【宅建過去問】(平成22年問36)重要事項の説明

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を宅地建物取引士が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

  1. 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
  2. 自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で瑕疵担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。
  3. 宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
  4. 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。

正解:4

【1】誤り

区分所有建物の売買において、維持修繕積立金に関する規約の定めがある場合、(1)その内容と(2)既に積み立てられた金額、そして(3)滞納があるときはその額、を重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第6号)。

また、維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容についても説明する必要がある(同法35条1項6号、同法施行規則16条の2第9号)。

■類似過去問(35条書面:修繕積立金)
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宅建業法[11]2(4)⑥
区分所有建物の説明事項(維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)・積み立てられている額)
 年-問-肢内容正誤
129-41-4中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
225-29-3修繕積立金額→説明必要、滞納があること→不要。×
322-36-1維持修繕積立金→説明必要、維持修繕実施状況の記録内容→不要。×
420-37-3積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
516-37-1積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
615-45-4修繕積立金の滞納額を説明しなくても、宅建業法に違反しない。×
702-45-2計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、案も定まっていないときは、説明の必要はない。、
■類似過去問(35条書面:維持修繕の実施状況)
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宅建業法[11]2(4)⑨
区分所有建物の説明事項(維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容)
 年-問-肢内容正誤
122-36-1維持修繕積立金→説明必要、維持修繕実施状況の記録内容→不要。×
214-37-3修繕の実施状況について、マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況については説明しなかった。

【2】誤り

自ら売主となる新築住宅の売買においては、瑕疵担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結するなどの措置を講ずるかどうか、だけでなく、その措置の概要についても説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項13号)。

■類似過去問(35条書面:瑕疵担保責任の履行に関する措置)
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宅建業法[11]2(3)⑦
説明事項(瑕疵担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要)
 年-問-肢内容正誤
126-34-3住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うとき→措置の概要を説明する必要。保証保険契約の締結を行うとき→不要。×
222-36-2措置を講ずるかどうか→必要。措置の概要→不要。×
319-35-4措置を講じない場合、説明不要。×

【3】誤り

宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地崩壊危険区域内にある場合には、その制限の概要について説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条1項23号)。

■類似過去問(35条書面:法令制限の概要)
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宅建業法[11]2(2)②
説明事項(法令制限の概要)
 年-問-肢内容正誤
128-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
227-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
327-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
427-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
526-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
625-33-3マンションの貸借では、容積率・建ぺい率の説明が必要。×
722-35-1建物の売買では、建ぺい率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
822-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
921-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1017-38-2マンションの貸借では、容積率・建ぺい率の制限内容を説明しなければならない。×
1115-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1215-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1313-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1410-41-1建物の貸借では、建ぺい率・容積率の説明が必要。×
1508-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
1607-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。

【4】正しい

建物の売買の媒介においては、登記された権利の種類及び内容について説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項1号)。しかし、重要事項の説明の時点では、移転登記の申請の時期を決定することはできず、もちろん、これを説明する必要もない。

■類似過去問(35条書面:移転登記の申請の時期)
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宅建業法[12]3
説明事項でないもの(移転登記の申請の時期)
 年-問-肢内容正誤
129-41-2土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
×
222-36-4登記された権利の種類・内容→必要。移転登記の時期→不要。
317-37-1移転登記の時期→不要。
413-39-4移転登記の申請時期につき、重要事項説明書には記載したが、契約書面には記載しなかった。×
504-40-4表題部所有者については説明したが、移転登記の申請時期は説明しなかった。
603-45-3移転登記の申請時期は重要事項としての説明を義務付けられている。×

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