■講義編■宅建業法[16]契約不適合担保責任についての特約の制限
宅地・建物の売主は、その物件に契約不適合な点があった場合、、買主に対して損害賠償などの責任を負います。これを契約不適合担保責任といいます。
民法では、特約を締結することによって、売主がこの担保責任を免れることができます。これに対し、宅建業法では、契約不適合担保責任に関する特約をごく限られた範囲でしか認めていません。
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1.民法のルール
民法上の契約不適合担保責任⇒民法[24]売買契約3
(1).基本的なルール
①契約不適合担保責任とは
買主に引き渡された目的物や買主に移転した権利が
種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないときに、
売主が買主に対して負う債務不履行責任
②買主の責任追及方法
| 買主の権利 | 売主の帰責事由 | 買主に帰責事由がある場合 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 損害賠償請求 | 必要 | 可能 （ただし、過失相殺あり） |
| 2 | 契約解除 | 不要 | 不可 |
| 3 | 追完請求 | 不要 | 不可 |
| 4 | 代金減額請求 | 不要 | 不可 |
③担保責任を追及できる期間
(a)通知期間
買主が不適合を発見してから１年以内に売主に通知しない
→売主の責任追及×
【例外】
売主が引渡しのときに不適合につき悪意or重過失あり
(b)消滅時効期間とのまとめ
| 通知期間 | 不適合を知った時から１年間 |
| 主観的消滅時効期間 | 不適合を知った時から５年間 |
| 客観的消滅時効期間 | 引渡しから10年間 |
(2).特約
①原則
自由に軽減・加重できる
②例外
知っているのに告げなかった事実
→免責×
2.宅建業法のルール
(1).特約
①原則
民法より買主に不利となる特約×
★過去の出題例★契約不適合担保責任に関する特約（原則＝無効）（宅建業法[16]2(1)①）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 買主が知っている欠陥 | |||
| 1 | H21-38-イ | Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物に雨漏りがする箇所が存在することについて説明し、売買契約においてＡはその雨漏りについて担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。 | ◯ |
| 2 | H11-33-3 | 契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。 | × |
| 「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約 | |||
| 1 | R02-42-4 | Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する建物の売買契約において、Ａは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から２年となる。 | × |
| 2 | H27-39-2 | ＡがＢとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｂが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、その不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を定めることができる。 | × |
| 3 | H27-43-1 | 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。 | ◯ |
| 4 | H21-38-ア | ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが当該住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもその不適合を担保すべき責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。 | × |
| 5 | H21-38-ウ | ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 6 | H20-09-1 | 売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもＡがその不適合を担保すべき責任を一切負わない旨を合意したとしても、Ａは、甲土地の引渡しの日から２年以内にその不適合についてＢから通知を受けた場合に限っては、担保責任を負わなければならない。 | × |
| 担保責任追及方法の限定 | |||
| 1 | H29-27-ウ | Ａが目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。 | × |
| 2 | H25-38-ア | Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。 | × |
| 3 | H24-39-4 | 当該建物が新築戸建住宅である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「Ｂは、Ａ社が担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。 | × |
| 4 | H11-33-2 | 「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。 | × |
| 5 | H09-41-1 | 「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。 | ◯ |
| 売主の帰責事由を要求 | |||
| 1 | H29-27-イ | 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | ◯ |
| 2 | H19-41-3 | 「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。 | × |
| 3 | H17-42-4 | 「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。 | × |
| 4 | H09-41-2 | 「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。 | × |
| 5 | H05-45-1 | 「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。 | × |
| その他 | |||
| 1 | H24-39-1 | 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Ｂの売買を代理する宅地建物取引業者Ｃ社との間で当該契約締結を行うに際して、Ａ社が当該住宅の担保責任を負う期間についての特約を定めないことは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。 | ◯ |
②例外
通知までの期間を引渡しから２年以上とするもの
| 民法 | 宅建業法 | |
| 通知期間 | 不適合を知った時から１年間 | 引渡しから２年以上 |
| 主観的消滅時効期間 | 不適合を知った時から５年間 | 不適合を知った時から５年間 |
| 客観的消滅時効期間 | 引渡しから10年間 | 引渡しから10年間 |
(2).ルールに違反する特約
①特約の効果
無効
②無効な特約をした場合
民法の原則に戻る
＝事実を知った時から１年以内に通知
×引渡しから２年以内に通知
★過去の出題例★契約不適合担保責任の期間制限（宅建業法[16]2(1)②・(2)）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-10-1 | Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった。 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から１年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 2 | R07-10-2 | 甲土地の引渡しの日から３年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から４年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 | ◯ |
| 3 | R07-10-3 | 甲土地の引渡しの日から１年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から３年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | × |
| 4 | R07-10-4 | 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から１年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 | ◯ |
| 5 | R04-43-2 | Ａが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から１年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。 | × |
| 6 | R02-42-1 | Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をＢがその不適合を知った時から２年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。 | × |
| 7 | R01-27-イ | 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、当該不適合について買主が売主に通知すべき期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。 | × |
| 8 | H30-29-4 | Ａは、Ｂとの間で、Ａが所有する建物を売却する売買契約を締結した。Ａは宅地建物取引業者であるが、Ｂは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求をするために、Ｂは、目的物の引渡しの日から１年以内に当該不適合についてＡに通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。 | × |
| 9 | H29-27-ア | 売買契約において、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | × |
| 10 | H29-27-イ | 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由によって目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。 | ◯ |
| 11 | H27-34-2 | Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、Ｂが当該不適合についてＡに通知すべき期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 12 | H27-39-4 | ＡがＢとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地当が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。 | × |
| 13 | H26-31-ア | 本件契約の目的物である宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、その不適合についてＢがＡに通知しなければならない期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。 | × |
| 14 | H25-38-ア | Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。 | × |
| 15 | H24-39-3 | 当該建物が中古建物である場合、Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、「当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から２年間とする」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。 | ◯ |
| 16 | H23-37-4 | 当該契約において、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、Ｂが当該不適合を知った時から２年間とする旨の特約を定めることができる。 | ◯ |
| 17 | H22-40-1 | Ａは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。 | ◯ |
| 18 | H21-38-ウ | ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、当該不適合を担保すべき責任を負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。 | × |
| 19 | H21-40-4 | Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、ＢがＡに通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。 | ◯ |
| 20 | H20-40-4 | Ａは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが当該不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。 | × |
| 21 | H17-42-3 | ＡとＢは、「宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間は、当該宅地の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。 | × |
| 22 | H15-41-4 | 当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。 | × |
| 23 | H14-41-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。 | × |
| 24 | H12-40-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、「不適合発見から１年」となる。 | ◯ |
| 25 | H11-33-3 | 契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。 | × |
| 26 | H10-36-4 | 損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから１年」という特約は有効。 | × |
| 27 | H09-41-1 | 「売主が担保責任を負う期間は引渡しから２年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。 | ◯ |
| 28 | H09-41-3 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から２年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。 | × |
| 29 | H09-41-4 | 「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は無効で、売主は、引渡しから２年間担保責任を負う。 | × |
| 30 | H08-48-2 | 「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから１年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。 | × |
| 31 | H07-43-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから２年」という特約をしたときでも、不適合発見から１年は担保責任を負う。 | × |
| 32 | H07-45-1 | 「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から１年半」という特約は有効。 | ◯ |
| 33 | H06-43-1 | ＡＢ間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について、Ｂがその不適合を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は売主としての担保責任を負わなければならない。 | × |
3.業者間取引
適用除外
★過去の出題例★業者間取引と契約不適合担保責任（宅建業法[16]3）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Ｃとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H29-38-4 | 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、当該責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。 | × |
| 2 | H25-36-4 | 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。 | × |
| 3 | H24-39-2 | 当該建物が中古建物である場合、Ａは、宅地建物取引業者である買主Ｃとの間で、「中古建物であるため、Ａは、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であっても、その不適合を担保すべき責任を負わない」旨の特約を定めることは、宅地建物取引業法の規定に違反しない。 | ◯ |
| 4 | H23-39-4 | Ａは、Ｃとの間で、売買契約を締結したが、当該宅地の契約不適合についてＡが負う担保責任について、「契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から１年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。 | ◯ |
| 5 | H18-38-4 | 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Ｂと建物の売買契約を締結する。ＡはＢと売買契約を締結する際、建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約をした。 | ◯ |
| 6 | H18-41-3 | 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として行う造成済みの宅地の売買において、買主である宅地建物取引業者と、「Ａは当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わない」旨の特約を記載した売買契約を締結した。 | ◯ |
| 7 | H13-42-4 | 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Ｃと建物の売買契約を締結しようとしている。ＡＣ間で、建物の譲渡価格について値引きをするかわりに、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＣがＡに通知すべき期間については、引渡しの日から６月間とする特約を結ぶ場合、この特約は有効である。 | ◯ |
| 8 | H08-48-2 | 宅地建物取引業者でないＡが、Ａ所有のマンションを宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者Ｃに売却し、その後Ｃが宅地建物取引業者Ｄに転売する。ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を売主が負うべき期間を引渡しの日から１年とする」旨の特約をしても、その特約は、ＣＤ間では有効であるが、ＡＣ間では無効である。 | ◯ |
| 9 | H02-40-1 | Ａは、宅地建物取引業者であるＣと、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、当該マンションの引渡しの日から１年とする特約を結んだ。 | ◯ |
| 10 | H01-44-1 | 宅地建物取引業者相互間の宅地の売買において、売主は、売買契約において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任は一切負わないとの特約をした。 | ◯ |
[Step.2]一問一答編講座
一問一答編では、選択肢単位に分解・整理した過去問を実際に解き、その後に、(1)基本知識の確認、(2)正誤を見極める方法、の講義を視聴します。この繰返しにより、「本試験でどんなヒッカケが出るのか？」「どうやってヒッカケを乗り越えるのか？」という実戦対応能力を身につけます。
| 解説動画を視聴する方法 | 受講料 | |
|---|---|---|
| 1 | eラーニング講座[Step.2]実戦応用編を受講 | 1,980円～ |
| 2 | YouTubeメンバーシップ（「スリー・ステップ オールインワン」レベル）に登録 | 3,590円/月 |
| 学習資料 | 『一問一答式過去問集』 | 無料ダウンロード |
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