7月
11
1993

【宅建過去問】(平成05年問39)他人物売買

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宅地建物取引業者AがBから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Cに分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

出題の不備により、正解が2つあります。

  1. AB間の契約が売買の予約である場合、Aは、予約完結権を行使するまでの間は、宅地建物取引業者でないCと、売買契約を締結してはならない。
  2. AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
  3. AB間の売買契約が締結されても、土地の引渡しがすむまでの間は、Aは、宅地建物取引業者でないCと、売買契約を締結してはならない。
  4. AB間の売買契約において、その効力の発生がBの代替地取得を条件とする場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者でないCと、売買契約を締結してはならない。

正解:2&4

宅建業者は自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約をすることができない。
(宅建業者が売主を代理・媒介する場合は、この規制と無関係である。)

ただし、これには3つの例外が認められている(宅地建物取引業法33条の2)。

  1. 物件を取得する契約を締結している場合
    ※予約でもよい。
    ※停止条件付契約はダメ
  2. 法令により、将来、業者が所有権を取得するのが明らかな場合
  3. 未完成物件の売買で手付金の保全措置がある場合

また、この規制は、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法78条2項)。

1 誤り

Bと宅建業者Aとの間に、売買契約が締結されていれば、その土地を転売しても宅建業法に違反しない。そして、このBA間の契約は、予約段階であっても構わない(宅地建物取引業法33の2第2号)。
したがって、「予約完結権を行使するまでの間」であっても、AC間の契約を締結することができる。

■類似過去問(取得契約が予約段階)
  • 平成17年問35肢3(取得予約済みの土地を、転売すると、宅建業法に違反する:×)
  • 平成09年問45肢2(取得予約済みの土地であれば、予約完結権未行使の間であっても、転売契約を締結できる:◯)
  • 平成05年問39肢1(取得予約済みの土地であっても、予約完結権未行使の間は、転売契約を締結してはならない:×)
  • 平成03年問42肢4(取得予約済みの土地を、転売すると、宅建業法に違反する:×)
  • 平成01年問48肢4(取得予約済みの土地を、転売してはならない:×)

2 正しい

■類似過去問(業者間取引と他人物売買)
  • 平成18年問38肢3(業者間取引で自己の所有に属しない建物の売買契約を締結することは、宅建業法に違反する:×)
  • 平成17年問35肢1(売買契約済だが未登記の土地を、宅建業者に売却すると、宅建業法に違反する:×)
  • 平成15年問35肢4(停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない:◯)
  • 平成11年問40肢3(停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない:◯)
  • 平成09年問45肢1(売買契約済だが代金を完済していない土地を、宅建業者に売却することができる:◯)
  • 平成09年問45肢3(停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却することができる:◯)
  • 平成06年問44肢1(停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない:◯)
  • 平成05年問39肢2(停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却してはならない:×)
  • 平成04年問37肢4(停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない:◯)
  • 平成03年問42肢3(取得契約も予約もしていない土地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない:◯)

3 誤り

AB間で売買契約が締結されている場合には、AC間の売買契約を締結することができる。
契約が締結されていればいいのであって、土地の引渡しがすんでいるかどうか、は問題にならない。

■類似過去問(代金支払・引渡し・登記移転が完了していない場合)
  • 平成22年問40肢4(取得契約後であっても、引渡しを受けるまでは、転売契約を締結できない:×)
  • 平成21年問31肢イ(取得契約後であっても、代金支払完了前は、転売契約を締結できない:×)
  • 平成17年問35肢1(取得契約締結後であれば、登記移転を受ける前であっても、転売契約を締結できる:◯)
  • 平成05年問39肢3(取得契約が締結されていても、物件の引渡しがすむまでの間は、転売契約を締結してはならない:×)
  • 平成03年問42肢2(取得契約の代金支払完済前に転売契約をするのは、宅建業法に違反する:×)

4 正しい

AB間で売買契約が締結されている場合には、AC間の売買契約を締結することができる。
しかし、このAB間の契約が停止条件付きのものであってはならない。AB間の契約が停止条件付きであった場合、条件が成就するまでの間は、AC間の契約を締結することができない。

■類似過去問(取得契約が停止条件付)
  • 平成19年問41肢1(取得契約が停止条件付きであるときは、転売契約を締結してはならない:◯)
  • 平成17年問35肢4(取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる:×)
  • 平成08年問36肢4(停止条件付で取得する宅地を、転売しても、宅建業法に違反しない:×)
  • 平成05年問39肢4(取得契約が代替地取得を条件とする場合、転売契約を締結してはならない:◯)
  • 平成03年問42肢1(代替地取得を停止条件として取得する土地につき、転売契約を締結した場合、宅建業法に違反する:◯)

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