【宅建過去問】(平成21年問31)自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限(組合せ問題)

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、B所有の宅地(以下この問において「甲宅地」という。)を、宅地建物取引業者でない買主Cに売却する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

  • ア Aは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Cとの間で売買契約を締結することができる。
  • イ Aは、Bから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結することができない。
  • ウ Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。
  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. イ、ウ
  4. ア、イ、ウ

正解:1

はじめに

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結することができません(宅建業法33条の2)。
例外は、表の2つの場合です。
21-31-0

【例外1】 宅地・建物を取得する契約を締結
○予約 ×条件付
【例外2】 未完成物件で手付金等の保全措置あり

以下では、区別のため、BA間の契約を「取得契約」、AC間の契約を「転売契約」と呼ぶことにします。

※この規制は、いわゆる8つの規制の一種です。したがって、業者間取引には適用されません(同法78条2項)。

ア 誤り

工事完了後の物件ですから、BA間に甲宅地に関する取得契約が存在しない限り(【例外1】)、Cとの間で転売契約を締結することはできません。

■類似過去問
内容を見る
取得契約が存在しない場合(宅建業法[15]3(1))
 年-問-肢内容正誤
126-31-イ売却予定の宅地の一部に市所有の土地が含まれていた場合でも、払下を申請済であり、その旨を重要事項説明書に払下申請書の写しを添付して説明したときは、売買契約を締結できる。×
221-31-ア造成完了後の土地については、取得契約締結の有無に関わらず、売買契約を締結できる。×
313-34-エ競売開始が決定した物件であれば、入札前であっても、売買契約が可能である。×
411-34-1払下げ申請中の場合、重要事項説明書に払下げ申請書の写しを添付し説明すれば、売買契約が可能である。×
507-47-2宅建業者Aは、自ら売主として、Bが換地処分後に取得する保留地予定地をCに販売するときには、あらかじめ、Bからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。

イ 誤り

BA間に甲宅地の取得契約が締結されている場合には、AC間の転売契約を締結することができます(【例外1】)。
代金の全部を支払っていなかったとしても、問題はありません。

■類似過去問
内容を見る
契約成立以外の要素(宅建業法[15]3(2))
 年-問-肢内容正誤
122-40-4取得契約後であっても、引渡しを受けるまでは、転売契約を締結できない。×
221-31-イ取得契約後であっても、代金支払完了前は、転売契約を締結できない。×
317-35-1取得契約締結後であれば、登記移転を受ける前であっても、転売契約を締結できる。
405-39-3取得契約が締結されていても、物件の引渡しがすむまでの間は、転売契約を締結してはならない。×
503-42-2取得契約の代金支払完済前に転売契約をするのは、宅建業法に違反する。×

ウ 正しい

宅建業法41条1項に規定する手付金等の保全措置とは、未完成物件に関する保全措置のことです。したがって、本肢に関しては、甲宅地は未完成物件(造成中の土地)であることが分かります。
だとすれば、手付金等の保全措置を講じることにより、転売契約の締結が可能になります(【例外2】)。

■類似過去問
内容を見る
未完成物件につき保全措置を講じた場合(宅建業法[15]4)
 年-問-肢内容正誤
121-31-ウ宅建業法41条1項に規定する手付金等の保全措置を講じておけば、売買契約を締結できる。
209-45-4宅建業法41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたときは、取得契約の有無にかかわらず、売買契約が可能である。×

まとめ

以上より、アとイが誤っています。正解は、肢1。


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【宅建過去問】(平成21年問31)自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限(組合せ問題)” に対して14件のコメントがあります。

  1. デベ より:

    先生、いつもありがとうございます。
    またまた質問なのですが、ウについて
    そもそも他人物売買であるため、予約契約などをBと締結していなければ、保全措置を講じたとしても売買自体が締結できないのではないでしょうか?
    問題文に他人物の記載がある中で、ウについてはその前提を考えないということでしょうか、、混乱しております。

    1. 家坂 圭一 より:

      デベ様

      ご質問ありがとうございます。
      「はじめに」にも書きましたが、他人物売買であっても、売買契約を締結できる例外が2つあります。

      【例外1】 宅地・建物を取得する契約を締結
      ○予約 ×条件付
      【例外2】 未完成物件で手付金等の保全措置あり

      肢ウは、このうち【例外2】に該当します。
      したがって、Aは、Cの間で売買契約を締結することができます。

      1. デベ より:

        ありがとうございます、質問の趣旨が伝わりづらく申し訳ございません。それを踏まえた上で、この問題の場合、他人物売買として考える必要はないか?という内容でした。問題文に他人物売買の記載があるにもかかわらず、それを踏まえて回答はしなくてもいいのでしょうか。

        1. 家坂 圭一 より:

          返信が遅くなって申し訳ありません。

          この選択肢については、出題の時点から議論があり、デベさんと同じ考えかたから、
          「肢ウは誤り。正解は、4」
          と発表した受験指導校もありました。

          結局、不動産適正取引推進機構さんが発表したのは、
          「正解は1」
          つまり、出題機関は、「肢ウは正しい」と考えていることになります。

          その後の解釈は、この結論を正当化するために、逆算している、といえるかも知れません。
          もちろん、条文(宅建業法33条の2)からも、そのような読み取りは可能です。

          (自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)
          宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
          一 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
          二 当該宅地又は建物の売買が第41条第1項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第1号又は第2号に掲げる措置が講じられているとき。

          「自己の所有に属しない宅地又は建物」は、

          1. 他人の所有に属する宅地又は建物
          2. 誰の所有に属するか不明確な宅地又は建物

          の両方を含むと考えます。

          これについて、「次の各号のいずれか」に該当する場合は、売買契約を締結することができるとしているわけです。

          【例外1】 宅地・建物を取得する契約を締結
          ○予約 ×条件付
          【例外2】 未完成物件で手付金等の保全措置あり

          今回の選択肢ウは、
          ケースAと【例外2】
          を組み合わせたものです。
          この場合にも、「売買契約は可能」とするのが、宅建試験での解釈ということになります。

          宅建試験の場合、一度出題した法解釈を変更することはありません。
          今後、出題されたとしても、同じ解釈で対応できます。

          以下はあくまで私見です。
          出題者としては、「かなり無理な問題で批判もあったので、このような複雑な問題は、もう出題しない。」と判断しているような気がします。
          今後出題されるとしても、平成09年問45肢4のようなシンプルなものにとどまるのではないでしょうか。

    2. デベ より:

      先生ありがとうございます!試験も近づいてき、こちらの解説で培った考える力を発揮できるよう頑張ります!

      1. 家坂 圭一 より:

        こちらこそありがとうございます。
        宅建は、本試験の前日・当日まで点数を伸ばせる試験です。
        体調に無理のない範囲で、ギリギリまでガリガリと頑張りましょう!

  2. 疲れた より:

    お世話になっております。
    肢ウの最後の一文
    「~保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。」

    保全措置をする=売買契約が終結する
    というのは、何か話がぶっ飛んでいるような気がして腑に落ちないです。

    保全措置をする=手付金を受領できる
    なら理解できるのですが

    1. 家坂 圭一 より:

      疲れた様

      お疲れ様です。
      いつもご質問ありがとうございます。

      保全措置をする=売買契約が終結する
      というのは、何か話がぶっ飛んでいるような気がして腑に落ちないです。

      「売買契約が終結する」というのが何かの勘違いです。

      ここでは、
      AC間で甲宅地の売買契約を「締結」できるかどうか
      しか考えていません。

      そして、宅建業法は、以下のルールを設定しています。

      1. 保全措置を講ずる→売買契約を「締結」することができる。
      2. 保全措置を講じない→売買契約を「締結」することができない。

      肢ウでは、「保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。」とあります。
      これは、ルールaを言い換えているに過ぎません。

      取引は、まだ始まったばかりです。この後、

      • CがAに手付金を支払う
      • CがAに中間金を支払う
      • AがCに甲宅地を引き渡す

      などなどのイベントが続きます。
      保全措置を講ずるだけで、「売買契約が『終結』する」ようなことはありません。

      1. 疲れた より:

        お世話になっております。

        まさにおっしゃる通り、「締結」と「終結」を勘違いしておりました。
        勘違いしたままずっと勉強を進めてきましたが、
        思い込みを修正する事が出来ました。
        本当にありがとうございます。

        1. 家坂 圭一 より:

          ご返信ありがとうございます。
          疑問を解消できて何よりです。

          「売買契約の終結」というワードには定義がなく、何を意味するかが曖昧です。
          したがって、本試験でこの言い回しが使われることはありません。
          ご安心ください。

  3. ヤマオカ より:

    家坂先生
    お世話になります。
    いつも、ご明答頂き頂きありがとうございます。
    少し、くだらない質問に感じるかもわかりませんが
    ご教示の程よろしくお願い致します。

    肢のウ
    Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。

    問題文
    『宅地建物取引業者Aが自ら売主として、B所有の宅地(以下この問において「甲宅地」という。)を、宅地建物取引業者でない買主Cに売却する場合。』
    上記の文章の中で、『未完成』と読み取るにはどう考えればよろしいでしょうか?
    肢のイは『造成工事完了後』と明記しているのでわかりやすいのですが。

    ご教示願います。

    1. 家坂 圭一 より:

      解説文に書いた通りなので、引用します。

      宅建業法41条1項に規定する手付金等の保全措置とは、未完成物件に関する保全措置のことです。したがって、本肢に関しては、甲宅地は未完成物件(造成中の土地)であることが分かります。

      条文の番号から、物件の完成・未完成を判断させるという、かなり意地悪な問題でした。
      このような意地悪問題は、この選択肢一つだけです。
      これ以外の問題では、条文番号以外に、「造成工事完了済」「建築工事完了前」などのキーワードが付いています。

      1. 山岡正勝 より:

        家坂先生
        お世話になります。
        勉強になりました。まさか条文から読み取るとは
        想像できませんでした。
        条文すべてを覚えることは出来ませんが、本旨の様な
        問題(他人物売買・手付保全)の問題の際は注意していきたく
        思います。
        ありがとうございました。

        1. 家坂 圭一 より:

          山岡様

          説明の仕方が悪かったでしょうか。
          この選択肢以外の過去問では、条文の番号以外に、「造成工事完了済」「建築工事完了前」などのキーワードが付いています。
          したがって、宅建業法41条と41条の2という条文の番号を覚える必要はありません。

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