宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1. 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第61条第１項に基づく建物の構造に係る制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
2. マンションの分譲を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めが案の段階であるときは、説明する必要はない。
3. 建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。
4. 鉄筋コンクリート造の既存の共同住宅の販売を行う場合、宅地建物取引業法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を１年６か月前に実施したときは、建物状況調査を実施したこと、その結果の概要について説明しなくてはならない。

正解：4

1 誤り

宅地又は建物の売買に関しては、「防火地域内や準防火地域内にあることによる建物の構造に係る制限」が重要事項とされています（宅建業法35条１項２号、令３条３項）。
しかし、本肢は、建物の貸借に関するものです。この場合、建物の構造に係る制限の説明をする必要はありません。建物の賃借人には建物を建て替える権限がありません。このような情報をきいても、役に立たないのです。

売買		貸借
宅地	建物	宅地	建物
◯	◯	◯	×

※繰返し出題されているのは、「容積率や建蔽率の制限」です。これについても、同様に考えましょう。

☆「取引物件に関する重要事項（②法令に基づく制限の概要）」というテーマは、問43肢エでも出題されています。

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2 誤り

マンションの分譲を行う場合、「専有部分の用途・利用制限に関する規約があるときは、その内容」については、まだ「案」の段階にとどまるときでも、その「案」につき重要事項として説明する必要があります（表の③。宅建業法35条１項６号、規則16条の２第２号）。

※「専有部分の用途・利用制限に関する規約があるときは、その内容」は、売買だけでなく、貸借の場合も重要事項です。

	説明事項	区分所有建物
		売買	貸借
①	建物の敷地に関する権利の種類・内容	◯	×
②	共用部分に関する規約（案）があるときは、その内容	◯	×
③	専有部分の用途・利用制限に関する規約（案）があるときは、その内容	◯	◯
④	専用使用権に関する規約（案）があるときは、その内容	◯	×
⑤	所有者が負担すべき費用を特定者のみ減免する旨の規約（案）があるときは、その内容	◯	×
⑥	維持修繕費用の積立てを行う旨の規約（案）があるときは、その内容・積み立てられている額・滞納額	◯	×
⑦	通常の管理費用の額	◯	×
⑧	管理が委託されているときは、委託先	◯	◯
⑨	維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容	◯	×

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3 誤り

宅地・建物の売買・貸借について、代金・借賃以外に授受される金銭の額・授受の目的は、重要事項とされています（表の①。宅建業法35条１項７号）。
しかし、「保管方法」を説明する必要はありません。

	説明事項	売買		貸借
		宅地	建物	宅地	建物
①	代金・借賃以外に授受される金銭の額・授受の目的	◯	◯	◯	◯
②	契約解除に関する事項	◯	◯	◯	◯
③	損害賠償額の予定・違約金に関する事項	◯	◯	◯	◯
④	支払金・預り金の保全措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要	◯	◯	◯	◯
⑤	手付金等保全措置の概要	◯	◯	×	×
⑥	金銭貸借あっせんの内容、貸借不成立時の措置	◯	◯	×	×
⑦	契約不適合担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要	◯	◯	×	×

※37条書面では、「代金・借賃以外に授受される金銭の額・目的」に加えて、「授受の時期」が任意的記載事項とされています（宅建業法37条１項６号、２項３号）。こちらでも、「保管方法」は、記載事項に含まれません。

		重要事項説明書 （35条書面）		契約書面 （37条書面）
		売買	貸借	売買	貸借
代金・借賃	額・支払時期・方法	×	×	◯	◯
それ以外の金銭	額・授受の目的	◯	◯	△	△
	授受の時期	×	×	△	△

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4 正しい

既存住宅の売買・貸借については、１年以内（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等の場合は２年以内）に「建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要」が重要事項とされています（表の⑬。宅建業法35条１項６号の２イ、規則16条の２の２）。

	説明事項	売買		貸借
		宅地	建物	宅地	建物
①	登記された権利の種類・内容、登記名義人又は表題部所有者	◯	◯	◯	◯
②	法令に基づく制限の概要	◯	◯	◯	◯
③	私道の負担に関する事項	◯	◯	◯	×
④	供給施設（飲用水・電気・ガス）、排水施設の整備状況	◯	◯	◯	◯
⑤	工事完了時における形状・構造	◯	◯	◯	◯
⑥	造成宅地防災区域内にあるときは、その旨	◯	◯	◯	◯
⑦	土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨	◯	◯	◯	◯
⑧	津波災害警戒区域内にあるときは、その旨	◯	◯	◯	◯
⑨	水害ハザードマップ上に表示されているときは、その所在地	◯	◯	◯	◯
⑩	石綿の使用の調査結果が記録されているときは、その内容	－	◯	－	◯
⑪	耐震診断を受けたものであるときは、その内容	－	◯	－	◯
⑫	住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨	－	◯	－	×
⑬	既存住宅 建物状況調査実施の有無、実施時は結果の概要	－	◯	－	◯
⑭	既存住宅 書類の保存の状況	－	◯	－	×

	鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造	木造・鉄骨造など
共同住宅等	２年	１年
戸建住宅	１年	１年

この選択肢では「コンクリート造の既存の共同住宅」が売買の対象となっています。したがって、「１年６か月前」（＝２年以内）に実施した建物状況調査については、実施したことと結果の概要を説明する必要があります。

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