不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。
2. 原価法における再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので、積算価格を求めるには、再調達原価について減価修正を行う必要がある。
3. 取引事例比較法における取引事例は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものでなければならないが、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るものから、また対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちからも選択できる。
4. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益の現価の総和を求める手法であり、そのうちの直接還元法では、対象不動産の収益価格は、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。

正解：４

1 正しい

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別される（不動産鑑定評価基準 総論７章１節）。

※鑑定評価にあたっては、原則として案件に応じてこれらの三手法を併用すべきこととされている。

■類似過去問

内容を見る

2 正しい

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう（同基準 総論７章１節Ⅱ-２（１））。
原価法において、積算価格を求めるには、再調達原価について減価修正を行う必要がある（同基準 総論７章１節Ⅱ-１）。

■類似過去問

内容を見る

3 正しい

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない（同基準７章１節Ⅰ-２）。

1. 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
2. 時点修正をすることが可能なものであること。
3. 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること

■類似過去問

内容を見る

4 誤り

収益還元法には、直接還元法とDiscounted Cash Flow法（DCF法）がある（同基準 総論７章１節Ⅳ-２）。
直接還元法とは、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法である。一方、DCF法とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法である。

本肢は、直接還元法につき、「総費用を控除する前の総収益」とする点が誤り。

■類似過去問

内容を見る

---

>>年度目次に戻る

【無料公開講座】令和４年度本試験解説

この講座は、「本試験を受験した人が答え合わせをするための過去問解説」ではなく、「次回受験する本試験での得点力を向上させるための講座」です。その意味で、通常の「過去問解説」とは、根本的な発想から違っています。

まずは、『問題編PDF』で実施の問題を解きましょう（制限時間は２時間）。

解説については、「読む」「見る」という2wayで学習することができます。
「読む」は『解説編PDF』、「見る」は『解説動画』。２つを併用することで、基礎知識や解法テクニックなど合格に必要な能力が身に付きます。

【無料公開講座】令和４年度本試験解説の受講申込み