【宅建過去問】(平成12年問36)一般媒介契約

宅地建物取引業者Aが、B所有建物の売買の媒介の依頼を受け、Bと一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Bに交付しなければならない。
  2. 「Bが、A以外の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は、Aに通知しなければならない」旨の定めをしたときは、その定めは無効である。
  3. Aが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Aは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。
  4. BがAに対して支払う報酬に関する事項については、必ずしも宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面に記載する必要はない。

正解:3

1 誤り

媒介契約書には、宅建業者が記名押印して依頼者に交付する(宅地建物取引業法34条の2第1項)。
宅建士をして記名押印させる必要はない。

※重要事項説明書・契約書面には宅建士が記名押印しなければならない(宅地建物取引業法35条5項、37条3項)。

■類似過去問
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媒介契約(宅建業者の義務)(宅建業法[10]1(1))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-33-ウ
宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AはBに対して、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならない。
2R02-38-1
宅地建物取引業者は、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。×
328-27-3
宅建業者が宅地の所有者と一般媒介契約を締結した場合、その宅建業者の宅建士は、媒介契約書に記名押印する必要はない。
427-28-ア宅建業者は、媒介契約書に記名押印し、依頼者に交付のうえ、宅建士をして内容を説明させなければならない。×
522-33-1宅建業者は、媒介契約書に、宅建士をして記名押印させなければならない。×
614-34-2宅地建物取引業者Aが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Aは法第34条の2に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。
×
713-38-1媒介契約を締結したときは、遅滞なく、書面を作成・交付する義務がある。
812-36-1宅建業者は、媒介契約書を作成し、宅建士をして記名押印させ、依頼者に交付しなければならない。×
911-36-1媒介契約書には、宅建士の記名押印が必要である。×
1009-36-4宅建業者が、宅建士でない従業者をして、媒介契約書に記名押印させた場合、業務停止などの監督処分を受けることがある。×
1108-40-3私どもへのご依頼は宅地の購入の媒介ですので、媒介契約書の作成は省略させていただきます。
×
1204-39-1媒介契約書には、宅建士の記名押印が必要である。×
1301-46-4媒介行為による売買契約が締結された場合、遅滞なく、媒介契約書を交付しなければならない。×

2 誤り

一般媒介契約では、他業者に重ねて依頼する場合には通知しなければならないという明示型の契約も有効である(宅地建物取引業法34条の2第1項3号)。

■類似過去問
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媒介契約の種類(宅建業法[10]2)
 年-問-肢内容正誤
117-36-ウ専属専任媒介契約を締結した場合、依頼者は、宅建業者が探索した相手方以外の者と売買契約を締結できない。
212-36-2「依頼者が、他の宅建業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は、宅建業者に通知しなければならない」旨の定めは無効である。×
306-47-4宅建業者と専属専任媒介契約を締結した依頼者は、他の宅建業者に重ねて依頼できないが、依頼者の親族と直接売買契約を締結できる。×
403-44-1媒介契約が専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない場合において、依頼者が他の宅建業者に媒介を依頼する際は必ず宅建業者に通知する旨の特約は、無効となる。×

3 正しい

建物を売買すべき価額について意見を述べる場合には、その根拠を明らかにしなければならない(宅地建物取引業法34条の2第2項)。
この義務に違反した場合には、業務停止処分を受ける可能性がある(宅地建物取引業法65条2項2号)。

これは、一般媒介契約・専任媒介契約の双方に共通である。

■類似過去問
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価額につき意見を述べるとき(宅建業法[10]3(1)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R03s-33-エAがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもよい。
2R02s-28-エAは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Bに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。×
3R02-38-2AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。×
430-33-3Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
525-28-イ価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければならない。
624-29-4価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
719-39-2価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
816-39-3依頼者の請求がなければ、価額・評価額に関する意見につき、根拠を明らかにする義務はない。×
813-38-3価額に対して意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
1012-36-3価額について意見を述べる場合に、根拠を明らかにしなかったとき、業務停止処分を受けることがある。
1109-36-1価額に対して意見を述べるときは、その根拠を書面により明らかにしなければならない。×
1206-47-2評価額について意見を述べるときは、依頼者の請求がなくても、必ず根拠を明らかにしなければならない。
1301-46-2依頼者の希望価額と宅建業者が適正と考える評価額とが異なる場合、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、依頼者に対し意見を述べることができる。
業務停止処分(宅建業法[22]2(2))
 年-問-肢内容正誤
1R01-29-ア宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が甲県内における業務に関し、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がAに対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。×
2H29-29-3国土交通大臣は、宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)に対し、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行わなかったことを理由に業務停止を命じた場合は、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に通知しなければならない。×
3H28-26-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自らが売主となった分譲マンションの売買において、法第35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。
4H28-26-2宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、乙県内で宅地建物取引業に関する業務において、著しく不当な行為を行った。この場合、乙県知事は、Aに対し、業務停止を命ずることはできない。×
5H28-26-4宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら所有している物件について、直接賃借人Bと賃貸借契約を締結するに当たり、法第35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。×
6H27-43-2甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Aは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。×
7H26-44-ア宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内において宅地建物取引業法第32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。
8H24-44-4国土交通大臣は、宅地建物取引業者A社(国土交通大臣免許)が宅地建物取引業法第37条に規定する書面の交付をしていなかったことを理由に、A社に対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。
9H19-30-3宅地建物取引業者Aは、その事務所の専任の宅地建物取引士Bが3か月間入院したため、宅地建物取引業法第31条の3に規定する専任の宅地建物取引士の設置要件を欠くこととなったが、その間、同条の規定に適合させるために必要な措置を執らなかった。この場合、Bは指示処分の対象になるが、業務停止処分の対象にはならない。×
10H18-42-2宅地建物取引業者は、従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければならないが、当該証明書を携帯させなかった場合でも、業務停止処分を受けることはない。×
11H16-34-4宅地建物取引士Aは、宅地建物取引士証の有効期間内に更新をせず、有効期間の満了日から2週間後に宅地建物取引士証の交付を受けた。その2週間の間にAに重要事項説明を行わせた宅地建物取引業者B社は業務停止処分を受けることがある。
12H16-36-4宅地建物取引業者Aは、賃貸物件の媒介の広告を行うにあたり、実在しない低家賃の物件の広告を出した。Aは業務停止処分を受けることがある。
13H16-39-1宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した。AがBに交付した媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Aは業務停止処分を受けることがある。
14H14-39-1宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業の業務に関して、建築基準法の規定に違反して罰金に処せられた場合、これをもって業務停止処分を受けることはない。×
15H12-36-3宅地建物取引業者Aが、B所有建物の売買の媒介の依頼を受け、Bと一般媒介契約を締結した。Aが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Aは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。
16H10-32-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が同条の規定に違反した場合、甲県知事は、Aに対して業務の停止を命ずるとともに、実際に広告に関する事務を行った宅地建物取引士に対して必要な指示をすることができる。×
17H10-34-1宅地建物取引業者は、取引態様の別を明示すべき義務に違反する広告をした場合、業務停止処分の対象になることがあり、情状が特に重いとき、免許を取り消される。
18H10-38-4宅地建物取引業者Aが、保証協会の社員の地位を失ったため、その地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託した場合、Aは、その旨を甲県知事に届け出なければ、指示処分を受けることなく、直ちに業務停止処分を受けることがある。×
19H08-50-2甲県内にのみ事務所を設置している宅地建物取引業者Aが、自ら売主として乙県内でマンション(建築工事完了前)の分譲を行う。Aが宅地建物取引業法第41条第1項の規定に違反して手付金等の保全措置を怠ったとき、乙県知事は、Aに対し1年以内の業務停止を命ずることができる。
20H07-49-3宅地建物取引業者(甲県知事免許)が保証協会の社員としての地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならず、この期間内に供託しないときは甲県知事から業務停止処分を受けることがある。
21H07-50-4甲県に本店、乙県に支店を有する宅地建物取引業者Aが支店において宅地の売買契約を締結した場合で、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく書面を交付しなかったときは、乙県知事は、1年以内の期間を定めて、支店だけでなく、本店における業務の停止を命ずることができる。
22H05-47-2甲保証協会の社員A(国土交通大臣免許)が新たに従たる事務所を設置した場合、Aは、その日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を納付しないと、甲保証協会の社員たる地位を失うのみならず、国土交通大臣から業務停止処分を命ぜられることがある。
23H05-49-2宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が免許を受けてから1年以内に事業を開始しない場合、甲県知事は、Aに対し、1年以内の期間を定めて業務停止を命ずることができる。×
24H05-49-3宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内において不正な行為をした場合、甲県知事はAに対し業務停止を命ずることができるが、乙県知事は業務停止を命ずることができない、×
25H04-49-1宅地建物取引業者は、国土利用計画法の規定に違反して刑罰に処せられた場合、これに伴い、宅地建物取引業法の罰則の適用を受けることはないが、業務停止処分を受けることはある。
26H04-49-2宅地建物取引業者は、事務所に置かなければならない専任の宅地建物取引士が退職して欠員を生じた場合、2週間以内に是正措置を講じないと、業務停止処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。×
27H01-49-3宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を怠った場合、1年間の業務の停止を命ぜられることがある。

4 誤り

「報酬に関する事項」は媒介契約書面の必要的記載事項である(宅地建物取引業法34条の2第1項6号)。

■類似過去問
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媒介契約書の記載事項(報酬に関する事項)(宅建業法[10]3(1)⑥)
 年-問-肢内容正誤
125-35-エ媒介に関する報酬の額は、37条書面の必要的記載事項である。×
212-36-4報酬に関する事項については、必ずしも媒介契約書に記載する必要はない。×
304-39-2報酬については、売買契約が成立しないと確定しないから、媒介契約を締結する際には、報酬に関する事項を定めなくてもよい。×

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