【宅建過去問】(平成24年問35)報酬

宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は316万円(うち、土地代金は100万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

  • ア A社がBから受領する報酬の額によっては、C社はDから報酬を受領することができない場合がある。
  • イ A社はBから、少なくとも151,200円を上限とする報酬を受領することができる。
  • ウ A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、C社がDから受領できる報酬の上限額は202,400円である。
  • エ A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。
  1. ア、イ
  2. イ、ウ
  3. ウ、エ
  4. ア、イ、ウ

正解:1

【税抜売買代金の算出】

本体価格 消費税額 税込価格
土地 200 16 216
建物 100 0 100
土地付建物 300 16 316

土地付き中古別荘の売買代金のうち、土地代金(非課税)が100万円なのだから、残りの216万円が建物代金(税込)である。すなわち、建物代金200万円に税額16万円が加算されている。

宅建業者の報酬計算にあたっては、税抜きの売買代金が基準になる(宅地建物取引業法46条、国土交通省告示100号第2)。本問では300万円である。

【媒介業者C社について(国土交通省告示100号第2)】

即算式にしたがって、計算すると、
300万円×4%+2万円=14万円
報酬には消費税が課税されるので、
14万円×1.08=151,200円
これが媒介業者であるC社が受け取る報酬の限度額である。

【代理業者A社について(国土交通省告示100号第3)】

媒介の場合の2倍を受領することができる。すなわち、
151,200円×2=302,400円
これが代理業者であるA社が受け取る報酬の限度額である。

【複数業者が絡む場合の処理(国土交通省告示100号第3)】

複数の業者が絡む場合であっても、その合計は媒介の場合の報酬限度額の2倍(すなわち代理の場合の報酬限度額)を超えることができない。
本問の場合でいえば、C社とA社が受け取る報酬の合計が302,400円を超えてはならない。

まとめ

以下の3つの基準を守らないと、宅建業法違反となる。

    1. 媒介業者C社の限度額は、151,200円
    2. 代理業者A社の限度額は、302,400円
    3. 両者を合わせた限度額も、302,400円

【ア】正しい

A社が代理の場合の上限額である302,400円を受け取った場合を考える。
これだけで、複数業者を合わせた上限額に達しているから、C社は一切報酬を受領することができないことになる。

【イ】正しい

C社が媒介の場合の上限額である151,200円を受け取った場合を考える。
この場合でも、A社は、
(複数業者を合わせた上限額)-(C社の受領額)=151,200円
を上限とする報酬を受領できる。

【ウ】誤り

A社が100,000円の報酬を受け取った場合でも、C社が、
(複数業者を合わせた上限額)-(A社の受領額)=202,400円
を受け取ることができるわけではない。
媒介業者であるC社が受領できるのは、あくまで、媒介業者の報酬限度額である151,200円の範囲に限られる。

【エ】誤り

「依頼者の依頼によって行う広告の料金や遠隔地への現地調査費用」については、通常の計算による報酬とは別に受領することができる(国土交通省告示100号第7第1項)。
しかし、本肢の広告料金は、「Bの依頼によらない通常の広告料金」である。これは、宅建業者が負担すべきものであり、報酬に合算して依頼者から受領することはできない。

■類似過去問(報酬限度額を超えて受領できる金銭)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
128-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
228-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
326-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
425-37-ウ依頼者の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
524-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
623-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
722-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
819-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
918-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1017-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1113-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反する。
1212-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
1312-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
1411-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
1509-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
1607-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

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【宅建過去問】(平成24年問35)報酬” に対して 2 件のコメントがあります

  1. 宅建太郎丸 より:

    あ、すみません消費税を8%計算にしてあるのですね。申し訳ありませんでぢた

  2. 宅建太郎丸 より:

    選択肢ウの問題、C社がDから受領できる報酬の上 限額は194,000円である。ですよね、確認してみて下さい

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