【宅建過去問】(平成15年問03)物権変動と対抗問題

Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

  1. Cが、AB間の売買の事実を知らずにAから甲地を買い受け、所有権移転登記を得た場合、CはBに対して甲地の所有権を主張することができる。
  2. Dが、Bを欺き著しく高く売りつける目的で、Bが所有権移転登記を行っていないことに乗じて、Aから甲地を買い受け所有権移転登記を得た場合、DはBに対して甲地の所有権を主張することができない。
  3. Eが、甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても、その後Bが所有権移転登記を得てしまえば、以後、EはBに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。
  4. AとFが、通謀して甲地をAからFに仮装譲渡し、所有権移転登記を得た場合、Bは登記がなくとも、Fに対して甲地の所有権を主張することができる。

正解:3

対抗問題(民法177条)は以下のような順序で考えていく。

  1. 物権の帰属を争う「対抗関係」になるかどうか
  2. また、「対抗関係」にあるとしても、「第三者(登記がないことを主張する正当な利益を有する者)」といえるか

1 正しい

Cは二重譲渡の譲受人であり、BCの関係は典型的な対抗関係である。
本肢では、Cが所有権移転登記を得ていることから、対抗関係にある「第三者」Bに対して、甲地の所有権を対抗することができる。

■参照項目&類似過去問
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悪意者・背信的悪意者(民法[07]3(1)(2))
年-問-肢内容正誤
単純悪意者
1R04-01-4所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Cが当該不動産をAから二重に買い受け登記を完了した場合、Cが背信的悪意者に該当しなくてもBが登記未了であることにつき悪意であるときには、Cは当該不動産の所有権取得をもってBに対抗することができない。
1H15-03-1Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。Cが、AB間の売買の事実を知らずにAから甲地を買い受け、所有権移転登記を得た場合、CはBに対して甲地の所有権を主張することができる。
2HH03-04-1AからBが土地を譲り受けたが、その未登記の間に、Cがその事情を知りつつ、Aからその土地を譲り受けて、C名義の所有権移転登記をした場合、Bは、その所有権をCに対抗することができない。
背信的悪意者
1R04-01-1所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Cが当該不動産をAから二重に買い受けて登記を完了した場合、Cは、自らが背信的悪意者に該当するときであっても、当該不動産の所有権取得をもってBに対抗することができる。
2R04-01-3所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者であるCが当該不動産をAから二重に買い受け、更にCから転得者Dが買い受けて登記を完了した場合、DもBに対する関係で背信的悪意者に該当するときには、Dは当該不動産の所有権取得をもってBに対抗することができない。
328-03-3
Aから甲土地を購入したBは、所有権移転登記を備えていなかった。Cがこれに乗じてBに高値で売りつけて利益を得る目的でAから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、CはBに対して甲土地の所有権を主張することができない。
4H24-06-4Aが甲土地をBとCとに対して二重に譲渡した場合において、Bが所有権移転登記を備えない間にCが甲土地を善意のDに譲渡してDが所有権移転登記を備えたときは、Cがいわゆる背信的悪意者であっても、Bは、Dに対して自らが所有者であることを主張することができない。
5H15-03-2Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。Cが、Bを欺き著しく高く売りつける目的で、Bが所有権移転登記を行っていないことに乗じて、Aから甲地を買い受け所有権移転登記を得た場合、CはBに対して甲地の所有権を主張することができない。
6H10-01-2Aの所有する土地をBが取得したが、Bはまだ所有権移転登記を受けていない。Bが移転登記を受けていないことに乗じ、Bに高値で売りつけ不当な利益を得る目的でAをそそのかし、Aから当該土地を購入して移転登記を受けた者に対して、Bは、当該土地の所有権を主張することができる。
7H07-02-2Aの所有する土地をBが取得した後、Bが移転登記をする前に、CがAから登記を移転した。BがAから甲土地を購入した後、CがBを強迫して登記の申請を妨げ、CがAから購入して登記をC名義に移転した場合、Bは、Cに対して甲土地の所有権を主張できる。
8H07-02-3Aの所有する土地をBが取得した後、Bが移転登記をする前に、CがAから登記を移転した。BがAから甲土地を購入し、登記手続きをCに委任したところ、Cが登記をC名義に移転した場合、Bは、Cに対して甲土地の所有権を主張できる。

2 正しい

(1)DとBとの関係は二重譲渡の関係にあるようにもみえる。
(2)しかし、DはBを欺き著しく高く売りつける目的で、Bが所有権移転登記を行っていないことに乗じて、Aから甲地を買い受け所有権移転登記を得ており、背信的悪意者である。そのため、Dは「第三者」にあたらない。
したがって、Dが登記を得ていても、Bに対して甲地の所有権を主張することはできない。

■参照項目&類似過去問
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悪意者・背信的悪意者(民法[07]3(1)(2))
年-問-肢内容正誤
単純悪意者
1R04-01-4所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Cが当該不動産をAから二重に買い受け登記を完了した場合、Cが背信的悪意者に該当しなくてもBが登記未了であることにつき悪意であるときには、Cは当該不動産の所有権取得をもってBに対抗することができない。
1H15-03-1Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。Cが、AB間の売買の事実を知らずにAから甲地を買い受け、所有権移転登記を得た場合、CはBに対して甲地の所有権を主張することができる。
2HH03-04-1AからBが土地を譲り受けたが、その未登記の間に、Cがその事情を知りつつ、Aからその土地を譲り受けて、C名義の所有権移転登記をした場合、Bは、その所有権をCに対抗することができない。
背信的悪意者
1R04-01-1所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Cが当該不動産をAから二重に買い受けて登記を完了した場合、Cは、自らが背信的悪意者に該当するときであっても、当該不動産の所有権取得をもってBに対抗することができる。
2R04-01-3所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者であるCが当該不動産をAから二重に買い受け、更にCから転得者Dが買い受けて登記を完了した場合、DもBに対する関係で背信的悪意者に該当するときには、Dは当該不動産の所有権取得をもってBに対抗することができない。
328-03-3
Aから甲土地を購入したBは、所有権移転登記を備えていなかった。Cがこれに乗じてBに高値で売りつけて利益を得る目的でAから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、CはBに対して甲土地の所有権を主張することができない。
4H24-06-4Aが甲土地をBとCとに対して二重に譲渡した場合において、Bが所有権移転登記を備えない間にCが甲土地を善意のDに譲渡してDが所有権移転登記を備えたときは、Cがいわゆる背信的悪意者であっても、Bは、Dに対して自らが所有者であることを主張することができない。
5H15-03-2Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。Cが、Bを欺き著しく高く売りつける目的で、Bが所有権移転登記を行っていないことに乗じて、Aから甲地を買い受け所有権移転登記を得た場合、CはBに対して甲地の所有権を主張することができない。
6H10-01-2Aの所有する土地をBが取得したが、Bはまだ所有権移転登記を受けていない。Bが移転登記を受けていないことに乗じ、Bに高値で売りつけ不当な利益を得る目的でAをそそのかし、Aから当該土地を購入して移転登記を受けた者に対して、Bは、当該土地の所有権を主張することができる。
7H07-02-2Aの所有する土地をBが取得した後、Bが移転登記をする前に、CがAから登記を移転した。BがAから甲土地を購入した後、CがBを強迫して登記の申請を妨げ、CがAから購入して登記をC名義に移転した場合、Bは、Cに対して甲土地の所有権を主張できる。
8H07-02-3Aの所有する土地をBが取得した後、Bが移転登記をする前に、CがAから登記を移転した。BがAから甲土地を購入し、登記手続きをCに委任したところ、Cが登記をC名義に移転した場合、Bは、Cに対して甲土地の所有権を主張できる。

3 誤り

EとBとは、抵当権と所有権の優劣を争う対抗関係にある。
物権の優劣関係は、登記の先後で決めるのであるが、本肢のケースでは、Eの抵当権登記の方が先である。
したがって、Eの抵当権はBの所有権に優越するものとなる。つまりBに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができる。
逆にいえば、Bは、Eは抵当権の負担の付いた所有権を手に入れたに過ぎない。

■参照項目&類似過去問
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対抗問題(複雑なケース)(民法[07])
年-問-肢内容正誤
117-06-1BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Cは、この賃貸借をAに対抗できる。
216-03-3Aは、自己所有の建物をBに売却したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この建物がAとEとの持分1/2ずつの共有であり、Aが自己の持分をBに売却した場合、Bは、Eに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。
315-03-3Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。Eが、甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても、その後Bが所有権移転登記を得てしまえば、以後、EはBに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。×
414-02-4Aが、Bの代理人としてCとの間で、B所有の土地の売買契約を締結しようとしている。AがBに無断でCと売買契約をしたが、Bがそれを知らないでDに売却して移転登記をした後でも、BがAの行為を追認すれば、DはCに所有権取得を対抗できなくなる。×
509-06-3GがHに土地を譲渡した場合で、Hに登記を移転する前に、Gが死亡し、Iがその土地の特定遺贈を受け、登記の移転も受けたとき、Hは、登記なしにIに対して土地の所有権を主張できる。×
608-03-3Aの所有する土地について、AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して売買契約を締結した。Aが、Bとの売買契約締結前に、Dとの間で本件土地を売却する契約を締結してDから代金全額を受領していた場合、AからDへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Aから所有権を取得することはできない。×

4 正しい

(1)ごく形式的にみれば、Aを起点にBとFへの二重譲渡があるようにみえる。

(2)しかし、AF間の譲渡は、仮装のもの(通謀虚偽表示)であり、契約は無効である(民法94条1項)。
したがって、Fは単なる無権利者で、Bと権利を争う正当な利益を有する「第三者」にはあたらない。

Bは登記を有しなくても、Fに対して甲地の所有権を主張することができる。

■参照項目&類似過去問
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虚偽表示:第三者に対する効果(民法[02]3(3))
年-問-肢内容正誤
[Q1-8共通の設定]
Aは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Bと通謀して、Aを売主、Bを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。
1H30-01-3AがBに甲土地を売却した。AB間の売買契約が仮装譲渡であり、その後BがCに甲土地を転売した場合、Cが仮装譲渡の事実を知らなければ、Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。
2H27-02-1善意のCがBから甲土地を買い受けた場合、Cがいまだ登記を備えていなくても、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
3H27-02-2善意のCが、Bとの間で、Bが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約(貸主B、借主C)を締結した場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。×
4H27-02-3Bの債権者である善意のCが、甲土地を差し押さえた場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
5H27-02-4甲土地がBから悪意のCへ、Cから善意のDへと譲渡された場合、AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができない。
6H24-01-1Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者Cは、民法第94条第2項の「第三者」に該当する。
7H24-01-2Aが所有する甲土地につき、AとBの間には債権債務関係がないにもかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者Cは、民法第94条第2項の「第三者」に該当する。
8H24-01-3Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたCは、民法第94条第2項の「第三者」に該当する。×
9H24-01-4AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたCは、民法第94条第2項の「第三者」に該当する。
10H22-04-4Aは債権者の追及を逃れるために売買契約の実態はないのに登記だけBに移し、Bがそれに乗じてCとの間で売買契約を締結した場合には、AB間の売買契約が存在しない以上、Cは所有権を主張することができない。×
11H20-02-2所有権がAからBに移転している旨が登記されている甲土地について、CはBとの間で売買契約を締結したが、AB間の所有権移転登記はAとBが通じてした仮装の売買契約に基づくものであった場合、CがAB間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Cが所有権移転登記を備えていなければ、Aは所有者であることをCに対して主張できる。×
12H15-03-4Aは、自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。AとCが、通謀して甲地をAからCに仮装譲渡し、所有権移転登記を得た場合、Bは登記がなくとも、Cに対して甲地の所有権を主張することができる。
13H12-04-2Cが、AB間の契約の事情につき善意無過失で、Bからこの土地の譲渡を受けた場合は、所有権移転登記を受けていないときでも、Cは、Aに対して、その所有権を主張することができる。
14H12-04-3CがAからこの土地の譲渡を受けた場合には、所有権移転登記を受けていないときでも、Cは、Bに対して、その所有権を主張することができる。
15H12-04-4Cが、AB間の契約の事情につき善意過失で、Bからこの土地の譲渡を受け、所有権移転登記を受けていない場合で、Aがこの土地をDに譲渡したとき、Cは、Dに対して、その所有権を主張することができる。×
16H07-02-1Aの所有する土地をBが取得した後、Bが移転登記をする前に、CがAから登記を移転した。BがAから購入した後、AがCに仮装譲渡し、登記をC名義に移転した場合、BがCに対して登記がなければ土地の所有権を主張できない。×
17H07-04-1Bがこの土地にCに対する抵当権を設定し、その登記をした場合で、CがAB間の契約の事情を知っていたときは、Aは、Cに対して抵当権設定行為の無効を主張することができる。
18H07-04-2Bがこの土地をCに売却し、所有権移転登記をした場合で、CがAB間の契約の事情を知らなかったことについて過失があるときは、Aは、Cに対してこの土地の所有権を主張することができる。×
19H07-04-4BがCに、さらにCがDに、それぞれこの土地を売却し、所有権移転登記をした場合で、AB間の契約の事情について、Cは知っていたが、Dが知らなかったとき、Dは、Aに対しこの土地の取得を主張することができる。
[Q20-23共通の設定]
Aが、その所有地について、債権者Xの差押えを免れるため、Bと通謀して、登記名義をBに移転したところ、Bは、その土地をCに譲渡した。
20H05-03-1AB間の契約は無効であるから、Aは、Cが善意であっても、Cに対し所有権を主張することができる。×
21H05-03-2Cが善意であっても、Xが善意であれば、Xは、Cに対し売買契約の無効を主張することができる。×
22H05-03-3Cが善意であっても、Cが所有権移転の登記をしていないときは、Aは、Cに対し所有権を主張することができる。×
23H05-03-4Cがその土地をDに譲渡した場合、Dは、Cの善意悪意にかかわらず、Dが善意であれば、Aに対し所有権を主張することができる。
24H03-04-3Aの所有地にBがAに無断でB名義の所有権移転登記をし、Aがこれを知りながら放置していたところ、BがB所有地として善意無過失のCに売り渡し、CがC名義の所有権移転登記をした場合、Aは、その所有権をCに対抗することができない。
25H02-04-4A所有の土地が、AからB、Bから善意無過失のCへと売り渡され、移転登記もなされている。Aが差押えを免れるため、Bと通謀して登記名義をBに移した場合、Aは、AB間の契約の無効を主張することはできるが、Cに対して所有権を主張することはできない。
対抗問題:無権利者(民法[07]3(4))
年-問-肢内容正誤
120-02-1土地の真の所有者は、無権利者からの譲受人で登記を有する者に対し、所有権を主張できる。
219-03-2登記を信頼した土地の譲受人は、真の所有者の過失の有無を問わず、所有権を取得できる。×
315-03-4二重譲渡の一方が通謀虚偽表示であり、仮装譲受人が登記を得たとしても、もう一方の譲受人は、所有権を主張できる。
413-05-1無権利者からの譲受人からさらに転得した者は、無権利の点につき善意であれば、所有権を真の所有者に対抗できる。×
508-05-2公序良俗違反の契約により、BがAから土地所有権を取得し登記をした。Bと売買契約を締結し、移転登記を受けたCは、Aに対し所有権を対抗できる。×
603-04-4土地の譲受人は、無権利者から土地を賃借し土地上の建物を登記した者に対し、土地の明渡しと建物収去を請求できる。

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【宅建過去問】(平成15年問03)物権変動と対抗問題” に対して2件のコメントがあります。

  1. FOD より:

    肢4ですが、通謀虚偽表示だとしたら、Bの善意はどこから判断すれば良いのでしょうか。
    それともこのようなケースは善意・悪意は関係無いのでしょうか。
    宜しくお願い致します。

    1. 家坂 圭一 より:

      【結論】
      Bは、AF間の虚偽表示に対する第三者に当たりません。したがって、善意・悪意を問われることもありません。
      以下、図を使って説明します(手描きでスミマセン)。

      ■本肢のケース
      本肢の状況を図示すると、[図1]になります。
      ①A→Bの売却と②A→Fの仮装譲渡が、Aを起点とした三角形になっています。
      これが対抗問題の基本的な構造です。

      ここで、Fは、仮装譲受人に過ぎず、Bに対して所有権を主張することができる「第三者」に当たりません。従って、Bは、(a)虚偽表示に関する善意悪意や(b)登記の有無に関わらず、Fに対して所有権を主張することができます。

      ■通謀虚偽表示のケース
      通謀虚偽表示が問題になるのは、[図2]のようなケースです。
      ここでは、①A→Fの仮装譲渡を前提に、②F→Gへの売却が行われています。
      この場合に、AとGのどちらを救済すべきでしょうか。
      Gが仮装譲渡の事実を知っていた(悪意)ときは、Gを保護する必要はありません。土地の所有権をAに戻すのが自然です。
      しかし、Gが善意の場合には、Aではなく、Gを保護する必要性が高い。
      以上のような理由で、虚偽表示の第三者については、善意・悪意が問われます。

      【まとめ】
      登場人物の関係を図示してみると、問題の構造がよく分かります。簡単なメモで構わないので、図示するクセを付けましょう。

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