【宅建過去問】(平成21年問37)8つの規制

自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
  2. AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
  3. Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
  4. Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

正解:3

設定の確認

1 誤り

■手付の額の制限

宅建業者が売主として、宅建業者でない者と宅地又は建物の売買をするときは、代金の20%を超える手付を受領することができません(宅建業法39条1項)。
本肢では、売買代金2,000万円×20%=400万円が手付の上限です。受領した手付(100万円)は、この枠内に収まっています。

■損害賠償の予定額

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額代金の20%を超えることは禁止されています(同法38条1項)。
本肢では、売買代金2,000万円×20%=400万円が損害賠償の予定額の上限です。

■両者の関係

手付の額の上限と損害賠償の予定額の上限は、それぞれ別の規制です。両者の合計に対する制限はありません。
したがって、手付として100万円を受け取った場合でも、損害賠償の予定額を400万円の範囲内で定めることができます。

■類似過去問
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手付の額の制限(宅建業法[18]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
230-29-3[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。×
327-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
427-43-2甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。×
526-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
621-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
721-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
821-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
916-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
1015-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1114-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1213-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1309-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1408-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1507-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1607-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1704-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1802-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×
損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-1
宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
×
230-29-2
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
329-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
428-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
527-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
625-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
724-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
823-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
922-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
1022-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
1121-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1220-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1318-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1417-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1515-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1612-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1710-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1808-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1907-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
2007-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
2105-43-2違約金20%とする特約が可能。
2204-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

2 誤り

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は解約手付とされます(宅建業法39条2項)。つまり、契約の相手方が履行に着手するまでの間であれば、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還して、契約を解除することができます。
これよりも買主に不利な特約は無効です(同条3項)。

手付解除ができる期間

特約の効力

本肢では、買主からの解除について、「金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまで」と期限を区切っています。これは、「買主が履行に着手するまで」解除を認める宅建業法の規定よりも、買主に取って不利です。したがって、この特約は無効です。
以上より、売主Aが契約の履行に着手する前であれば、買主Bは、手付の放棄によって契約を解除することができます。Aは、この解除を拒むことができません。住宅ローン承認の前か後かは、関係ありません。

■類似過去問
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手付解除ができる期間(宅建業法[18]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R02-32-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結した。AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
2R01-37-2
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
×
328-34-3
売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理由に当該契約の解除を拒むことができる。
426-31-ウ「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から30日経過したときは、売主が履行に着手していなかったとしても、買主は手付解除ができない。×
523-37-1手付金+中間金を支払った買主からの手付解除は不可。×
622-39-4手付金+内金を受け取った売主からの手付解除は不可。
722-40-3「売主の着手後も買主からの手付解除が可能」という特約は無効。×
821-37-2[自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約]AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。×
921-39-1両者未着手の段階で、買主からの手付解除を拒む売主の行為は、宅建業法に違反しない。×
1019-43-4解約手付の定めがない場合、売主の着手前であっても、買主は手付放棄による解除ができない。×
1118-40-4引渡債務の履行に着手した売主が買主の手付解除を拒否しても宅建業法に違反しない。
1214-40-2買主が代金の一部支払後、売主からの手付解除は不可。
1309-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1409-39-3「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から45日経過したときであっても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1508-49-4「引渡しがあるまで、いつでも手付解除が可能」という特約がある場合、買主は、売主が履行に着手していても、手付解除できる。
1604-44-3「売主が履行完了するまで、買主は手付解除ができる」という特約は、宅建業法に違反しない。
1703-49-3売主が手付金等保全措置を講じた後は、買主から手付解除をすることができない。×

3 正しい

クーリング・オフができなくなるのは、以下のいずれかに達した時点です(宅建業法37条の2第1項1号、2号)。

クーリング・オフの期間

本肢では、契約締結の4日後(買受けの申込みの5日後)にクーリング・オフについて書面で通知しています。Aからクーリング・オフに関する書面での告知があったかどうか明らかではありませんが、いずれにせよ、(1)に該当しないことは明らかです。
また、代金の全部を支払っているものの、引渡しを受けていませんから、(2)にも該当しません。
したがって、Bの契約解除が成立します。Aは、これを拒むことができません。

■類似過去問
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クーリング・オフの期間(物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき)(宅建業法[14]3(2))
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
 年-問-肢内容正誤
1R02s-39-1
Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。×
2R02-40-イ
Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
328-44-2
クーリング・オフについて告げる書面には、Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。×
427-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
526-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
625-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
724-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
822-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
921-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
1020-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
1119-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1217-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1315-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1413-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1512-41-1Aが、売買契約を締結した際に、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭のみで告知した場合は、その告知した日から起算して10日後で、かつ、代金の一部を支払った後であっても、Bは、当該売買契約を解除することができる。
1612-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1708-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1807-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1904-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

4 誤り

所有権留保等の禁止」に関する問題です。
売主である宅建業者は、代金の30%超を受領するまでに、登記など売主の義務を履行する必要があります(宅建業法43条1項本文)。
本肢でいうと、代金3,000万円×30%=900万円を超える賦払金を受領するまでに売主の義務を履行しなければならないわけです。それにも関わらず、「1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに」としているので、本肢は、誤りです。

■類似過去問
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所有権留保等の禁止(宅建業法[20]3)
 年-問-肢内容正誤
123-39-3代金の10%受領で所有権留保は適法。
221-37-4代金の50%受領までに移転登記が必要。×
315-35-2代金の30%超を支払い、保証人を立てたのに、所有権移転登記をしない。×
408-46-2代金の20%を受領し、物件を引き渡すときは、登記その他引渡し以外の義務も履行しなければならない。×

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【宅建過去問】(平成21年問37)8つの規制” に対して4件のコメントがあります。

  1. より:

    肢4についてですが、代金の30%超を受領するまでということは900万円だったら履行しなくて良いってことですよね?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      おっしゃる通りです。
      「代金の30%超を受領するまで」ですから、900万円ジャストの場合であれば、売主の義務を履行する必要はありません。

      この点に関する解説が不十分だったので、以下のように訂正しました。
      【訂正前】900万円を受領するまでに
      【訂正後】900万円を超える賦払金を受領するまでに

      ご指摘ありがとうございました。

      0
      1. より:

        よかったです。
        ありがとうございます。

        0
        1. 家坂 圭一 より:

          こちらこそ、ご指摘ありがとうございました。
          おかげで教材の完成度(?)を高めることができました。
          引き続きよろしくお願いします。

          0

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