【宅建過去問】(平成17年問35)自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限

宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
なお、この問において、AとC以外の者は宅地建物取引業者でないものとする。

  1. Bの所有する宅地について、BとCが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、CはAに転売し、Aは更にDに転売した。
  2. Aの所有する土地付建物について、Eが賃借していたが、Aは当該土地付建物を停止条件付でFに売却した。
  3. Gの所有する宅地について、AはGと売買契約の予約をし、Aは当該宅地をHに転売した。
  4. Iの所有する宅地について、AはIと停止条件付で取得する売買契約を締結し、その条件が成就する前に当該物件についてJと売買契約を締結した。

正解:4

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結することができない(宅建業法33条の2。左図)。これが原則とされている。例外は以下2つの場合である。

(1) 宅地・建物を取得する契約を締結(右図)
(売買予約でも可/条件付契約は不可)
(2) 未完成物件で手付金等の保全措置あり
17-35-0b 17-35-0a

この規制は、いわゆる8つの規制(8種規制)の一種である。したがって、業者間取引には適用されない(同法78条2項)。

※以下では、区別のため、Aが宅地建物を取得する契約を「取得契約」、Aが宅地建物を売却する契約を「転売契約」と呼ぶことにする。

1 違反しない

17-35-1■B→C→Aの関係
BC間に売買契約(取得契約)が締結されているから、Cが、その宅地をAに転売したとしても、宅建業法に違反しない。
※CA間の契約は業者間取引である。したがって、仮にBC間の売買契約がなかったとしても、CA間の契約は宅建業法に違反しない。

■C→A→Dの関係
CA間で売買契約(取得契約)が締結されている。したがって、AD間で売買契約(転売契約)を締結することは、宅建業法に違反しない。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
業者間取引と他人物売買(宅建業法[15]5)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Cとの間で売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1R03s-38-ウ
宅地建物取引業者Aは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Cと売買契約の予約を締結した。
2H28-41-3
Aは、宅地建物取引業者でないXが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Cを買主とする売買契約を締結することができる。
3H18-38-3Aは自己の所有に属しない建物について、Cと売買契約を締結した。
4H17-35-1Xの所有する宅地について、XとAが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、AはCに転売し、Cは更に宅地建物取引業者でないYに転売した。
5H15-35-4宅地建物取引業者Aは、Xの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者Cとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。
6H11-40-3Aは、中古の建物を、その所有者Xから停止条件付きで取得する契約を締結し、当該条件の未成就のまま、その建物を宅地建物取引業者Cに対し販売する契約を締結した。
7H09-45-1Cが宅地建物取引業者である場合で、X所有の当該宅地はXがYから売買により取得したものであるが、XがYにまだその売買代金を完済していないとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。
8H09-45-3Cが宅地建物取引業者である場合で、AがXと「代替地の提供があれば、Xは、Aに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。
9H06-44-1宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Cに分譲する契約を令和X年10月1日締結した。Aが当該宅地の所有権を所有者Xから停止条件付きで取得する契約を同年5月1日締結したが、同年10月1日現在その条件が未だ成就されていない場合において、Cが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。
10H05-39-2宅地建物取引業者AがXから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Cに分譲しようとしている。AX間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
×
11H04-37-4その土地がXの所有地であったので、Aが、Xと令和X年9月1日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま翌年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Cと締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
12H03-42-3宅地建物取引業者Aが、Xの所有地について、Xと売買契約又は予約契約を締結しないで、自ら売主となって宅地建物取引業者Cと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
×
契約成立以外の要素(宅建業法[15]3(2))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1H22-40-4当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。
×
2H21-31-イAは、甲宅地の所有者Xから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Bとの間で売買契約を締結することができない。
×
3H17-35-1取得契約締結後であれば、登記移転を受ける前であっても、転売契約を締結できる。
4H05-39-3取得契約が締結されていても、物件の引渡しがすむまでの間は、転売契約を締結してはならない。×
5H03-42-2取得契約の代金支払完済前に転売契約をするのは、宅建業法に違反する。×

2 違反しない

17-35-2他人物売買に関する宅建業法の規定(宅建業法33条の2)は、「自己の所有に属しない宅地又は建物」の売買を規制するものである。本肢のAは、所有する土地付建物をEに貸借しているのみであり、所有権は依然としてAにある。したがって、他人物売買とは、そもそも無関係である。

※EとFとの関係は、土地付建物の使用を巡る対抗関係(民法177条)である。

3 違反しない

17-35-3GA間で売買契約(取得契約)が締結されている。この場合、Aがこの宅地をHに転売することは、宅建業法に違反しない。

※GA間の取得契約は、予約段階のものであっても構わない。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
取得契約が予約段階(宅建業法[15]3(1))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1H17-35-3Xの所有する宅地について、AはXと売買契約の予約をし、Aは当該宅地をBに転売した。
2H09-45-2宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、X所有の宅地をBに売却しようとしている。Bが宅地建物取引業者でない場合で、AがXから当該宅地を取得する契約の予約を締結しているときは、Aが予約完結権を行使するまでの間であっても、Aは、Bと売買契約を締結できる。
3H05-39-1宅地建物取引業者AがXから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Bに分譲しようとしている。XA間の契約が売買の予約である場合、Aは、予約完結権を行使するまでの間は、宅地建物取引業者でないBと、売買契約を締結してはならない。×
4H03-42-4宅地建物取引業者Aが、Yの所有地について、XがYと売買契約を締結したので、Xの売買代金完済の前に、Aが、Xとその宅地の売買の予約契約を締結し、自ら売主となって宅地建物取引業者でないBと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。宅地建物取引業法に違反する。×
5H01-48-4その宅地が第三者Xの所有するものである場合、AがXと売買予約を結んでいるときでも、Aは、常に宅地建物取引業者でない買主Bと売買契約を締結してはならない。×

4 違反する

17-35-4IA間の売買契約(取得契約)は、停止条件付きのものである。これでは、その宅地をAが取得することが確実であるとはいえない。この場合、Aがこの宅地をJに転売することは、宅建業法に違反し、許されない

■参照項目&類似過去問
内容を見る
取得契約が停止条件付(宅建業法[15]3(1))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1R03s-38-エ宅地建物取引業者Aは、農地の所有者Cと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人BとC所有の農地の売買契約を締結した。
×
2R01-35-1Aは、宅地建物取引業者ではないXが所有する宅地について、Xとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、Bとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
×
3H27-34-1Xが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがXとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。
×
4H19-41-1宅地建物取引業者Aは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Aが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
5H17-35-4Xの所有する宅地について、AはXと停止条件付で取得する売買契約を締結し、その条件が成就する前に当該物件についてBと売買契約を締結した。
×
6H08-36-4Aは、Xから停止条件付で取得する契約を締結した宅地を、その事実を故意に告げることなく、自ら売主として宅地建物取引業者でないBに売却した。
×
7H05-39-4宅地建物取引業者AがXから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Bに分譲しようとしている。AX間の売買契約において、その効力の発生がXの代替地取得を条件とする場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者でないBと、売買契約を締結してはならない。
8H03-42-1宅地建物取引業者Aが、Xの所有地について、Xの代替地取得を停止条件としてXと売買契約を締結して、自ら売主となって宅地建物取引業者でないBと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。

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【宅建過去問】(平成17年問35)自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限” に対して1件のコメントがあります。

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