【宅建過去問】(平成09年問12)借地借家法(借家)

家屋の賃貸人Aと賃借人Bの間の家賃に関する次の記述のうち、借地借家法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 家賃の増減について特約のない場合で、建物の価格の低下その他の経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、Bは、Aに対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
  2. 一定期間家賃を増額しない旨の特約がある場合でも、その期間内に、建物の価格の上昇その他の経済事情の変動により家賃が不相当に低額となったときは、Aは、Bに対し将来に向かって家賃の増額を請求することができる。
  3. Aの家賃の増額請求について、増額を正当とする裁判が確定した場合で、Bが既に支払った額に不足があるとき、Bは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれをAに支払わなければならない。
  4. Aの家賃の増額請求に対し、Bが相当と認める額の家賃を提供したが、Aがその受領を拒んでいる場合に、Bが相当と認める額の家賃を供託したとき、Aは、家賃不払いを理由に家屋の賃貸借契約を解除することはできない。

正解:2

1 正しい

特約がない場合、建物の価格の低下その他の経済事情の変動により家賃が不相当となったとき、賃貸人はその増額を、賃借人は減額を求めることができる(借地借家法32条1項。借賃増減請求権)。
本肢では、家賃が不相当に高額になったというのだから、賃借人Bが賃貸人Aに対して、家賃の減額を請求できる。

■参照項目&類似過去問
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借賃増減請求権に関する特約(借地借家法[06]2(2))
年-問-肢内容正誤
特約がない場合
1R05-12-4現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。×
2R02-12-2AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。
3H24-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
4H22-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
5H16-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
6H16-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
7H13-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
8H09-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
特約がある場合
1R05-12-2当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。×
2H27-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
3H25-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
4H13-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
5H13-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
6H09-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
7H05-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

2 誤

一定期間家賃を増額しない旨の特約(不増額特約)は、普通建物賃貸借・定期建物賃貸借のいずれの契約においても有効である(借地借家法32条1項ただし書き、同法38条7項)。

本肢では、不増額契約が存在するから、賃貸人Aは、賃借人Bに対し家賃の増額を請求することはできない。

※定期建物賃貸借では、不減額特約も有効である。

■参照項目&類似過去問
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借賃増減請求権に関する特約(借地借家法[06]2(2))
年-問-肢内容正誤
特約がない場合
1R05-12-4現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。×
2R02-12-2AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。
3H24-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
4H22-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
5H16-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
6H16-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
7H13-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
8H09-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
特約がある場合
1R05-12-2当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。×
2H27-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
3H25-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
4H13-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
5H13-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
6H09-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
7H05-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

3 正しい

家賃の増額につき協議が調わない場合、賃借人(B)は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を 支払えばよい(借地借家法32条2項本文)。ただし、裁判が確定した場合、既に支払った額に不足があるときは、年1割の割合の利息 を付して支払わなければならない(同項ただし書き)。

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増額協議が調わないとき(借地借家法[06]2(1)①)
年-問-肢内容正誤
1H16-14-4借主は貸主の請求額を支払わなければならず、裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、貸主は超過額に年1割の利息を付して借主に返還しなければならない。×
2H09-12-3増額を正当とする裁判が確定した場合で、借主が既に支払った額に不足があるとき、借主は、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを貸主に支払わなければならない。
3H09-12-4借主が相当と認める額の家賃を提供したが、貸主が受領を拒んでいる場合、借主が相当と認める額の家賃を供託したとき、貸主は、家賃不払いを理由に家屋の賃貸借契約を解除することはできない。
4H04-11-2賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない。×
5H02-13-3貸主が借主に質料の増額を請求した場合、借主は、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める質料を、直ちに供託すればよい。×

4 正しい

(肢3参照)家賃の増額につき協議が調わない場合、賃借人(B)は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を 支払えばよい(借地借家法32条2項本文)。
賃貸人(A)が受領を拒むのであれば、Bは供託の方法をとることができる(民法494条)。
この場合、Bには債務不履行がないので、Aは、家賃不払いを理由に賃貸借契約を解除することはできない。

■参照項目&類似過去問
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増額協議が調わないとき(借地借家法[06]2(1)①)
年-問-肢内容正誤
1H16-14-4借主は貸主の請求額を支払わなければならず、裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、貸主は超過額に年1割の利息を付して借主に返還しなければならない。×
2H09-12-3増額を正当とする裁判が確定した場合で、借主が既に支払った額に不足があるとき、借主は、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを貸主に支払わなければならない。
3H09-12-4借主が相当と認める額の家賃を提供したが、貸主が受領を拒んでいる場合、借主が相当と認める額の家賃を供託したとき、貸主は、家賃不払いを理由に家屋の賃貸借契約を解除することはできない。
4H04-11-2賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない。×
5H02-13-3貸主が借主に質料の増額を請求した場合、借主は、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める質料を、直ちに供託すればよい。×

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