宅建業法[17]損害賠償額の予定等の制限

売買契約において生じるトラブルに備えて、あらかじめ損害賠償の額を予定しておくことができます。
民法上、この特約の内容に制限はありません。一方、宅建業法では、損害賠償の予定額を売買代金の20%までに制限しています。20%を超えた場合、その超過部分についての特約は、無効です。

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学習項目&過去の出題例

1.民法のルール

民法上の損害賠償額の予定⇒民法[16]債務不履行3

(1).原則

実際に発生した損害額を請求
証明の必要あり

(2).損害賠償額の予定

損害賠償額を予定
→実際の損害額によらず、予定額を賠償
証明の必要なし
裁判所も増減することができない。

2.宅建業法のルール

(1).予定額の上限

①対象
損害賠償額の予定
違約金
の合計

②上限額
代金の20%まで

★過去の出題例★
宅建業法[17]2(1)
損害賠償額の予定(予定額の上限)
 年-問-肢内容正誤
129-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
228-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
327-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
425-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
524-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
623-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
722-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
822-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
921-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1020-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1118-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1217-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1315-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1412-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1510-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1608-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1707-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1807-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
1905-43-2違約金20%とする特約が可能。
2004-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×
(2).20%を超える特約

超えた部分が無効
→20%と予定したことになる

★過去の出題例★
宅建業法[17]2(2)
損害賠償額の予定(20%を超える特約)
 年-問-肢内容正誤
127-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
224-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
319-41-220%を超える特約は全て無効。×
417-43-440%とする特約は全て無効。×
516-37-4損害賠償20%超でも、重要事項として説明すれば有効。×
614-40-420%を超える特約は全て無効。×
711-33-420%を超える特約をした場合、20%を超える部分が無効。
808-46-4損害賠償20%+違約金20%の特約をした場合、それらの合計が20%となる。
906-43-2違約金40%と合意しても、20%を超える部分については請求できない。
1001-48-3損害賠償額を33%と特約した場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。×
(3).損害賠償額の予定がない場合

実際に発生した損害額を請求
証明の必要あり
上限なし

★過去の出題例★
宅建業法[17]2(3)
損害賠償額の予定(損害賠償額の予定がない場合)
 年-問-肢内容正誤
122-39-1損害賠償の予定額を定めなかった場合、売買代金を超える請求は不可。×
217-43-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額の賠償請求が可能。
315-41-2損害賠償額の定めがない場合、売買代金の2割が上限である。×
402-40-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額である代金の75%の賠償請求が可能。

3.業者間取引

適用除外

★過去の出題例★
宅建業法[17]3
業者間取引と損害賠償額の予定
 年-問-肢内容正誤
127-39-3業者間取引で30%の損害賠償予定が可能。
224-38-ア業者間取引で20%超の損害賠償予定は不可。×
323-39-1業者間取引で20%超の違約金を特約することが可能。
417-43-1業者間取引で20%超の損害賠償特約は無効。×
517-43-3業者間取引で損害賠償額の予定がない場合、実損額の請求が可能。
616-40-2損害賠償の予定等の制限が業者間取引に適用される。×
708-48-3宅建業者を買主とする売買契約や業者間取引でも、20%超の損害賠償予定は無効である。×
802-40-3業者間取引で、特約がない場合、75%の損害賠償金を受領すると、宅建業法に違反する。×

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