【宅建過去問】（令和07年問10）売主の契約不適合担保責任
Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。
- 甲土地の引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。
- 甲土地の引渡しの日から１年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から３年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
- 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から１年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
Contents
正解：3
設定の確認
Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任に基づく損害賠償
出題の特徴
問10ですから、「民法」の１問としての出題です。
しかし、冒頭文には「宅地建物取引業法の規定⋯によれば」とあります。また、各選択肢では、「Ａが宅地建物取引業者であるか否か」による違いの有無が問われています。
つまり、契約不適合担保責任に関して、民法と宅建業法の両方の知識を確認するハイブリッド問題です。
契約不適合担保責任のまとめ
契約不適合担保責任について、この問題を解くのに必要な知識を一覧にまとめておきます。
「これだけじゃ分からない」という人は、[Step.1]で基本知識を確認しておきましょう。
| 民法 | 宅建業法 | |
| 通知期間 | 【原則】 発見から１年以内 【例外】 売主が悪意or重過失→期間制限なし | 「引渡しから２年以上」 のみ有効 |
| 消滅時効期間 | 【主観的】 発見から５年以内 【客観的】 引渡しから10年以内 | 特約✕ |
| 免責特約 | 【原則】 可能 【例外】 売主が知りながら告げなかった事実 | 特約✕ |
参照項目
| 民法 | 民法[24]売買契約 3.売主の契約不適合担保責任 |
| 宅建業法 | 宅建業法[16]契約不適合担保責任についての特約の制限 |
1 正しい
民法では（Ａが宅建業者でない場合）
契約不適合担保責任による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があります（最判平13.11.27。民法166条１項）。
つまり、「不適合発見から５年」（主観的基準）又は「引渡しから10年」（客観的基準）が経過してしまうと、もはや契約不適合担保責任を追及することはできなくなります。
| 時効の起算点 | 時効期間 | |
| 主観的基準 | 債権者が権利行使できることを知った時 | ５年間 |
| 客観的基準 | 権利行使できる時 | 10年間 |
この選択肢では、「引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見」しています。
客観的な消滅時効期間が経過していますから、もはやＢは、Ａの契約不適合担保責任を追及することができません。
宅建業法では（Ａが宅建業者である場合）
宅建業法は、消滅時効期間について、民法と異なる特約をすることを認めていません（宅建業法40条）。
したがって、民法の場合と結論は同じです。
まとめ
Ａが宅建業者であるか否かにかかわらず、Ｂは、損害賠償を請求することができません。
■参照項目&類似過去問
内容を見る契約不適合担保責任：担保責任の期間の制限（民法[24]3(4)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 2 | R07-10-2 | 甲土地の引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 3 | R07-10-4 | 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から１年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | ◯ |
| 4 | R03s-04-4 | 売主Ａと買主Ｂとの間で締結した売買契約に関し、目的物の引渡しの時点で目的物が品質に関して契約の内容に適合しないことをＡが知っていた場合には、当該不適合に関する請求権が消滅時効にかかっていない限り、ＢはＡの担保責任を追及することができる。 | ◯ |
| 5 | R02s-07-1 | Ａを売主、Ｂを買主として、甲土地の売買契約が締結された。甲土地の実際の面積が本件契約の売買代金の基礎とした面積より少なかった場合、Ｂはそのことを知った時から２年以内にその旨をＡに通知しなければ、代金の減額を請求することができない。 | × |
| [共通の設定] Ａを売主、Ｂを買主として甲建物の売買契約を締結した。甲建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所（本件不適合）があった。 | |||
| 6 | R01-03-1 | Ａは本件不適合を知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。Ｂが本件不適合を建物引渡しから１年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から２年後にその旨をＡに通知すれば、ＢはＡに対して担保責任を追及することができる。 | ◯ |
| 7 | 20-09-3 | 甲建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、ＢがＡの担保責任を追及するときには、Ｂは、その不適合を知った時から１年以内にその不適合をＡに通知すればよく、１年以内に担保責任を追及するまでの必要はない。 | ◯ |
| 8 | 19-11-4 | 売買契約に、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、ＢがＡの担保責任を追及するときは、その不適合を知った時から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならない。 | ◯ |
| 9 | 15-10-3 | Ｂが、本件不適合の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から１年以内に担保責任の追及を行わなければ、ＢはＡに対して担保責任を追及することができなくなる。 | × |
| 10 | 14-09-3 | Ｂが、Ａに対し、本件不適合に基づき行使できる権利を行使するためには、Ｂが欠陥を知った時から１年以内にその旨をＡに通知しなければならない。 | ◯ |
| 消滅時効との関係 | |||
| 11 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 12 | 26-03-3 | 売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の買主の売主に対する担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。 | ◯ |
契約不適合担保責任の期間制限（宅建業法[16]2(1)②・(2)）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 2 | R07-10-2 | 甲土地の引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 3 | R07-10-3 | 甲土地の引渡しの日から１年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から３年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | × |
| 4 | R07-10-4 | 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から１年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | ◯ |
| 5 | R04-43-2 | Ａが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から１年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。 | × |
| 6 | R02-42-1 | Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をＢがその不適合を知った時から２年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。 | × |
| 7 | R01-27-イ | 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、当該不適合について買主が売主に通知すべき期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。 | × |
| 8 | H30-29-4 | Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を売却する売買契約を締結した。Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求をするために、Ｂは、目的物の引渡しの日から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。 | × |
| 9 | H29-27-ア | 売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | × |
| 10 | H29-27-イ | 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | ◯ |
| 11 | H27-34-2 | Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、Ｂが当該不適合についてＡに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 12 | H27-39-4 | ＡがＢとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地当が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。 | × |
| 13 | H26-31-ア | 本件契約の目的物である宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、その不適合についてＢがＡに通知しなければならない期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。 | × |
| 14 | H25-38-ア | Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。 | × |
| 15 | H24-39-3 | 当該建物が中古建物である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から２年間とする」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。 | ◯ |
| 16 | H23-37-4 | 当該契約において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、Ｂが当該不適合を知った時から２年間とする旨の特約を定めることができる。 | ◯ |
| 17 | H22-40-1 | Ａは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。 | ◯ |
| 18 | H21-38-ウ | ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 19 | H21-40-4 | Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、ＢがＡに通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。 | ◯ |
| 20 | H20-40-4 | Ａは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが当該不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。 | × |
| 21 | H17-42-3 | ＡとＢは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間は、当該宅地の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。 | × |
| 22 | H15-41-4 | 当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。 | × |
| 23 | H14-41-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。 | × |
| 24 | H12-40-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、「不適合発見から１年」となる。 | ◯ |
| 25 | H11-33-3 | 契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。 | × |
| 26 | H10-36-4 | 損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから１年」という特約は有効。 | × |
| 27 | H09-41-1 | 「売主が担保責任を負う期間は引渡しから２年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。 | ◯ |
| 28 | H09-41-3 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から２年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。 | × |
| 29 | H09-41-4 | 「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、売主は、引渡しから２年間担保責任を負う。 | × |
| 30 | H08-48-2 | 「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。 | × |
| 31 | H07-43-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから２年」という特約をしたときでも、不適合発見から１年は担保責任を負う。 | × |
| 32 | H07-45-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から１年半」という特約は有効。 | ◯ |
| 33 | H06-43-1 | ＡＢ間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について、Ｂがその不適合を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は売主としての担保責任を負わなければならない。 | × |
2 正しい
民法では（Ａが宅建業者でない場合）
契約不適合担保責任を追及するためには、不適合を知った時から１年以内に売主に通知する必要があります（民法566条本文）。ただし、売主が引渡しの時に不適合について悪意又は重過失があった場合には、通知期間の制限がなくなります（同条ただし書き）。
民法は、この通知期間に関する特約を制限していません。また、「Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった」というのですから、不適合について悪意又は重過失でもありません。
したがって、「引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約」は、有効です。
この選択肢では、「Ｂが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見」しています。
引渡しからすでに３年が経過していますから、もはやＢは、Ａの契約不適合担保責任を追及することができません。
宅建業法では（Ａが宅建業者である場合）
宅建業法は、契約不適合担保責任に関する特約について、民法と比べて買主に不利となる特約を禁止しています。例外は、通知期間を引渡しから２年以上とするものです（宅建業法40条）。
この選択肢の特約（引渡しから３年以内）は、民法と比べて買主に有利な特約です。その有効性が認められます。
特約が有効である以上、民法の場合と結論は同じです。Ｂは、Ａの契約不適合担保責任を追及することができません。
まとめ
Ａが宅建業者であるか否かにかかわらず、Ｂは、損害賠償を請求することができません。
■参照項目&類似過去問
内容を見る契約不適合担保責任：担保責任の期間の制限（民法[24]3(4)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 2 | R07-10-2 | 甲土地の引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 3 | R07-10-4 | 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から１年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | ◯ |
| 4 | R03s-04-4 | 売主Ａと買主Ｂとの間で締結した売買契約に関し、目的物の引渡しの時点で目的物が品質に関して契約の内容に適合しないことをＡが知っていた場合には、当該不適合に関する請求権が消滅時効にかかっていない限り、ＢはＡの担保責任を追及することができる。 | ◯ |
| 5 | R02s-07-1 | Ａを売主、Ｂを買主として、甲土地の売買契約が締結された。甲土地の実際の面積が本件契約の売買代金の基礎とした面積より少なかった場合、Ｂはそのことを知った時から２年以内にその旨をＡに通知しなければ、代金の減額を請求することができない。 | × |
| [共通の設定] Ａを売主、Ｂを買主として甲建物の売買契約を締結した。甲建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所（本件不適合）があった。 | |||
| 6 | R01-03-1 | Ａは本件不適合を知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。Ｂが本件不適合を建物引渡しから１年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から２年後にその旨をＡに通知すれば、ＢはＡに対して担保責任を追及することができる。 | ◯ |
| 7 | 20-09-3 | 甲建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、ＢがＡの担保責任を追及するときには、Ｂは、その不適合を知った時から１年以内にその不適合をＡに通知すればよく、１年以内に担保責任を追及するまでの必要はない。 | ◯ |
| 8 | 19-11-4 | 売買契約に、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、ＢがＡの担保責任を追及するときは、その不適合を知った時から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならない。 | ◯ |
| 9 | 15-10-3 | Ｂが、本件不適合の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から１年以内に担保責任の追及を行わなければ、ＢはＡに対して担保責任を追及することができなくなる。 | × |
| 10 | 14-09-3 | Ｂが、Ａに対し、本件不適合に基づき行使できる権利を行使するためには、Ｂが欠陥を知った時から１年以内にその旨をＡに通知しなければならない。 | ◯ |
| 消滅時効との関係 | |||
| 11 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 12 | 26-03-3 | 売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の買主の売主に対する担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。 | ◯ |
契約不適合担保責任の期間制限（宅建業法[16]2(1)②・(2)）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 2 | R07-10-2 | 甲土地の引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 3 | R07-10-3 | 甲土地の引渡しの日から１年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から３年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | × |
| 4 | R07-10-4 | 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から１年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | ◯ |
| 5 | R04-43-2 | Ａが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から１年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。 | × |
| 6 | R02-42-1 | Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をＢがその不適合を知った時から２年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。 | × |
| 7 | R01-27-イ | 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、当該不適合について買主が売主に通知すべき期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。 | × |
| 8 | H30-29-4 | Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を売却する売買契約を締結した。Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求をするために、Ｂは、目的物の引渡しの日から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。 | × |
| 9 | H29-27-ア | 売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | × |
| 10 | H29-27-イ | 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | ◯ |
| 11 | H27-34-2 | Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、Ｂが当該不適合についてＡに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 12 | H27-39-4 | ＡがＢとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地当が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。 | × |
| 13 | H26-31-ア | 本件契約の目的物である宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、その不適合についてＢがＡに通知しなければならない期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。 | × |
| 14 | H25-38-ア | Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。 | × |
| 15 | H24-39-3 | 当該建物が中古建物である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から２年間とする」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。 | ◯ |
| 16 | H23-37-4 | 当該契約において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、Ｂが当該不適合を知った時から２年間とする旨の特約を定めることができる。 | ◯ |
| 17 | H22-40-1 | Ａは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。 | ◯ |
| 18 | H21-38-ウ | ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 19 | H21-40-4 | Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、ＢがＡに通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。 | ◯ |
| 20 | H20-40-4 | Ａは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが当該不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。 | × |
| 21 | H17-42-3 | ＡとＢは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間は、当該宅地の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。 | × |
| 22 | H15-41-4 | 当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。 | × |
| 23 | H14-41-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。 | × |
| 24 | H12-40-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、「不適合発見から１年」となる。 | ◯ |
| 25 | H11-33-3 | 契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。 | × |
| 26 | H10-36-4 | 損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから１年」という特約は有効。 | × |
| 27 | H09-41-1 | 「売主が担保責任を負う期間は引渡しから２年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。 | ◯ |
| 28 | H09-41-3 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から２年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。 | × |
| 29 | H09-41-4 | 「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、売主は、引渡しから２年間担保責任を負う。 | × |
| 30 | H08-48-2 | 「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。 | × |
| 31 | H07-43-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから２年」という特約をしたときでも、不適合発見から１年は担保責任を負う。 | × |
| 32 | H07-45-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から１年半」という特約は有効。 | ◯ |
| 33 | H06-43-1 | ＡＢ間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について、Ｂがその不適合を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は売主としての担保責任を負わなければならない。 | × |
3 誤り
民法では（Ａが宅建業者でない場合）
（肢2参照。）
民法は、通知期間に関する特約を広く認めています。通知期間を「引渡しの日から１年以内」とする特約も、原則として有効です。
ただし、売主が引渡しの時に不適合について悪意又は重過失があった場合には、通知期間の制限がなくなります（民法566条ただし書き）。
この選択肢では、「Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知って」いました。つまり、不適合について悪意です。そのため、通知期間の制限はなくなります。
したがって、Ｂは、「引渡しの日から３年が経過した」としても、Ａの契約不適合担保責任を追及することができます。
宅建業法では（Ａが宅建業者である場合）
（肢2参照。）
宅建業法は、契約不適合担保責任に関する特約について、民法と比べて買主に不利となる特約を禁止しています。例外は、「民法第566条に規定する期間」、すなわち通知期間を引渡しから２年以上とするものです（宅建業法40条）。
この選択肢の特約（引渡しの日から１年以内）は、民法と比べて買主に不利な特約です。効力はありません。
この場合、民法の原則に戻ります。つまり、Ｂは、「不適合の発見から１年以内」にＡに通知すればいいわけです。
この選択肢では、「土壌汚染を発見して直ちにＡに通知」しているのですから、もちろん「発見から１年以内」です。したがって、Ｂは、Ａの契約不適合担保責任を追及することができます。
まとめ
Ａが宅建業者であるか否かにかかわらず、Ｂは、損害賠償を請求することができます。
それにもかかわらず、「Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる」としているので、この選択肢は誤りです。
■参照項目&類似過去問
内容を見る契約不適合担保責任：知っているのに告げなかった事実（民法[24]3(5)②）
[共通の設定]
Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約を締結した。甲土地には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所（本件不適合）があった。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-10-3 | 甲土地の引渡しの日から１年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から３年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | × |
| 2 | R01-03-1 | Ａは甲土地引渡しから３か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において本件不適合が存在しており、Ａはそのことを知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。Ｂが本件不適合を建物引渡しから１年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から２年後にその旨をＡに通知すれば、ＢはＡに対して担保責任を追及することができる。 | ◯ |
| 3 | H20-09-4 | 売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Ａは甲土地の引渡しの日から２年以内にその不適合についてＢから通知を受けた場合に限って担保責任を負う旨を合意したとしても、Ａがその不適合を知っていたのにＢに告げなかったときは、担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消減するまで、Ｂは当該損害賠償を請求できる。 | ◯ |
| 4 | H19-11-1 | 売買契約に、不動産が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもＡがその不適合を担保すべき責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Ａがその不適合を知りながらＢに告げなかったときは、Ａは担保責任を負わなければならない。 | ◯ |
契約不適合担保責任の期間制限（宅建業法[16]2(1)②・(2)）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 2 | R07-10-2 | 甲土地の引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 3 | R07-10-3 | 甲土地の引渡しの日から１年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から３年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | × |
| 4 | R07-10-4 | 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から１年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | ◯ |
| 5 | R04-43-2 | Ａが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から１年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。 | × |
| 6 | R02-42-1 | Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をＢがその不適合を知った時から２年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。 | × |
| 7 | R01-27-イ | 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、当該不適合について買主が売主に通知すべき期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。 | × |
| 8 | H30-29-4 | Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を売却する売買契約を締結した。Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求をするために、Ｂは、目的物の引渡しの日から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。 | × |
| 9 | H29-27-ア | 売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | × |
| 10 | H29-27-イ | 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | ◯ |
| 11 | H27-34-2 | Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、Ｂが当該不適合についてＡに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 12 | H27-39-4 | ＡがＢとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地当が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。 | × |
| 13 | H26-31-ア | 本件契約の目的物である宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、その不適合についてＢがＡに通知しなければならない期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。 | × |
| 14 | H25-38-ア | Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。 | × |
| 15 | H24-39-3 | 当該建物が中古建物である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から２年間とする」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。 | ◯ |
| 16 | H23-37-4 | 当該契約において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、Ｂが当該不適合を知った時から２年間とする旨の特約を定めることができる。 | ◯ |
| 17 | H22-40-1 | Ａは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。 | ◯ |
| 18 | H21-38-ウ | ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 19 | H21-40-4 | Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、ＢがＡに通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。 | ◯ |
| 20 | H20-40-4 | Ａは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが当該不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。 | × |
| 21 | H17-42-3 | ＡとＢは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間は、当該宅地の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。 | × |
| 22 | H15-41-4 | 当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。 | × |
| 23 | H14-41-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。 | × |
| 24 | H12-40-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、「不適合発見から１年」となる。 | ◯ |
| 25 | H11-33-3 | 契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。 | × |
| 26 | H10-36-4 | 損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから１年」という特約は有効。 | × |
| 27 | H09-41-1 | 「売主が担保責任を負う期間は引渡しから２年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。 | ◯ |
| 28 | H09-41-3 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から２年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。 | × |
| 29 | H09-41-4 | 「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、売主は、引渡しから２年間担保責任を負う。 | × |
| 30 | H08-48-2 | 「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。 | × |
| 31 | H07-43-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから２年」という特約をしたときでも、不適合発見から１年は担保責任を負う。 | × |
| 32 | H07-45-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から１年半」という特約は有効。 | ◯ |
| 33 | H06-43-1 | ＡＢ間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について、Ｂがその不適合を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は売主としての担保責任を負わなければならない。 | × |
4 正しい
民法では（Ａが宅建業者でない場合）
民法は、売主が契約不適合担保責任を一切負わないという特約も有効と認めています。免責されないのは、「知りながら告げなかった事実」に限られます（民法572条）。
この選択肢には「Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった」とあります。
したがって、Ａは、一切の担保責任を負いません。Ｂが、Ａの契約不適合担保責任を追及するのは不可能です。
宅建業法では（Ａが宅建業者である場合）
（肢2参照。）
宅建業法は、契約不適合担保責任に関する特約について、民法と比べて買主に不利となる特約を禁止しています（宅建業法40条）。
この選択肢では、「契約不適合担保責任を一切負わない」という特約をしています。これは、民法と比べて買主に圧倒的に不利な内容であるため、無効です。
この場合、民法の原則に戻ります。つまり、Ｂは、「不適合の発見から１年以内」にＡに通知すればいいわけです。
この選択肢では、「土壌汚染を発見して直ちにＡに通知」しているのですから、もちろん「発見から１年以内」です。したがって、Ｂは、Ａの契約不適合担保責任を追及することができます。
まとめ
Ａが宅建業者である場合、Ｂは、損害賠償を請求することができます。一方、Ａが宅建業者でない場合、Ｂは、損害賠償を請求することができません。
Ａが宅建業者であるか否かによって、結論が異なるわけです。
■参照項目&類似過去問
内容を見る契約不適合担保責任：担保責任の期間の制限（民法[24]3(4)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 2 | R07-10-2 | 甲土地の引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 3 | R07-10-4 | 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から１年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | ◯ |
| 4 | R03s-04-4 | 売主Ａと買主Ｂとの間で締結した売買契約に関し、目的物の引渡しの時点で目的物が品質に関して契約の内容に適合しないことをＡが知っていた場合には、当該不適合に関する請求権が消滅時効にかかっていない限り、ＢはＡの担保責任を追及することができる。 | ◯ |
| 5 | R02s-07-1 | Ａを売主、Ｂを買主として、甲土地の売買契約が締結された。甲土地の実際の面積が本件契約の売買代金の基礎とした面積より少なかった場合、Ｂはそのことを知った時から２年以内にその旨をＡに通知しなければ、代金の減額を請求することができない。 | × |
| [共通の設定] Ａを売主、Ｂを買主として甲建物の売買契約を締結した。甲建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所（本件不適合）があった。 | |||
| 6 | R01-03-1 | Ａは本件不適合を知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。Ｂが本件不適合を建物引渡しから１年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から２年後にその旨をＡに通知すれば、ＢはＡに対して担保責任を追及することができる。 | ◯ |
| 7 | 20-09-3 | 甲建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、ＢがＡの担保責任を追及するときには、Ｂは、その不適合を知った時から１年以内にその不適合をＡに通知すればよく、１年以内に担保責任を追及するまでの必要はない。 | ◯ |
| 8 | 19-11-4 | 売買契約に、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、ＢがＡの担保責任を追及するときは、その不適合を知った時から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならない。 | ◯ |
| 9 | 15-10-3 | Ｂが、本件不適合の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から１年以内に担保責任の追及を行わなければ、ＢはＡに対して担保責任を追及することができなくなる。 | × |
| 10 | 14-09-3 | Ｂが、Ａに対し、本件不適合に基づき行使できる権利を行使するためには、Ｂが欠陥を知った時から１年以内にその旨をＡに通知しなければならない。 | ◯ |
| 消滅時効との関係 | |||
| 11 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 12 | 26-03-3 | 売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の買主の売主に対する担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。 | ◯ |
契約不適合担保責任の期間制限（宅建業法[16]2(1)②・(2)）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 2 | R07-10-2 | 甲土地の引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 3 | R07-10-3 | 甲土地の引渡しの日から１年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から３年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | × |
| 4 | R07-10-4 | 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から１年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | ◯ |
| 5 | R04-43-2 | Ａが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から１年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。 | × |
| 6 | R02-42-1 | Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をＢがその不適合を知った時から２年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。 | × |
| 7 | R01-27-イ | 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、当該不適合について買主が売主に通知すべき期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。 | × |
| 8 | H30-29-4 | Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を売却する売買契約を締結した。Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求をするために、Ｂは、目的物の引渡しの日から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。 | × |
| 9 | H29-27-ア | 売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | × |
| 10 | H29-27-イ | 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | ◯ |
| 11 | H27-34-2 | Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、Ｂが当該不適合についてＡに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 12 | H27-39-4 | ＡがＢとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地当が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。 | × |
| 13 | H26-31-ア | 本件契約の目的物である宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、その不適合についてＢがＡに通知しなければならない期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。 | × |
| 14 | H25-38-ア | Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。 | × |
| 15 | H24-39-3 | 当該建物が中古建物である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から２年間とする」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。 | ◯ |
| 16 | H23-37-4 | 当該契約において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、Ｂが当該不適合を知った時から２年間とする旨の特約を定めることができる。 | ◯ |
| 17 | H22-40-1 | Ａは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。 | ◯ |
| 18 | H21-38-ウ | ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 19 | H21-40-4 | Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、ＢがＡに通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。 | ◯ |
| 20 | H20-40-4 | Ａは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが当該不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。 | × |
| 21 | H17-42-3 | ＡとＢは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間は、当該宅地の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。 | × |
| 22 | H15-41-4 | 当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。 | × |
| 23 | H14-41-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。 | × |
| 24 | H12-40-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、「不適合発見から１年」となる。 | ◯ |
| 25 | H11-33-3 | 契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。 | × |
| 26 | H10-36-4 | 損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから１年」という特約は有効。 | × |
| 27 | H09-41-1 | 「売主が担保責任を負う期間は引渡しから２年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。 | ◯ |
| 28 | H09-41-3 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から２年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。 | × |
| 29 | H09-41-4 | 「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、売主は、引渡しから２年間担保責任を負う。 | × |
| 30 | H08-48-2 | 「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。 | × |
| 31 | H07-43-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから２年」という特約をしたときでも、不適合発見から１年は担保責任を負う。 | × |
| 32 | H07-45-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から１年半」という特約は有効。 | ◯ |
| 33 | H06-43-1 | ＡＢ間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について、Ｂがその不適合を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は売主としての担保責任を負わなければならない。 | × |
LINEアカウントで質問・相談
家坂講師に気軽に受験相談や質問ができるLINEアカウントを運営しています。
お気軽に「友だち追加」してください。
PCの場合は、「友だち検索」でID"@e-takken"を検索してください。
お気軽に「友だち追加」してください。
PCの場合は、「友だち検索」でID"@e-takken"を検索してください。
