【宅建過去問】(平成27年問32)重要事項説明書(35条書面)


宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。
  2. 宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
  3. 建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を説明しなければならない。
  4. 建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新については、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面への記載事項であり、説明する必要はない。

正解:2

1 誤り

建物の売買において、支払金・預り金を受領しようとする場合には、「保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」を説明する必要があります(宅建業法35条1項11号)。

売買 貸借
宅地 建物 宅地 建物

ただし、支払金・預り金が50万円未満の場合には、そもそも「支払金・預り金」に該当しません(同法施行規則16条の3第1号)。したがって、重要事項説明書に記載しなくても問題なしです。
本肢は、「売買代金の額の100分の10以下」を基準にする点が誤っています。

■類似過去問
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説明事項(支払金・預り金の保全措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要)(宅建業法[11]2(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
130-35-4宅地建物取引業者間における宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
×
227-32-1建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。×
310-36-1売買契約の締結に際し、売主である宅建業者Aが宅建業者でない買主Bから預り金の名義をもって50万円を受領しようとする場合で、当該預り金が売買代金に充当されないものであるとき、Aは、国土交通省令で定める保全措置を講じなければならない。
×
409-37-350万円未満の額の預り金を授受する場合の当該預り金の保全措置の概要を重要事項として説明しなければならない。×
503-45-1取引の対象となる宅地又は建物に関し50万円の預り金を受領しようとする場合において、保証の措置等を講ずるかどうか、を重要事項として説明しなければならない。

2 正しい

建物の貸借において、契約が定期建物賃貸借契約である場合には、その旨を、重要事項として説明する必要があります(宅建業法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第9号)。

貸借
宅地 建物
■類似過去問
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貸借の説明事項(更新のない賃貸借契約をしようとするときは、その旨)(宅建業法[11]2(5)③)
 年-問-肢内容正誤
127-32-2定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
221-33-3「定期建物賃貸借であるときは、その旨」は、説明事項である。
317-37-4「定期借地権を設定しようとするときは、その旨」は、説明事項である。
415-36-3終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、その旨を説明しなければならない。
513-34-イ定期建物賃貸借であるのに、期間の定めがない旨の説明を行うことは、宅建業法に違反しない。×
612-39-1貸主が定期建物賃貸借であることを書面で説明した時でも、宅建業者は、定期建物賃貸借であることを重要事項として説明しなければならない。

3 誤り

消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項は、いかなる契約についても、重要事項とされていません。

4 誤り

宅地又は建物の貸借の契約については、「契約期間及び契約の更新に関する事項」を重要事項として説明する必要があります(宅建業法35条1項2号、同法施行規則16条の4の3第8号)。

貸借
宅地 建物
■類似過去問
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貸借の説明事項(契約期間・契約更新に関する事項)(宅建業法[11]2(5)②)
 年-問-肢内容正誤
127-32-4建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新について説明する必要はない。×
210-41-3建物の貸借について、契約期間及び契約の更新に関する事項の定めがないときは、その旨説明しなければならない。

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【宅建過去問】(平成27年問32)重要事項説明書(35条書面)” に対して7件のコメントがあります。

  1. 駒野目 より:

    家坂先生、こんばんは。
    建物の賃借で、契約を更新する場合、媒介の不動産業者の宅建士は賃借人に改めて重要事項を説明しなければならないのでしょうか。
    説明しなくても、宅建業者は更新手数料を賃借人又は賃貸人に請求できるのでしょうか。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      駒野目様

      返信が遅くなってスミマセン。

      賃貸借契約の更新に関する事務については、宅建業法が適用されません。
      したがって、重要事項の説明をする必要はありません。

      0
  2. 裸ノ大将 より:

    露骨にスルーされているのは答えるに値しない低レベルな質問で相手にする価値がないということですかね。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      回答が前後して申し訳ありません。
      「露骨にスルー」とか「答えるに値しない低レベルな質問で相手にする価値がない」という意味はありません。
      今から回答しますので、しばらくお待ちください。

      【追伸】
      コメントをいただいたときに、通知のメールが送信されないケースがあります。
      この点について原因を調査しています。

      0
  3. 裸ノ大将 より:

    選択肢 2. について質問させていただきます。
    定期借地権については書面によってしなければならない(説明は不要) というように自分が覚えているのは、契約にあたっての書面の話で、重説では説明も必要ということでしょうか。

    そうだとすると、定期建物賃貸借の場合は、重説において更新がない旨の説明をし、契約をするにあたってまた書面でその説明をするという認識であっていますでしょうか。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      ■はじめに
      賃貸借契約における賃貸人の義務(借地借家法)と宅建業者の義務である重要事項説明(宅建業法)を区別しておく必要があります。

      (1)賃貸人の義務
      以下の義務は賃貸人に課されたもので、宅建業者の義務ではありません。
      (a)定期借地権の設定にあたって、契約を書面でしなければならない。
      (b)定期建物賃貸借をするにあたっては、①書面で契約しなければならない。また、②事前に書面を交付して説明する必要がある。

      (2)宅建業者の義務
      以下の義務は宅建業者に課されたものです。
      (a)賃貸借契約を代理・媒介する場合、契約成立までの間に、相手方に対して重要事項説明をする必要がある。
      (b)重要事項の中に、「定期借地権の設定契約や定期建物賃貸借契約をしようとするときは、その旨」が含まれる。

      ■質問(定期借地権)に対する回答

      定期借地権については書面によってしなければならない(説明は不要) というように自分が覚えているのは、契約にあたっての書面の話で、重説では説明も必要ということでしょうか。

      (1)と(2)に分けて考えましょう。

      (1)賃貸人の義務
      定期借地権を設定する契約は、書面でしなければなりません。
      その書面を説明する必要はありません。

      (2)宅建業者の義務
      定期借地権である旨を重要事項説明書に記載し、その書面を交付するとともに、説明しなければなりません。

      ■質問(定期建物賃貸借)に対する回答

      そうだとすると、定期建物賃貸借の場合は、重説において更新がない旨の説明をし、契約をするにあたってまた書面でその説明をするという認識であっていますでしょうか。

      こちらも(1)と(2)に分けて考えます。

      (1)賃貸人の義務
      ①定期建物賃貸借契約は、書面でしなければなりません。
      ②あらかじめ定期建物賃貸借契約である旨を記載した書面(事前説明書)を交付して説明する必要があります。

      (2)宅建業者の義務
      定期建物賃貸借である旨を重要事項説明書に記載し、その書面を交付するとともに、説明しなければなりません。

      (3)両者を合わせて実施する場合
      宅建業者が賃貸人から代理権を与えられた場合、
      ①重要事項説明書が事前説明書を兼ねること
      ②宅建士の説明が賃貸人の事前説明を兼ねること
      が可能です。

      0
      1. 裸ノ大将 より:

        自分の質問が低レベルだった為、スルーされたと勘違いをしてそういったコメントをして申し訳ありません。
        大変丁寧な解説をしていただいてありがたく思います。

        0

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