宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1. 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
2. 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第１項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第１項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
3. 建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
4. 区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。

正解：４

1 誤り

建物の売買を媒介する場合、「昭和56年５月31日以前に着工された建物につき、耐震診断を受けたものであるときには、その内容」について、重要事項として説明する必要があります（表の⑪。宅建業法35条１項14号、規則16条の４の３第５号）。
しかし、耐震診断を受けていない場合に、耐震診断を受ける義務はありません。

	説明事項	売買		貸借
		宅地	建物	宅地	建物
①	登記された権利の種類・内容、登記名義人又は表題部所有者	◯	◯	◯	◯
②	法令に基づく制限の概要	◯	◯	◯	◯
③	私道の負担に関する事項	◯	◯	◯	×
④	供給施設（飲用水・電気・ガス）、排水施設の整備状況	◯	◯	◯	◯
⑤	工事完了時における形状・構造	◯	◯	◯	◯
⑥	造成宅地防災区域内にあるときは、その旨	◯	◯	◯	◯
⑦	土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨	◯	◯	◯	◯
⑧	津波災害警戒区域内にあるときは、その旨	◯	◯	◯	◯
⑨	水害ハザードマップ上に表示されているときは、その所在地	◯	◯	◯	◯
⑩	石綿の使用の調査結果が記録されているときは、その内容	－	◯	－	◯
⑪	耐震診断を受けたものであるときは、その内容	－	◯	－	◯
⑫	住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨	－	◯	－	×
⑬	既存住宅 建物状況調査の結果の概要	－	◯	－	◯
⑭	既存住宅 書類の保存の状況	－	◯	－	×

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2 誤り

津波防護施設内の制限

（肢1の表の②参照。）
「津波防護施設区域内にあるときは、…制限の概要」は、「法令に基づく制限の概要」の一種です。
津波防護施設とは、防潮堤や水門のように津波の被害を防止・軽減するための施設のことをいいます（津波防災地域づくり法２条10項）。このような施設が存在する区域内で勝手な工事をされたのでは、いざというときに津波防護の目的を達成できなくなるかも知れません。
そこで、津波防護施設区域内において以下の工事をする場合には、津波防護施設管理者（知事又は市町村長）の許可を受ける必要があるものとしました（同法23条１項）。

1. 津波防護施設以外の施設・工作物の新築・改築
2. 土地の掘削・盛土・切土

この制限の概要は、建物の貸借以外の契約に関して、重要事項とされています（宅建業法35条１項２号、令３条１項41号、２項、３項）。建物の借主は、そもそもこのような権限がありません。そのため、説明する必要がないわけです。

津波災害警戒区域内にある旨

（肢1の表の⑧参照。）
「津波災害警戒区域内にあるときは、その旨」は、宅地又は建物の売買・貸借双方に関する重要事項です（宅建業法35条１項14号、規則16条の４の３第３号）。
本肢は、「説明する必要はない」とする点が誤りです。津波の危険性については、全ての住民に知らせておく必要があります。所有者には伝えるが、賃借人には知らせない、などということがあってはいけません。

※これは、⑧津波災害警戒区域だけでなく、⑥造成宅地防災区域や⑦土砂災害警戒区域に関しても同様です。

まとめ

本肢は、津波防護施設区域と津波災害警戒区域に関する結論が、全く逆になっています。

	売買		賃借
	宅地	建物	宅地	建物
津波防護施設区域内の制限の概要	◯	◯	◯	×
津波災害警戒区域内にある旨	◯	◯	◯	◯

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3 誤り

宅地又は建物の売買契約について、「契約不適合担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要」を、重要事項として説明する必要があります（表の⑦。宅建業法35条１項13号、規則16条の４の２）。

	説明事項	売買		貸借
		宅地	建物	宅地	建物
①	代金・借賃以外に授受される金銭の額・授受の目的	◯	◯	◯	◯
②	契約解除に関する事項	◯	◯	◯	◯
③	損害賠償額の予定・違約金に関する事項	◯	◯	◯	◯
④	支払金・預り金の保全措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要	◯	◯	◯	◯
⑤	手付金等保全措置の概要	◯	◯	×	×
⑥	金銭貸借あっせんの内容、貸借不成立時の措置	◯	◯	×	×
⑦	契約不適合担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要	◯	◯	×	×

※契約書面（37条書面）の場合と比較しながらまとめておきましょう。

	重要事項説明書 （35条書面）		契約書面 （37条書面）
	売買	貸借	売買	貸借
契約不適合担保責任に関する定め	×	×	△	×
契約不適合担保責任の履行確保措置に関する定め	◯	×	△	×

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4 正しい

区分所有建物について、「専有部分の利用制限に関する規約の定め」がある場合、その内容は、売買と貸借の双方で重要事項とされています（表の③。宅建業法35条１項６号、規則16条の２第３号）。
一方、「専用使用権に関する規約の定め」がある場合、その内容は、売買における重要事項ですが、貸借においては説明する必要がありません（表の④。同法35条１項６号、規則16条の２第４号）。

	説明事項	区分所有建物
		売買	貸借
①	建物の敷地に関する権利の種類・内容	◯	×
②	共用部分に関する規約（案）があるときは、その内容	◯	×
③	専有部分の用途・利用制限に関する規約（案）があるときは、その内容	◯	◯
④	専用使用権に関する規約（案）があるときは、その内容	◯	×
⑤	所有者が負担すべき費用を特定者のみ減免する旨の規約（案）があるときは、その内容	◯	×
⑥	維持修繕費用の積立てを行う旨の規約（案）があるときは、その内容・積み立てられている額・滞納額	◯	×
⑦	通常の管理費用の額	◯	×
⑧	管理が委託されているときは、委託先	◯	◯
⑨	維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容	◯	×

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