[Newsで学ぶ]営業保証金の取戻公告

官報を見ていたら

営業保証金の取戻公告

先日の官報に「宅地建物取引業者営業保証金取りもどし公告」が掲載されていました(2022/04/27、官報号外 00093号(86/112頁))。
6社の公告が掲載されているのですが、ここでは、その一番上にある「みずほ信託銀行株式会社」さんの例を取り上げましょう。

官報に特有なクセのある書き方で読みにくいですね。
表形式にすると以下の通りです。

①商号又は名称 みずほ信託銀行株式会社(旧:みずほアセット信任銀行株式会社)
②免許証番号 届出2号
③ (代表者の)氏名 取締役社長 梅田圭
④事務所の所在地 東京都千代田区丸の内1丁目3番3号
廃止した従たる事務所 愛知県名古屋市中村区名駅1-1-3 JRゲートタワー28階
⑤営業保証金の額 500万円
⑥申出書提出先 国土交通大臣
⑦掲載者住所、商号又は名称及び氏名 東京都干代田区丸の内1丁目3番3号 みずほ信託銀行株式会社 取締役社長 梅田圭
公告の要約

公告の内容を要約します。
「①みずほ信託銀行株式会社(②免許証番号:届出2号)が、④愛知県名古屋市にある事務所を廃止したので、⑤廃止する事務所分の営業保証金500万円を取り戻したい。営業保証金から還付を受ける権利を持った人がもしいるのなら、6か月以内に申し出てください。」

宅建の勉強に役立つこと

2つのポイントを押さえておきましょう。

信託会社の特例

免許証番号の「届出2号」というのが、あまり見かけない表現ですね。
「大臣免許と知事免許は分かるけど、『届出免許』って何だろう?」
と思った人がいるかも知れません。

信託会社の特例

これは、「信託会社の特例」に基づくもの。
信託会社は、「免許」を受けなくても、宅建業を営むことができます。
国土交通大臣に「届出」をすれば、「大臣免許を受けた宅建業者」とみなされるからです。

本試験でも、過去に6回出題されています。
★過去の出題例★

信託会社(宅建業法[01]5(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02-26-2信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。×
225-27-2信託業法第3条の免許を受けた信託会社で宅地建物取引業を営むものは、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされるため、営業保証金を供託した旨の届出を国土交通大臣に行わない場合は、国土交通大臣から免許を取り消されることがある。×
322-26-4信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。
421-45-1国土交通大臣に宅地建物取引業を営む旨の届出をしている信託業法第3条の免許を受けた信託会社は、宅地建物取引業の業務に関し取引の関係者に損害を与えたときは、指示処分を受けることがある。
515-35-1信託会社Aは、国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をした後、営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入をせず宅地建物取引業の業務を開始した。
×
611-30-4Aが、宅地建物取引業を営もうとする場合において、Aが信託会社であるときは免許を受ける必要があるが、Aが信託業務を兼営する銀行であるときは免許を受ける必要はない。
×
理解が確実でない人は、以下の箇所を復習してください。

■宅建業法[01]宅地建物取引業
5.「宅地建物取引業」とは
(2).【例外】免許が不要

では実例は

実際のところ、信託会社というのは、どれくらい存在するものでしょうか。
国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システム
を使うと、

  • 免許証番号は、1号~27号まで発番されている。
  • そのうち、現存しているのは、14社である。

ことが分かります。
近年、合併する銀行が多数ありました。
合併の度に「法人業者が合併で消滅」したことの届出がなされ、番号にスキマができたんでしょう。

「法人業者が合併で消滅」については、過去に14回もの出題があります。
「届出義務者」のヒッカケを中心に、しっかり押さえておきましょう。
★過去の出題例★

廃業等の届出(法人業者が合併で消滅)(宅建業法[04]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-29-4法人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が合併により消滅した場合、Aを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
2R02-26-1宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が宅地建物取引業者ではないB社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。×
329-30-4宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、A社を代表する役員であった者が、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
429-36-4宅地建物取引業者である法人Aが、宅地建物取引業者でない法人Bに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるBは、Aが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
529-44-1宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができる。×
624-27-4宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)は、B社(国土交通大臣免許)に吸収合併され、消滅した。この場合、B社を代表する役員Cは、当該合併の日から30日以内にA社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。×
722-28-2免許を受けている法人Aが免許を受けていない法人Bとの合併により消滅した場合、Bは、Aが消滅した日から30日以内に、Aを合併した旨の届出を行えば、Aが受けていた免許を承継することができる。×
821-28-2法人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が合併により消滅した場合、Aを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
918-31-3A社がB社に吸収合併され消滅したとき、B社を代表する役員Cは、合併の日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。×
1010-33-4AがB法人に吸収合併され消滅した場合、Bを代表する役員は、30日以内に、甲県知事にその旨の届出をしなければならない。×
1109-33-2宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が合併により消滅した場合、Aの代表役員であった者は甲県知事にその旨の届出をしなければならないが、Aの免許は、当該届出の時にその効力を失う。×
1207-35-4宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が親会社B(国土交通大臣免許)に吸収合併された場合において、Aの事務所をそのままBの事務所として使用するときは、Bが事務所新設の変更の届出をすれば、Aは、甲県知事に廃業の届出をする必要はない。×
1302-43-2国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A社と甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者B社が合併し、B社が消滅した場合、B社を代表する役員であった者は、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。×
1401-36-4国土交通大臣の免許を受けている法人である宅地建物取引業者が合併により消滅した場合には、その法人を代表する役員であった者は、国土交通大臣及び事務所の所在地を管轄するすべての都道府県知事に、その旨を届け出なければならない。×
営業保証金の供託・取戻し
営業保証金のシステム

営業保証金を簡単に説明すると、

  • 宅建業者が取引相手(お客さん)に対して債務を負担している。
  • しかし、その債務を履行しない。(極端な話、倒産してしまった)

というケースに備えて、

  • 宅建業者の手の届かないところ(供託所という国の機関)に
  • あらかじめ営業保証金を預けさせ(供託させ)、
  • 取引相手には、供託所にある営業保証金から還付を受けさせる

というシステムです。
これがイメージ図。

営業保証金の金額

供託する営業保証金の金額は、宅建業者の事務所の数で決まります。

ですから、事務所の数が増えたり、減ったりする場合には、営業保証金の額も増減します。
★過去の出題例★

供託する金額(宅建業法[06]2(2)①)
 年-問-肢内容正誤
1R02-35-4宅地建物取引業者Aが甲県内に本店及び2つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託すべき営業保証金の合計額は1,200万円である。×
230-43-4宅地建物取引業者は、新たに事務所を2か所増設するための営業保証金の供託について国債証券と地方債証券を充てる場合、地方債証券の額面金額が800万円であるときは、額面金額が200万円の国債証券が必要となる。×
330-44-3保証協会の社員である宅地建物取引業者Aは、保証協会の社員の地位を失った場合において、保証協会に弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしていたときは、全ての事務所で営業を継続するためには、1週間以内に主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金として1,500万円を供託しなければならない。×
427-42-3営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと保証協会の社員である宅地建物取引業者Bが、それぞれ主たる事務所の他に3か所の従たる事務所を有している場合、Aは営業保証金として2,500万円の供託を、Bは弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしなければならない。
524-33-3宅地建物取引業者が本店のほかに5つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託すべき営業保証金の合計額は210万円である。×
619-37-4甲県内に本店と一つの支店を設置して事業を営んでいる宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の支店でAと宅地建物取引業に関する取引をした者(宅地建物取引業者ではない。)は、その取引により生じた債権に関し、1,500万円を限度として、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。
717-33-1宅地建物取引業者Aは、甲県の区域内に新たに二つの支店を設け宅地建物取引業を営もうとする場合、額面金額1,000万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる。×
816-35-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は新たに2つの支店を設置し、同時に1つの支店を廃止したときは、500万円の営業保証金を本店のもよりの供託所に供託し、業務を開始した後、遅滞なくその旨を甲県知事に届け出なければならない。×
910-37-1宅地建物取引業者は、本店について1,000万円、支店1ヵ所について500万円の営業保証金を、それぞれの事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。×
1009-34-3甲県内に本店と支店aを設置して営業している宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、新たに甲県内に支店bを設置したが、同時に従来の支店aを廃止したため、事務所数に変更を生じない場合、Aは、新たに営業保証金を供託する必要はない。
1108-47-2宅地建物取引業者(事務所数1)がその事業を開始するため営業保証金として金銭及び地方債証券を供託する場合で、地方債証券の額面金額が1,000万円であるときは、金銭の額は、100万円でなければならない。
1208-47-3宅地建物取引業者は、事業開始後支店を1つ新設した場合には、当該支店のもよりの供託所に営業保証金500万円を供託しなければならない。×
1305-46-1宅地建物取引業者は、免許を受けた場合において、主たる事務所と2ヵ所の従たる事務所を開設するときは、営業保証金2,000万円を、いずれかの事務所のもよりの供託所に供託した上、その旨宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。×
1402-50-3270万円の分担金を納付して保証協会の社員となった者が、当該保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、4,500万円の営業保証金を供託しなければならない。
今回のケースでは、名古屋にあった従たる事務所を閉鎖したので、営業保証金の額が500万円オーバーの状況になったわけです。

営業保証金の取戻し

余計な供託金を積んでおく必要はありませんから、オーバーしている部分は、取り戻すことができます。
しかし、いきなり取り戻すことができるとすると、そもそもの営業保証金の目的を果たすことができない可能性が出ます。

「事務所が1つ減った」ケースよりも分かりやすい例として、「宅建業者が廃業した」ケースを考えてみましょう。

  1. 宅建業者が廃業した。
  2. 営業保証金の取戻しを認めた。
  3. その後、その宅建業者に対して債権を持っているという取引相手が現れた。
  4. しかし、供託所にはもはや営業保証金は存在しない!

こうなると、被害を受けた取引相手を救うことができないのです。

取戻公告の必要性

このようなガッカリを防止するため、営業保証金を取り戻す前に、「公告」の手続きが要求されるわけです。

  • 宅建業者は、6か月以上の期間を設けて、「この宅建業者に対して債権を持っている人はいませんか?」と公告します。
  • この期間経過しても、申出がなければ、宅建業者に営業保証金の取戻しを認めます。

この公告手続を用意すれば、「還付を受ける権利があるのに、受けられなかった。」という事態を避けることができます。

公告が不要なケース

公告なしで営業保証金を取り戻すことができるケースもあります。
語呂合わせやら何やらで、「意味も考えずに頭に叩き込む!」という基本方針の人も多いようですが、これはムダ。
「還付を受ける権利があるのに、受けられなかった。」という取引相手が出ない場合には、公告手続は不要なわけです。
具体的には、以下の3つのケースです。
実際の出題は、このうち、「3 保証協会に加入時」に集中しています(過去6回出題)。

★過去の出題例★

営業保証金の取戻し(公告が不要なケース)(宅建業法[06]4(2))
 年-問-肢内容正誤
年-問-肢内容正誤
主たる事務所移転時
128-40-4宅地建物取引業者は、本店を移転したため、その最寄りの供託所が変更した場合において、従前の営業保証金を取りもどすときは、営業保証金の還付を請求する権利を有する者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。×
事由発生から10年経過時
123-30-4宅地建物取引業者は、宅地建物取引業の廃業によりその免許が効力を失い、その後に自らを売主とする取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証金を取り戻すことができる。×
保証協会加入
1R01-33-2保証協会の社員となった宅地建物取引業者が、保証協会に加入する前に供託していた営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対する公告をしなければならない。×
222-31-4宅地建物取引業者は、宅地建物取引業保証協会の社員となった後において、社員となる前に供託していた営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。
309-35-2保証協会に加入している宅地建物取引業者A(甲県知事免許、事務所数1)は、保証協会加入前に供託していた営業保証金を取り戻す場合、還付請求権者に対する公告をした旨を甲県知事に届け出なければならない。×
407-36-4宅地建物取引業者Aは、甲県に本店aと支店bを設けて、額面金額1,000万円の国債証券と500万円の金銭を供託して営業している。Aは、宅地建物取引業保証協会の社員となったときは、還付請求権者に対する公告をせず、直ちに営業保証金を取り戻すことができる。
503-48-4宅地建物取引業者は、保証協会の社員になったことにより営業保証金を供託することを要しなくなった場合において、当該営業保証金の取戻しをしようとするときは、6月を下らない一定の期間内に債権の申出をすべき旨の公告をしなければならない。×
601-43-4宅地建物取引業者Aは、主たる事務所aとその他の事務所b及びcの3事務所を設けて、B県知事から、宅地建物取引業の免許を受けた。Aは、2,000万円を供託して届け出た後、a、b及びcで業務を開始したが、その後宅地建物取引業保証協会の社員となったので、直ちに、営業保証金として供託していた2,000万円を取り戻した。
公告が必要なケース

上の3つの例外を除けば、原則通り、公告手続が要求されます。
例外をしっかり覚えておけば、原則を覚える必要はありません。
「これ以外は、原則通り。」という知識さえあれば、十分なのです。

念のため、リストアップすると、以下のケースが出題されています。

★過去の出題例★
営業保証金の取戻し(公告が必要なケース)(宅建業法[06]4(3))
 年-問-肢内容正誤
免許の有効期間満了
1R02s-33-3宅地建物取引業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。×
222-31-2宅地建物取引業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。×
319-37-2宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、免許の有効期間の満了に伴い、営業保証金の取戻しをするための公告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
410-37-4宅地建物取引業者Aは、免許失効に伴う営業保証金の取戻しのため、Aとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者に対し所定の期間内に申し出るべき旨の公告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
廃業等の届出
123-30-3宅地建物取引業者A社は、宅地建物取引業の廃業により営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対して公告しなければならないが、支店の廃止により営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対して公告する必要はない。×
免許取消し
125-27-1宅地建物取引業者は、不正の手段により法第3条第1項の免許を受けたことを理由に免許を取り消された場合であっても、営業保証金を取り戻すことができる。
222-31-1宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し不正な行為をし、情状が特に重いとして免許を取り消されたときであっても、営業保証金を取り戻すことができる場合がある。
304-43-3宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し不正な行為をしたため、免許を取り消されたときは、その営業保証金を取り戻すことができない。×
一部事務所の廃止
129-32-3宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、6月以上の期間を定めて申し出るべき旨の公告をしなければならない。
227-42-2営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと保証協会の社員である宅地建物取引業者Bが一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金又は弁済業務保証金を取り戻すときは、A、Bはそれぞれ還付を請求する権利を有する者に対して6か月以内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。×
323-30-3宅地建物取引業者A社は、宅地建物取引業の廃業により営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対して公告しなければならないが、支店の廃止により営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対して公告する必要はない。×
422-31-3宅地建物取引業者は、一部の支店を廃止したことにより、営業保証金の額が政令で定める額を超えた場合は、還付請求権者に対し所定の期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかったときに、その超過額を取り戻すことができる。
516-35-2宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が本店と2つの支店を有する場合、Aが2つの支店を廃止し、その旨の届出をしたときは、営業保証金の額が政令で定める額を超えることとなるので、その超過額1,000万円について公告をせずに直ちに取り戻すことができる。×
615-34-4宅地建物取引業者Aは、支店を廃止したため、Aの営業保証金につき、Aとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は3ヵ月以内に申し出るべき旨の公告をしたが、申出がなかったので、営業保証金を取り戻した。×
709-34-4宅地建物取引業者Aが支店aを廃止し、営業保証金の額が政令で定める額を超えた場合において、Aは、その超過額について、還付請求権者に対し所定の期間内に申し出るべき旨の公告をし、その期間内に申出がないとき、当該超過額を取り戻すことができる。

まとめ

ある日の官報をきっかけに、関連する論点についてお話しました。
話がアレコレ飛んだように思うかも知れませんが、これが効率的な勉強のコツです。

「どこかで見たことがあるような。。。」
で終わるのでは、本試験での得点につながりません。

気になることがあれば、関連知識についても、正確に調べ、過去問の出題を含めて押さえておく。
このクセを付けておけば、重要な論点に何度も繰返しアプローチすることができます。
そして、繰返し学習こそが、確実な記憶、応用の効く知識を身に付けるベストな方法です。

丸暗記や語呂合せで無理やり覚えても、不確実な、本番で応用の効かない知識にとどまるのであれば、得点として評価されません。
力技ではなく、理解と整理を勉強の基本に据えておきましょう。

勉強法の詳しい説明は、以下のところでご覧ください。
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[Newsで学ぶ]営業保証金の取戻公告” に対して2件のコメントがあります。

  1. 勉強中 より:

    宅地建物取引業者は、事業開始後支店を1つ新設した場合には、当該支店のもよりの供託所に営業保証金500万円を供託しなければならない。←これが○になってますが、間違ってる気がします。

    1. 家坂 圭一 より:

      勉強中様

      ご質問ありがとうございます。
      ご指摘は、
      ★過去の出題例★
      のうち、
      「供託する金額(宅建業法[06]2(2)①)」
      Q12(平成08年問47肢3)

      に関するものですね。

      勉強中さんのおっしゃる通りです。

      この選択肢については、次のように考える必要があります。

      • 供託すべき供託所は「主たる事務所のもよりの供託所」です。
        (「当該支店のもよりの供託所」ではありません。)
      • したがって、この選択肢は、×(誤り)です。

      以上の点につき、先ほど修正を完了しました。
      この度は、ご指摘をいただき、ありがとうございました。

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