“【宅建過去問】（平成09年問03）賃貸借契約” に対して5件のコメントがあります。

1. 何でも独学習 より:

   2024/06/21 16:28

   家坂さま

   初めて質問させていただきます。宜しくお願い致します。

   肢２では「債務不履行による建物賃貸借契約を解除された後に支出した必要費」の場合でした。
   では、賃借人が賃貸借中に必要費を支出して、その償還を受けるまでの間に、自らの債務不履行により賃貸借契約を解除されてしまった場合、費用償還請求権がなければ賃借人は直ちに建物を返還しなければならないところ、費用償還請求権があるため、肢３や４で設定されているような「留置権に基づき建物の返還を拒否できる」と考えてよろしいのでしょうか。

   宅建試験対策とは関わりのない疑問かもしれません。場違いな質問でしたら、放置してください。　
   （宅建の学習をしていて、常々、民法の考え方をしっかり身に付けたいと思っていて、このような疑問を持った次第です）

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2024/06/24 13:26

      何でも独学習様

      ご質問ありがとうございます。

      賃借人が賃貸借中に必要費を支出して、その償還を受けるまでの間に、自らの債務不履行により賃貸借契約を解除されてしまった場合

      「留置権に基づく占有」と「賃貸借契約の解除」の話がゴッチャになっているように思います。

      「建物賃借中に建物の修繕のため必要費を支出」した肢1の事例では、必要費を支出した時点で、費用償還請求権を被担保債権とする留置権が成立しています。
      この時点で、Ａは、「留置権」を根拠にこの建物を「占有」する権利を得ているわけです。

      この「留置権」は、「（被担保）債権の弁済を受けるまで」行使することができます。つまり、Ａは、賃貸人が必要費を償還するまで、この建物を合法的に占有することが可能です。

      ※一方で、Ａは、占有（居住）により不当利得を得ています。この利益（賃料相当額）は、賃貸人に返還する義務を負います。このことは肢3で説明した通りです。

      以上のように考えると、ご質問中の「償還を受けるまでの間に、自らの債務不履行により賃貸借契約を解除されてしまった場合」というのが、想像しにくいケースであることが分かります。
      Ａの建物占有は、留置権に基づく合法なものです。「占有」することは債務不履行には当たらないのですから、これを理由に賃貸借契約を解除することはできません。

      返信
      1. 何でも独学習 より:

         2024/06/25 15:19

         家坂さま

         お忙しい中ご返信くださいまして有難うございました。

         最初の私の質問の仕方が言葉足らずで、疑問の核心を上手くお伝えできていなかったようです。申し訳ありません。

         私自身は、「債務不履行による賃貸借の解除」については家賃の滞納などによるものを想定しておりました。

         というのは、必要費の償還請求は、608条によれば、「直ちに」できるのですよね。なので、借主が賃貸借契約中（例えば２年契約の１年目の頃）に必要費を支出した場合、その支払いを大家に即座に請求できるのですよね。

         借主は、必要費の償還を請求したが、大家からの償還がないまま、賃貸借契約に基づいて普通に家賃を払って生活していたという状況があったとします。
         ところが、突発的な事情により、家賃を滞納することになってしまい、そのことを持って大家から債務不履行による賃貸借契約解除をされてしまったら・・・というような場合を意図していました。
         実際には、１回程度の家賃滞納で解除されるのは稀なのだと思いますが、理論上は、このような想定が可能かと存じます。
         こうした状況の場合、「留置権に基づき建物の返還を拒否」できる場合に含まれるのか、と考えた次第です。

         そもそも、賃貸借契約中は契約に基づいて建物の占有は当然にできるし、返還しなければならない状況でもないから、「留置権に基づき建物の返還を拒否している状況」というのがピンと来ませんでした。
         自分なりに、賃貸借契約の期間が終了して契約更新はしないけれど、必要費の償還がなされていないから建物を留置する、というのはあるのかな、とは思いました。
         さらに、肢２と絡めて、これが仮に必要費償還請求権を得ている借主が、一方で賃貸借契約を債務不履行で解除されてしまって直ぐに退去しろと言われているような状況でも、留置権を主張できるのかな、というように疑問が進んでいきました。
         実際には、家賃滞納と必要費との相殺なども考えられるのかもしれません。

         すみません、すっかり宅建過去問対策から逸れてしまいました。

         独習が趣味ですので、自分で答えを見つけていくことにします。ともかく、不動産関連は民法の知識がとても重要と改めて理解できました。

         長々と申し訳ありません。
         お手数おかけして申し訳ありませんでした。
         ありがとうございました。

         返信
         1. 何でも独習者 より:

            2024/06/25 16:13

            追伸です。

            ↑上のコメントで「肢２と絡めて」と書いたのですが、言葉足らずの様に思いましたので、もう少し説明させてください。

            肢２の判例のケースは、不法な占有中に必要費を支出したからといって、その償還請求権のための留置権は生じない、ということと理解しております。
            この事例を少し変えて、賃貸借契約に基づく占有中に必要費を支出している、つまり、借主の家主への償還請求権は合法的に取得したもので、ただ、その後に、借主の家賃滞納などで賃貸借契約が解除されて・・・、といった時系列の場合なら、償還請求権は合法的に得ているのだから、そのための留置権は認めてもらえるのかどうか、ということであります。

            再度お邪魔して申し訳ありません。
            お読みくださり有難うございました。
         2. 家坂 圭一 より:

            2024/06/26 14:36

            借主の家主への償還請求権は合法的に取得したもので、ただ、その後に、借主の家賃滞納などで賃貸借契約が解除されて・・・、といった時系列の場合なら、償還請求権は合法的に得ているのだから、そのための留置権は認めてもらえるのかどうか、ということであります。

            ↑
            ということは、結局、当初の質問と同じですよね。
            であれば、私の回答も当初の通りです。改めて引用すれば、以下の部分です。

            「建物賃借中に建物の修繕のため必要費を支出」した肢1の事例では、必要費を支出した時点で、費用償還請求権を被担保債権とする留置権が成立しています。
            この時点で、Ａは、「留置権」を根拠にこの建物を「占有」する権利を得ているわけです。

            この「留置権」は、「（被担保）債権の弁済を受けるまで」行使することができます。つまり、Ａは、賃貸人が必要費を償還するまで、この建物を合法的に占有することが可能です。

            賃貸人が必要費を償還するまで、賃借人Ａは、留置権を行使することができます。