民法[27]売買契約

売主が物を引渡し、買主が代金を支払う、というのが売買契約です。契約の分類上は、双務契約・有償契約・諾成契約に属します。
売買契約は、宅建試験で頻出契約の一つです。売買契約の構造を理解した上で、手付、売主の担保責任(他人物売買、瑕疵担保責任など)、と個別のテーマを勉強しましょう。

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学習項目&過去の出題例

1.売買契約とは

(1).契約の成立

■諾成契約⇒[23]4(1)

(2).契約の分類
①双務契約(⇒[23]2(1)

②有償契約(⇒[23]3(1)

2.手付

(1).手付の性質

(2).解約手付
①仕組み


★過去の出題例★

民法[27]2(2)①
手付解除とは

 年-問-肢内容正誤
112-07-1手付の額が売買代金の額に比べて僅少である場合には、解約手付とする約定は、効力を有しない。×
212-07-3手付解除した場合で、買主に債務不履行はなかったが、売主が手付の額を超える額の損害を受けたことを立証できるとき、売主は、その損害全部の賠償を請求することができる。×
312-07-4売主の側から手付解除する場合、単に口頭で手付の額の倍額を償還することを告げて受領を催告するだけでは足りず、これを現実に提供しなければならない。
406-06-3買主の債務不履行を理由に契約が解除された場合、買主は、売主に対し違約金を支払わなければならないが、手付の返還を求めることはできる。
504-07-1不動産の売買契約が宅建業者の媒介による場合、契約に別段の定めがあっても、手付は解約手付となる。×
604-07-2解約手付の契約は、売買契約と同時に締結しなければ、効力を生じない。×
②手付解除ができる時期・当事者



★過去の出題例★

民法[27]2(2)②
履行の着手と手付解除
 年-問-肢内容正誤
129-05-3Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を償還して売買契約を解除することができる。×
221-10-2売主が履行に着手していなくても、買主が履行に着手していれば、買主は契約を解除できない。×
317-09-4売主は、自らが履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、契約を解除できる。×
416-04-2売主が履行に着手した場合、買主が履行に着手したかどうかにかかわらず、売主は契約を解除できない。×
512-07-2買主が履行に着手した場合、売主が履行に着手していないときでも、買主は契約を解除できない。×
606-06-2買主は、売主が履行に着手するまでは、自らが履行に着手していても、契約を解除できる。
704-07-3買主は、自らが履行に着手していても、売主が履行に着手していなければ、契約を解除できる。
(3).宅建業法では

宅建業法[18]

3.売主の担保責任

(1).全部他人物売買
①有効性


★過去の出題例★

民法[27]3(1)
他人物売買の有効性

 年-問-肢内容正誤
129-02-2Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。×
229-05-4Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。×
321-10-3他人の所有物を目的物とした場合、売買契約は無効である。×
413-01-1共有者の一人が共有物全体を売却した場合、売買契約は有効である。
511-10-1所有者に売却意思がなくても、他人物の売買契約は有効に成立する。
601-04-1売買契約の目的物である土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。×
②売主の担保責任


★過去の出題例★

民法[27]3(1)②③
他人物売買:売主の担保責任

 年-問-肢内容正誤
128-06-1
他人物であることにつき悪意の買主は、損害賠償請求ができない。
228-06-2
他人物であることにつき悪意の買主は、契約を解除することができる。
317-09-1他人物であることにつき悪意の買主は、解除はできるが、損害賠償請求はできない。
416-10-2他人物売買につき悪意であるとして損害賠償請求できない場合でも、売主に帰責性があるときは、債務不履行による損害賠償請求ができる。
508-08-1他人物であることにつき悪意の買主でも、契約を解除することができる。
605-08-3他人物であることにつき買主が善意でも悪意でも、契約を解除することができる。
703-11-2他人物につき権利を移転できないとき、買主の善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。
③買主にできること

④宅建業法では

宅建業法[15]

(2).一部他人物売買
①状況

②売主の担保責任


★過去の出題例★

民法[27]3(2)
売主の担保責任(一部他人物・数量指示売買)
 年-問-肢内容正誤
権利の一部が他人に属する場合
116-10-3土地の一部を第三者が所有していた場合、買主はそのことを知っていたとしても、買主に対し代金減額請求できる。
208-08-2土地の一部を第三者が所有していた場合、買主はそのことを知っていたとしても、契約を解除できる。×
305-08-2土地の一部を第三者が所有していた場合、買主は、他人物であることに関する善意悪意に関係なく、代金減額請求できる。
403-11-1土地の一部を第三者が所有していた場合、売主が買主に権利を移転できず、残りの部分だけでは買主が買うことができないとき、買主は、他人物であることに関する善意悪意に関係なく、契約を解除できる。×
数量指示売買
105-08-11,000㎡の土地について数量を指示して売却する契約を締結した場合、その土地を実測したところ700㎡しかなかったときは、買主は、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。×
203-11-4土地の売買が実測面積を表示し、単価を乗じて価格が定められている場合において、その面積が著しく不足していたとき、買主は、その善意悪意に関係なく契約を解除することができる。×
(3).抵当権がある場合
①状況

②買主にできること


★過去の出題例★

民法[27]3(3)
売主の担保責任(抵当権・地上権等がある場合)
 年-問-肢内容正誤
抵当権等がある場合
128-06-3
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
×
228-06-4
[Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約]Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。

320-09-2抵当権が設定された土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であっても、契約を解除できる。
417-09-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、契約を解除できるが、損害賠償請求はできない。×
511-10-3抵当権が設定された不動産の購入者が、抵当債務を弁済した場合、抵当権の設定につき悪意であるときは、損害賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はできる。×
608-08-3抵当権の目的となっている土地の購入者が、抵当権の実行により所有権を失った場合、契約を解除できる。
704-06-3抵当権の存在を知らなかった建物の購入者は、抵当権の実行前でも、契約を解除できる。×
802-06-1土地の買主Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、Aと売主Bとの間の売買契約を解除することはできない。
901-04-4売買の目的物である土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。×
地上権等がある場合
105-08-4売買の目的物である土地に第三者が登記済みの地上権を有していて、買主が利用目的を達成することができなかった場合、善意のときに限り、契約を解除することができる。
(4).瑕疵担保責任
①状況

売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき

★過去の出題例★

民法[27]3(4)①
瑕疵担保責任:「瑕疵」とは
 年-問-肢内容正誤
124-03-4物の瑕疵とは、目的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨は、民法の条文に規定されている。×
216-10-4Bが敷地賃借権付建物をAから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Bは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Aに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。
法律的な瑕疵
116-10-1都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができないことも、「瑕疵」に含まれる。
208-08-4都市計画街路の区域内にあることが容易に分からない状況にあったため、買主がそのことを知らなかった場合で、契約目的を達することができないとき、買主は契約を解除できる。
民法[27]3(4)①
瑕疵担保責任:買主の善意無過失
 年-問-肢内容正誤
126-06-1契約締結当時、瑕疵があることを知っていた場合でも、瑕疵の存在を知ってから1年以内であれば、瑕疵担保責任を追及できる。×
219-11-3契約時、瑕疵の存在を知っていたり、過失により瑕疵に気づかなかった買主に対し、売主は瑕疵担保責任を負わない。
316-10-1瑕疵を知っていた買主は、売主の瑕疵担保責任を追及できない。
415-10-1欠陥を知って契約した場合、契約の解除はできないが、損害賠償請求はできる。×
②売主の帰責性

無過失責任
★過去の出題例★

民法[27]3(4)②
瑕疵担保責任:無過失責任
 年-問-肢内容正誤
121-10-1瑕疵につき売主が善意で、買主が善意無過失の場合、売主は瑕疵担保責任を負わない。×
214-09-1買主が、売主の帰責性を証明した場合に限り、瑕疵担保責任を追及できる。×
311-10-4売主が瑕疵につき契約時に悪意でないと、瑕疵担保責任を追及できない。×
③担保責任の内容


★過去の出題例★

民法[27]3(4)③
瑕疵担保責任:解除できる場合
 年-問-肢内容正誤
123-09-2重大な瑕疵があり、契約目的を達成できない場合には、契約を解除できる。
219-11-2目的を達成できないとまでいえない瑕疵の場合、売主は、瑕疵担保責任を負わない。×
315-10-2解除できるのは、契約目的が達成できない場合に限られる。
414-09-2解除できない場合でも、損害賠償請求が可能。
514-09-4契約目的を達成できない場合に限り、解除可能。
608-08-4契約の目的を達成できない場合、解除可能。
704-08-1購入した建物の瑕疵が、居住の用に支障ないものでも、解除可能。×
803-11-3契約目的を達成できない場合、解除可能。
901-04-2売買の目的物である土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。×
民法[27]3(4)③
瑕疵担保責任:損害賠償請求
 年-問-肢内容正誤
125-01-3売買契約の目的物に隠れた瑕疵がある場合には、買主は、その程度に応じて代金の減額を請求することができる旨は、民法の条文に規定されている。×
223-09-1売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
323-09-3売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。×
423-09-4売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。
④担保責任を追及できる期間

買主が事実を知った時から1年以内
★過去の出題例★

民法[27]3(4)④
瑕疵担保責任:知った時から1年以内
 年-問-肢内容正誤
120-09-3瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ってから1年以内に、裁判外で明確に告げればよい。
219-11-4瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ってから1年以内に行わなければならない。
315-10-3瑕疵担保責任の追及は、契約から1年以内に行わなければならない。×
414-09-3瑕疵担保責任の追及は、瑕疵を知ってから1年以内に行わなければならない。
⑤まとめ

⑥宅建業法では

宅建業法[16]

(5).担保責任に関する特約
①原則

自由に軽減・加重できる
「担保責任を一切負わない」という特約も◯

②例外

知っているのに告げなかった事実
→免責×
★過去の出題例★

民法[27]3(5)
瑕疵担保責任:知りながら告げなかった瑕疵
 年-問-肢内容正誤
120-09-4瑕疵担保責任につき特約しても、売主が知りながら告げなかった事実については免責されない。
219-11-1瑕疵担保責任を全部免責する特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を負う。
304-05-全瑕疵担保責任を負わない旨の特約があっても、売主が知りながら告げなかった瑕疵があり、契約の目的が達成できなくなった場合、買主は、瑕疵の発見から1年は契約の解除ができる。

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