のまま、その建物を宅地建物取引業者Cに対し販売する契約を締結した。
7H09-45-1Cが宅地建物取引業者である場合で、X所有の当該宅地はXがYから売買により取得したものであるが、XがYにまだその売買代金を完済していないとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。
8H09-45-3Cが宅地建物取引業者である場合で、AがXと「代替地の提供があれば、Xは、Aに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。
9H06-44-1宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Cに分譲する契約を令和X年10月1日締結した。Aが当該宅地の所有権を所有者Xから停止条件付きで取得する契約を同年5月1日締結したが、同年10月1日現在その条件が未だ成就されていない場合において、Cが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。
10H05-39-2宅地建物取引業者AがXから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Cに分譲しようとしている。AX間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
×
11H04-37-4その土地がXの所有地であったので、Aが、Xと令和X年9月1日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま翌年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Cと締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
12H03-42-3宅地建物取引業者Aが、Xの所有地について、Xと売買契約又は予約契約を締結しないで、自ら売主となって宅地建物取引業者Cと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
×
契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)
年-問-肢内容正誤
1R03s-38-イ宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Cとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
2R02s-26-3宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
3R01-35-4宅地建物取引業者は、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
4H30-28-ア宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。×
5H28-32-2
宅地建物取引業者は、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、建築基準法第6条第1項の確認の申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、当該建物の販売に関する広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。
×
6H27-37-1宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。
×
7H27-37-4宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。
×
8H26-30-1宅地建物取引業者は、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。
×
9H25-32-イ宅地建物取引業者は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主との間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
10H25-32-ウ宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んだ建築工事完了前の建売住宅の売主B社(宅地建物取引業者)との間で当該住宅の売却の専任媒介契約を締結し、媒介業務を行った。
11H19-38-2宅地建物取引業者は、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。
12H19-38-3都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、宅地建物取引業者Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
×
13H19-38-4宅地建物取引業者Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いBに売却する場合、Bが宅地建物取引業者であれば、その許可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。
×
14H19-43-1宅地建物取引業者Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該許可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。
×
15H18-38-2宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する。Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にBと売買契約を締結することができる。
×
16H13-42-3宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとしている。売買予定の建物が、建築工事完了前の建物である場合には、Aは、建築基準法第6条第1項の確認の申請をすれば、Bと売買契約を締結することができる。
×
17H11-40-2宅地建物取引業者Aが、建物を新築するため建築確認の申請中であったので、自ら売主として、宅地建物取引業者Bに対し、その建物を販売する契約の予約を締結した。
×
18H07-41-3宅地建物取引業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第6条第1項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。
×
19H05-39-2宅地建物取引業者AがXから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Cに分譲しようとしている。AX間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
20H04-37-1宅地建物取引業者Aは、建売住宅の分譲を行うこととし、昨年10月1日開発許可を受けて、同年12月1日宅地造成工事を完了し、本年2月1日建築確認を受けたが、同年4月1日現在工事は完了していない。Aが、宅地建物取引業者Bの強い希望に基づき、開発許可が下りた後の昨年11月1日、建築確認の取得を条件として土地付住宅の売買契約をBと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
21H04-37-2宅地建物取引業者Aは、建売住宅の分譲を行うこととし、昨年10月1日開発許可を受けて、同年12月1日宅地造成工事を完了し、本年2月1日建築確認を受けたが、同年4月1日現在工事は完了していない。Aが、本年1月1日、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た宅地建物取引業者でないBと、建築確認後の同年3月1日土地付住宅の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
×

3 誤り

AB間で売買契約が締結されている場合には、AC間の売買契約を締結することができる。
契約が締結されていればいいのであって、土地の引渡しがすんでいるかどうか、は問題にならない。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
契約成立以外の要素(宅建業法[15]3(2))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1H22-40-4当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。
×
2H21-31-イAは、甲宅地の所有者Xから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Bとの間で売買契約を締結することができない。
×
3H17-35-1取得契約締結後であれば、登記移転を受ける前であっても、転売契約を締結できる。
4H05-39-3取得契約が締結されていても、物件の引渡しがすむまでの間は、転売契約を締結してはならない。×
5H03-42-2取得契約の代金支払完済前に転売契約をするのは、宅建業法に違反する。×

4 正しい

AB間で売買契約が締結されている場合には、AC間の売買契約を締結することができる。
しかし、このAB間の契約が停止条件付きのものであってはならない。AB間の契約が停止条件付きであった場合、条件が成就するまでの間は、AC間の契約を締結することができない。

■参照項目&類似過去問
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取得契約が停止条件付(宅建業法[15]3(1))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1R03s-38-エ宅地建物取引業者Aは、農地の所有者Xと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人BとX所有の農地の売買契約を締結した。
×
2R01-35-1Aは、宅地建物取引業者ではないXが所有する宅地について、Xとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、Bとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
×
3H27-34-1Xが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがXとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。
×
4H19-41-1宅地建物取引業者Aは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Aが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
5H17-35-4Xの所有する宅地について、AはXと停止条件付で取得する売買契約を締結し、その条件が成就する前に当該物件についてBと売買契約を締結した。
×
6H08-36-4Aは、Xから停止条件付で取得する契約を締結した宅地を、その事実を故意に告げることなく、自ら売主として宅地建物取引業者でないBに売却した。
×
7H05-39-4宅地建物取引業者AがXから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Bに分譲しようとしている。AX間の売買契約において、その効力の発生がXの代替地取得を条件とする場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者でないBと、売買契約を締結してはならない。
8H03-42-1宅地建物取引業者Aが、Xの所有地について、Xの代替地取得を停止条件としてXと売買契約を締結して、自ら売主となって宅地建物取引業者でないBと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。

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