【宅建過去問】(平成17年問06) 抵当権と賃貸借

BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Aと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

(肢2・肢3は、平成16年の民法改正時の経過措置に関する出題です。現在では、勉強する必要がありません。)

  1. Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Cは、この賃貸借をAに対抗できる。
  2. Bは、平成15年12月1日に甲建物をDに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Dは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できる。
  3. Bは、平成15年12月1日に甲建物をEに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Eは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できない。
  4. Bは、平成16年12月1日に甲建物をFに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Fは、この賃貸借をAに対抗できる。

正解:4

1 正しい

抵当権設定に賃貸借契約を締結しているから、抵当権者と賃借人は対抗関係となる。この場合、先に対抗要件を備えた方が優越し、建物の所有権を主張できることになる(民法177条)。
本問では、賃借人Cが引渡しを受けたのが2月1日、抵当権者Aが抵当権設定の登記をしたのは4月1日である。したがって、Cの賃借権がAの抵当権に優越する。言い換えれば、Cは、賃貸借をAに対抗することができる。

※建物賃貸借において対抗要件となるのは、賃借権の登記(民法605条)または引渡し(借地借家法31条1項)である。

17-06-1-1 17-06-1-2
■参照項目&類似過去問
内容を見る
対抗問題(複雑なケース)(民法[07])
年-問-肢内容正誤
117-06-1BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Cは、この賃貸借をAに対抗できる。
216-03-3Aは、自己所有の建物をBに売却したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この建物がAとEとの持分1/2ずつの共有であり、Aが自己の持分をBに売却した場合、Bは、Eに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。
315-03-3Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。Eが、甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても、その後Bが所有権移転登記を得てしまえば、以後、EはBに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。×
414-02-4Aが、Bの代理人としてCとの間で、B所有の土地の売買契約を締結しようとしている。AがBに無断でCと売買契約をしたが、Bがそれを知らないでDに売却して移転登記をした後でも、BがAの行為を追認すれば、DはCに所有権取得を対抗できなくなる。×
509-06-3GがHに土地を譲渡した場合で、Hに登記を移転する前に、Gが死亡し、Iがその土地の特定遺贈を受け、登記の移転も受けたとき、Hは、登記なしにIに対して土地の所有権を主張できる。×
608-03-3Aの所有する土地について、AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して売買契約を締結した。Aが、Bとの売買契約締結前に、Dとの間で本件土地を売却する契約を締結してDから代金全額を受領していた場合、AからDへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Aから所有権を取得することはできない。×

4 誤り

本肢では、Aの抵当権設定後にBC間の賃貸借契約が締結されている(左図)。この場合、賃借権は、原則として抵当権者に対抗することができない。賃借人は、6か月間の引渡し猶予を受けられるだけである(民法395条1項。中図)。
例外的に対抗できるのは、

  1. 賃借権を登記し、
  2. 賃借権の登記前に登記をした全ての抵当権者が同意をし、
  3. その同意の登記がある場合、

に限られる(民法387条1項。右図)。

17-06-4-1 17-06-4-2 17-06-4-3
■参照項目&類似過去問
内容を見る
賃借人の保護(民法[12]8)
年-問-肢内容正誤
抵当権登記の前に賃借人が対抗要件を備えていたケース
[共通の設定]
Aは、Bからの借入金の担保として、A所有の甲建物に抵当権を設定し、その登記を行った。
1R03s-10-2Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、AC間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Cの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
×
2R03s-10-4Cが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Cは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。
×
抵当権登記の後に賃借人が出現したケース
1R04-04-2Aに対抗することができない賃貸借により乙土地を競売手続の開始前から使用するCは、乙土地の競売における買受人Dの買受けの時から6か月を経過するまでは、乙土地をDに引き渡すことを要しない。×
2R03s-10-3Aは、Bからの借入金の担保として、A所有の甲建物に抵当権を設定し、その登記を行った。本件抵当権設定登記後にAC間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年であったときは、Cは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。×
3H22-05-3(AはBから2,000万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Bを抵当権者として当該土地及び建物に2,000万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。)Bの抵当権設定登記後にAがDに対して当該建物を賃貸し、当該建物をDが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Dは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要はない。
4H20-04-2(Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。)抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。×
5H18-05-4第一抵当権の設定後、第二抵当権の設定前に、期間2年の土地賃貸借契約を締結した借主は、第一抵当権者の同意の有無によらず、第一抵当権者に対しても賃借権を対抗できる。×
6H17-06-4抵当権設定後に、期間2年の建物賃貸借契約を締結し、建物を引き渡した場合、賃貸借を抵当権者に対抗できる。×

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【宅建過去問】(平成17年問06) 抵当権と賃貸借” に対して3件のコメントがあります。

  1. 駒野目 より:

    家坂先生、こんにちは。

    選択肢1は期間4年、選択肢2は期間2年で、何かひっかけがあるのではないかと気になってしまいました。

    この問題を解く上で、賃貸借契約の期間については何も注意しなくてもよいのでしょうか。

    1. 家坂 圭一 より:

      平成16年の民法改正により、短期賃貸借の保護制度は、廃止されています。
      賃貸借の期間が2年でも4年でも、結論に影響はありません。

      1. 駒野目 より:

        家坂先生、こんにちは。
        選択肢の一言一言が何かの罠ではないかと疑心暗鬼になってしまいました。
        ご回答ありがとうございます。

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