Ａが所有している甲土地についての物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. Ｂが甲土地をＡに無断でＣに売却し、その後、ＢがＡから甲土地を購入した場合、Ｃは、Ｂから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。
2. Ｄが甲土地につき、Ａに無断でＤへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をＥに売却してその旨の登記をした場合において、その後、ＡがＦに甲土地を売却したときは、Ｆは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができる。
3. Ｇが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ｇはその後にＡを単独相続したＨに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。
4. Ａが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をＪに売却し、その後、ＪがＫに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、Ａは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。

正解：1

1 誤り

Ａ所有の甲土地を、ＢがＣに売却するようなケースを他人物売買といいます。民法は、このような契約も契約として有効と扱っています（同法561条）。

しかし、この契約が有効だからといって、ＢＣ間で契約を締結しただけで、物の所有権がＣに移転するわけではありません。他人物売買契約に基づき、Ｂは、Ａから甲土地物を取得し、これをＣに移転する義務を負うというだけのことです（同法561条）。
Ｃが甲土地の所有権を取得するのは、ＢがＡから甲土地の所有権を取得した時点です（図の②売買契約。最判昭40.11.19）。
この選択肢は、「Ｂから甲土地を購入した時点に遡って」（図の①売買契約）とする点が誤っています。

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2 正しい

事例の経緯と論点の整理

■①Ａ→Ｄへの所有権移転（？）

Ｄは、Ａに無断で虚偽の登記をして、甲土地所有権の名義をＡからＤに移転させています。こんなことをしても、甲土地に関してＤは単なる無権利者にすぎません。

■②Ｄ→Ｅへの所有権移転（？）

Ｅは、無権利者Ｄから登記の移転を受けています。しかし、そんなことをしても、甲土地の所有権を手に入れることはできません。結局、Ｅも、Ｄと同様に単なる無権利者です。

■③Ａ→Ｆへの所有権移転

Ｆは、甲土地の所有権者Ａとの間で、売買契約を締結しています。したがって、甲土地の所有者になったわけです。
しかし、甲土地の所有権の登記を名義は無権利者であるＥ！
登記上は所有権者でも実は無権利者にすぎないＥ。真の所有者だが登記のないＦ。
この優劣をどう決めるか、がテーマです。

「第三者」とは

対抗問題でいう「第三者」とは、登記がないことを主張する正当な利益を有する者をいいます。
Ｅは、実質上所有権を有せず登記簿上所有者として表示されているにすぎない架空の権利者です。一方、Ｆは、実体上の権利を取得しています。そのため、Ｅは、Ｆに対して、「登記がないからあなたには権利がない」と主張することができません（最判昭34.02.12）。
逆に、Ｆは、自分が登記を備えていなくても、Ｅに対して、甲土地の所有権を主張することができます。Ｅは、「第三者」に該当しないからです。

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3 正しい

■①Ａ→Ｇへの所有権移転（時効取得）

Ｇは、生前のＡから、甲土地を時効取得しています。
時効取得については、ＡとＧは当事者の関係です。第三者ではありませんから、Ｇは、Ａに対して、登記を備えていなくても、所有権を主張することができます。

■②Ａ→Hへの所有権移転（単独相続）

その後、Ａは、死亡しましたが、Ａの地位は、単独相続人Ｈに引き継がれています。つまり、Ａ＝Ｈと考えればいいわけです。そのため、ＧとＨとは、時効取得の当事者同士の関係です。対抗関係ではありません（民法177条）。
したがって、Ｇは、登記を備えなくても、Ｈに対して、自らの所有権を主張することができます。

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4 正しい

立木所有権の対抗要件～登記又は明認方法

山林では、土地自体の価値は低くても、生えている立木は超高額！ということがあります。
実際にも、立木は、土地とは別々の財産権として扱われています。

しかし、見た目からすると、立木は土地の定着物にしか見えません。別々の財産として取引をするならば、目に見える形でそのことを示す必要があります。
立木については立木ニ関スル法律という法律があって、その所有権を登記することができます。
また、登記の他に明認方法も対抗要件として認められています。具体的には、所有者の名を記載した金属プレートを貼り付けるとか、樹木の皮を剥いで記名する、という方法がとられています。

事例の経緯と論点の整理

■①Ａ→Ｊの取引

Ａは、甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をＪに売却しました。
つまり、甲土地はＪに売却するが立木の所有権はＡの手元に残す、という取引をしたわけです。

■②Ｊ→Ｋの取引

Ｊは、Ｋに「甲土地及びその上の立木」を売却しました。
つまり、「立木込みの土地」として売却したわけです。

■対抗問題の解決

立木について、「自分が所有権を留保した」とするＡと、「自分は立木込みの土地を購入した。」とするＫの立場は、両立しません。つまり、対抗問題が起こっています。
となると、ＡがＫに対して立木の所有権を主張するには、対抗要件が必要です。
立木の所有権に関する登記又は明認方法を備えなければ、Ａは、Ｋに対して立木の所有権を主張することができません。

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