【宅建過去問】(令和02年12月問28)媒介契約(個数問題)

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「専任媒介契約」とは、専属専任媒介契約ではない専任媒介契約をいうものとする。

  • ア AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内(Aの休業日を含まない。)に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。
  • イ AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
  • ウ AがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
  • エ AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:1

設定の確認

登場人物の関係を図示しておきましょう。

本問に出てくる「専任媒介契約」は、「専属専任媒介契約ではない専任媒介契約をいうもの」とされています。この点にも注意しておきましょう。

ア 誤り

専任媒介契約を締結した場合、宅建業者Aは、媒介契約締結の日から7日以内(休業日を除く。)に、所定事項について、指定流通機構に登録しなければなりません(宅建業法34条の2第5項、規則15条の10)。
これに反する特約は、無効です(同法34条の2第10項)。「Bの要望」があったとしても、特約の効力は、認められません。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
指定流通機構への登録(登録義務)(宅建業法[10]4(3))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
媒介契約が「専任媒介契約」であるケース
1R05-40-3Aは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め7日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。×
2R03s-33-イAがBとの間で専属専任媒介契約ではない専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該専任媒介契約締結日から7日以内(休業日数を含まない。)に、指定流通機構に当該宅地の所在等を登録しなければならない。×
3R02s-28-アAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内(Aの休業日を含まない。)に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。
×
4H29-28-イAは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
×
5H27-30-イAは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
×
6H27-30-ウBと専任媒介契約を締結したAは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。×
7H26-32-アAがBとの間で専任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
×
8H23-31-2A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、Bからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる。
×
9H15-43-2Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Bから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、Aは当該宅地に関する所定の事項について、指定流通機構に登録しなくてもよい。
×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
1H11-37-2宅地の買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には、Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
×
2H11-39-4AB間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、Aが所定の期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、Aは、そのことを理由として直ちに罰則の適用を受けることがある。
×
3H06-47-1Aは、当該物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構(指定流通機構)に登録しなければならない。
4H04-39-4この媒介契約が専属専任媒介契約であるときは、Aは、契約の相手方の探索については、国土交通大臣の指定する流通機構に当該宅地を登録することにより、行わなければならない。
5H03-44-4当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくてもよい旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-ウAは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
2R02-38-3一般媒介契約を締結した場合、Aは、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。×
3H23-31-1A社は、Bとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
×
4H20-35-アAが、Bとの間に一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
×
5H11-39-1AB間の媒介契約が専任媒介契約でない場合、Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録することはできない。
×
指定流通機構への登録(登録期限)(宅建業法[10]4(3))

"[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
"
年-問-肢内容正誤
専任媒介契約
1R05-40-3AとBの間で専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した場合、Aは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め7日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。×
2R03s-33-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該専任媒介契約締結日から7日以内(休業日数を含まない。)に、指定流通機構に当該宅地の所在等を登録しなければならない。
×
3R02s-28-アAがBとの間で専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内(Aの休業日を含まない。)に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。×
4R01-31-アAが、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した。Aは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。×
5H29-43-ウAは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。×
6H15-43-3Aは契約の相手方を探索するため、当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。
×
7H13-38-2AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Aは契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き7日以内(専属専任媒介契約の場合は5日以内)に指定流通機構に登録しなければならない。
8H10-45-2媒介契約が専任媒介契約(専属専任媒介契約を除く。)である場合、Aは、契約の相手方を探索するため、契約締結の日から5日(休業日を除く。)以内に、当該宅地につき所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
×
専属専任媒介契約
1H30-33-2Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内(休業日を含まない。)に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。×
2H28-41-4Aは、宅地建物取引業者でないBから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
×
3H19-39-3Aは、Bとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から5日以内(休業日を除く。)に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。
4H13-38-2AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Aは契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き7日以内(専属専任媒介契約の場合は5日以内)に指定流通機構に登録しなければならない。
5H11-39-2AB間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合、Aは、契約締結の日から3日(休業日を除く。)以内に、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録しなければならない。
×
6H07-40-4宅地建物取引業者は、専属専任媒介契約を締結したときは、売買又は交換の媒介の依頼の目的である宅地又は建物を、国土交通大臣が指定する者に当該契約の締結の日から7日以内(休業日を除く。)に登録しなければならない。
×

イ 誤り

専任媒介契約を締結した場合、宅建業者Aは、依頼者に対し、業務の処理状況を2週間に1回以上報告する必要があります(宅建業法34条の2第9項)。
本肢は「1週間に1回以上報告」としています。しかし、このペースが要求されるのは、専属専任媒介契約の場合に限られます。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
業務処理状況の報告(宅建業法[10]4(4))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
媒介契約が「専任媒介契約(専属専任媒介契約を除く)」であるケース
1R03s-33-アAがBとの間で専属専任媒介契約ではない専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
2R02s-28-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
3R01-31-ウBが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。×
4H29-43-アAは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。
5H27-30-エAは、Bと専任媒介契約を締結した。Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
6H21-32-3Aが、Bと専任媒介契約を締結した。AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日(ただし、Aの休業日は含まない。)に1回報告するという特約は有効である。×
7H16-39-4媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。
×
8H14-34-4宅地建物取引業者が依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。
×
9H12-37-4Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
10H03-44-3当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をAは10日ごとにBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
11H01-46-1この媒介契約がBの申し出により更新される場合、AB間の合意があれば、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。
×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
1R04-42-1Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。AはBに対して、契約の相手方を探索するために行った措置など本件媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。×
2R02-29-エAは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
3H24-29-2A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
×
4H17-36-イAB間で専属専任媒介契約を締結した場合、AはBに対し、当該契約の業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
×
5H12-37-4Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
6
H10-45-4媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、当該契約に「Aは、Bに対し業務の処理状況を10日ごとに報告しなければならない」旨の特約を定めたとき、その特約は有効である。
×
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-イAが、Bと一般媒介契約を締結した。当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。

ウ 正しい

■媒介契約書の記載事項

依頼者の契約違反に対する措置」は、媒介契約書の記載事項です(宅建業法34条の2第1項8号、規則15条の9)。

媒介契約書の記載事項

■契約違反に対する措置

本肢の媒介契約は、一般媒介契約です。そして、「Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める」というのですから、明示型一般媒介契約に該当します。
この場合、依頼者の契約違反に対する措置として、「依頼者が明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によつて売買又は交換の契約を成立させたときの措置」について定める必要があります(規則15条の9第3号)。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
媒介契約書の記載事項(依頼者の契約違反に対する措置)(宅建業法[10]3(1)⑦)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
明示型一般媒介契約
1R02s-28-ウAがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
2H26-32-エAがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の2第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
専任媒介契約
1R05-40-4AとBの間で専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した場合、Aは、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の2第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
2H30-33-4AとBの間で専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
3H12-37-1Aが、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した。当該契約には、Bが、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
4H09-36-2Aが、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した。Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aは、34条の2書面に、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。
専属専任媒介契約
1H22-34-4宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者でないBから建物の売却の依頼を受け、AとBとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Aが探索した相手方以外の者とBとの間で売買契約を締結したときの措置について、AとBとの間で取り決めがなければ、Aは法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載する必要はない。×
2H11-37-3Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aが媒介契約を締結したときにBに交付すべき書面には、BがAの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
3H11-37-4Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。媒介契約において、「Bが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合、宅地の売買価格の3パーセントの額を違約金としてAに支払う」旨の特約は、無効である。
×

エ 誤り

媒介契約を締結した宅建業者が依頼者に対して、価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務を負っています(宅建業法34条の2第2項)。これは、一般媒介契約でも、専任媒介契約でも共通の義務です。
しかし、「不動産鑑定士に評価を依頼」することまでは求められていません。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
価額につき意見を述べるとき(宅建業法[10]3(1)②)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R03s-33-エAがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもよい。
2R02s-28-エAがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。×
3R02-38-2Aは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Bに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。×
4H30-33-3Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
5H25-28-イA社は、Bとの間に媒介契約を締結し、Bに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
6H24-29-4A社がBと一般媒介契約を締結した場合、A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
7H22-33-4Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をBに口頭で述べたとしても、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。
8H19-39-2Aは、Bとの間で媒介契約を締結し、Bに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
9H16-39-3AがBと専任媒介契約を締結した。AがBに宅地の価額について意見を述べる際に、Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Aはその根拠を明らかにする必要はない。
×
10H13-38-3Aが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Bに対してその根拠を明らかにしなければならない。
11H12-36-3Aが、Bと一般媒介契約を締結した。Aが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Aは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。
12H09-36-1Aが、34条の2書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。
×
13H06-47-2Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。Aは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Bの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
14H01-46-2Aは、売買価額について、Bの希望価額とAの適正と評価する価額とが異なる場合には、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、Bに対し意見を述べることができる。

まとめ

正しいものはウの一つだけです。正解は、肢1。


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