【宅建過去問】(平成05年問35)免許の要否

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. Aがマンションの分譲を反覆継続して行う場合、Aは宅地建物取引業の免許を要するが、Aの経営が悪化したのでBが売残りのマンション1棟を買い取り、販売の代理を他の宅地建物取引業者に依頼して不特定多数に売却する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要しない。
  2. Cが都市計画区域外において山林を山林として反覆継続して売却する場合、Cは宅地建物取引業の免許を要しないが、Dが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Dは宅地建物取引業の免許を要する。
  3. Eが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Eは宅地建物取引業の免許を要しないが、Fが駐車場ビル10棟を建設し、Gが媒介して1棟ずつ売却する場合、F及びGは宅地建物取引業の免許を要する。
  4. Hが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Hは宅地建物取引業の免許を要しないが、Iが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Iは宅地建物取引業の免許を要する。

正解:1

1 誤り

【Aについて】
Aは、マンションの分譲を反覆継続して行うのだから、宅建業の免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号、同法3条1項)。

【Bについて】
Bは、マンション1棟を不特定多数に売却するというのだから、宅建業に該当し、免許を受ける必要がある(宅地建物取引業法2条2号、同法3条1項)。
宅建業者に販売代理を依頼したからといって、免許が不要になるわけではない。

■類似過去問(宅建業者に依頼する場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
224-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
319-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
416-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
515-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
614-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
714-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
813-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
911-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1008-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1105-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1205-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1305-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1404-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1501-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

2 正しい

【Cについて】
都市計画区域外の山林を山林として売却する場合、「宅地」の取引には当たらない(宅地建物取引業法2条1号)。したがって、Cの行為は宅建業に該当せず、宅建業の免許は不要である(宅地建物取引業法2条2号、同法3条1項)。

【Dについて】
一方、Dの行為は、「宅地として分譲」するというものである。宅地を分譲する行為は宅建業に該当するから、Dは、宅建業の免許を受けなければならない(宅地建物取引業法2条2号、同法3条1項)。

■類似過去問(「宅地」の意味)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-26-ア工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているもの→宅地に該当する。
227-26-ウ用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているもの→宅地に該当しない。×
316-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要。×
413-30-2用途地域内の所有地6区画を、売却する場合→免許不要。×
511-30-1用途地域内の宅地を、業者の媒介により、業として賃貸する場合→免許不要。
611-30-2用途地域内の農地を区画割りし、業として売却する場合→免許不要。×
709-31-1
土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合→免許不要。
×
808-41-3
自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき→免許不要。
×
905-35-2都市計画区域外において山林を山林として反覆継続して売却する場合→免許不要。
1005-35-2原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合→免許必要。
1101-35-3用途地域内の所有地を駐車場として、反復継続して売却する場合→免許不要。×

3 正しい

【Eについて】
Eがしているのは、土地を駐車場として賃貸することであるが、このような「自ら貸主」となる行為は「宅建業」に該当しない(宅地建物取引業法2条2号)。したがって、Eは免許を受ける必要がない。

【Fについて】
一方、Fがしているのは、駐車場ビル(建物)を売却する行為である。これは宅建業に該当する(宅地建物取引業法2条2項)から、Fは、宅建業の免許を要する(宅地建物取引業法3条1項)。
Gに媒介を依頼したからといって、免許が不要になるわけではない。

【Gについて】
Gの行為は、Fの駐車場ビル(建物)の売却を媒介する行為である。これは宅建業に該当する(宅地建物取引業法2条2項)から、Gは、宅建業の免許を要する(宅地建物取引業法3条1項)

■類似過去問(自ら貸主・転貸主)
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 年-問-肢内容正誤
128-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
226-26-ア一棟のビルを賃貸→免許が不要
326-26-ア一棟借りしたオフィスビルをフロアごとに転貸→免許は不要
424-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
524-27-3一棟のビルを賃貸→免許が不要
624-27-3一棟借りしたビルを転貸→免許が必要×
723-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
822-26-2借上げた複数の建物を転貸→免許が必要×
922-26-2自ら所有する建物を貸借→免許は不要
1019-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1117-30-1オフィスビル一棟を賃貸→免許は不要
1217-30-1一棟借りしたオフィスビルを転貸→免許は不要
1316-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1414-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1514-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1613-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1711-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
1809-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
1908-41-2業務用ビル一棟を賃貸→免許は不要
2008-41-2一棟借りした業務用ビルを転貸→免許は不要
2107-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2207-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2305-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2404-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2501-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要
■類似過去問(宅建業者に依頼する場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
224-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
319-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
416-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
515-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
614-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
714-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
813-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
911-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1008-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1105-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1205-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1305-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1404-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1501-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

4 正しい

【Hについて】
宅地を自己用として購入する行為は、「宅建業」に当てはまらない(宅地建物取引業法2条2号)。したがって、Hは免許を受ける必要がない。

【Iについて】
「競売物件である宅地を購入」する行為は、宅建業に該当しない(宅地建物取引業法2条2号)。しかし、その宅地を「反復継続して売却」する行為は、まさに宅建業である(宅地建物取引業法2条2項)。したがって、Iは、宅建業の免許を要する(宅地建物取引業法3条1項)。
他の宅建業者にに代理や媒介を依頼したからといって、免許が不要になるわけではない。

■類似過去問(宅建業者に依頼する場合)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
224-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
319-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
416-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
515-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
614-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
714-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
813-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
911-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1008-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1105-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1205-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1305-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1404-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1501-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

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