宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

• ア　自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、相手方に金融商品取引法第２条第10項に規定する目論見書を交付し、宅地建物取引業法第35条第３項の規定に基づき説明すべき事項のすべてが当該目論見書に記載されているときは、重要事項説明書の交付及び説明を省略することができる。
• イ　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前のものであるときは、その完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。
• ウ　建物の貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
• エ　宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第１項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第１項の規定による制限の概要について説明しなければならない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

正解：4

ア 正しい

実物不動産（リアルな宅地や建物）の売買と信託受益権の売買をまったく同じに扱うことはできません。
実物不動産の売買に関しては、宅建業者はプロです。プロである宅建業者に対しては、重要事項説明書を交付すれば、それで十分。説明の必要はないものとされています（宅建業法35条６項）。

これに対して、信託受益権の売買には、宅建業法以外に金融商品取引法も絡んできます。宅建業者だからといって、必ずしもプロといえない部分もあります。そこで、相手方が宅建業者である場合も、重要事項説明書の説明が要求されています。

重要事項説明書の交付や説明を省略できるのは、以下の場合に限られます（同条３項、規則16条の４の４）。

1. 金融商品取引法に規定する特定投資家（プロ投資家）が売買の相手方
2. 過去１年以内に書面を交付して説明
3. 金融商品取引法の目論見書を交付

この選択肢は3に関するものです。したがって、重要事項説明書の交付や説明を省略することが可能です。

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イ 正しい

未完成の建物に関しては、「工事完了時の形状、構造、主要構造部、内装及び外装の形状・仕上げ、設備の設置・構造」について、重要事項として説明する必要があります（表の⑤。宅建業法35条１項５号、規則16条）。

	説明事項	売買		貸借
		宅地	建物	宅地	建物
①	登記された権利の種類・内容、登記名義人又は表題部所有者	◯	◯	◯	◯
②	法令に基づく制限の概要	◯	◯	◯	◯
③	私道の負担に関する事項	◯	◯	◯	×
④	供給施設（飲用水・電気・ガス）、排水施設の整備状況	◯	◯	◯	◯
⑤	工事完了時における形状・構造	◯	◯	◯	◯
⑥	造成宅地防災区域内にあるときは、その旨	◯	◯	◯	◯
⑦	土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨	◯	◯	◯	◯
⑧	津波災害警戒区域内にあるときは、その旨	◯	◯	◯	◯
⑨	水害ハザードマップ上に表示されているときは、その所在地	◯	◯	◯	◯
⑩	石綿の使用の調査結果が記録されているときは、その内容	－	◯	－	◯
⑪	耐震診断を受けたものであるときは、その内容	－	◯	－	◯
⑫	住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨	－	◯	－	×
⑬	既存住宅 建物状況調査実施の有無、実施時は結果の概要	－	◯	－	◯
⑭	既存住宅 書類の保存の状況	－	◯	－	×

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ウ 正しい

宅地・建物の貸借の場合、「契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」について、重要事項として説明する必要があります（表の⑤。宅建業法35条１項14号、規則16条の４の３第11号）。

	説明事項	宅地	建物
①	台所・浴室・便所など設備の整備状況	－	◯
②	契約期間・契約更新に関する事項	◯	◯
③	更新のない賃貸借契約をしようとするときは、その旨	◯	◯
④	用途その他の利用に係る制限に関する事項	◯	◯
⑤	敷金など契約終了時に精算する金銭の精算に関する事項	◯	◯
⑥	管理が委託されているときは、委託先	◯	◯
⑦	契約終了時の建物取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容	◯	－

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エ 正しい

津波防護施設とは、防潮堤や水門のように津波の被害を防止・軽減するための施設のことをいいます（津波防災地域づくり法２条10項）。このような施設が存在する区域内で勝手な工事をされたのでは、いざというときに津波防護の目的を達成できなくなるかも知れません。
そこで、津波防護施設区域内において以下の工事をする場合には、津波防護施設管理者（知事又は市町村長）の許可を受ける必要があります（同法23条１項）。

1. 津波防護施設以外の施設・工作物の新築・改築
2. 土地の掘削・盛土・切土

この制限の概要は、建物の貸借「以外」の契約に関して、重要事項とされています（肢1の表②。宅建業法35条１項２号、令３条１項41号、２項、３項）。

※建物貸借の場合、借主は、そもそも規制されているような行為をする権限がありません。したがって、重要事項としての説明も不要です。つまり、建物の「建蔽率」や「容積率」と同じ扱いです。

※言葉は似ていますが、「津波災害警戒区域」は別物です。「津波災害警戒区域内にあるときは、その旨」は「災害の危険性がある物件」に関する情報ですから、取引の種類を問わず、重要事項とされています（肢1の表⑧参照）。

	売買		賃借
	宅地	建物	宅地	建物
津波防護施設区域内の制限の概要	◯	◯	◯	×
津波災害警戒区域内にある旨	◯	◯	◯	◯

☆「取引物件に関する重要事項（②法令に基づく制限の概要）」というテーマは、問37肢1でも出題されています。

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まとめ

正しいものはア・イ・ウ・エの四つです。正解は、肢4。

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