【宅建過去問】(平成07年問42)業務上の規制

宅地建物取引業者Aは、造成工事完了前の宅地を自ら売主として売却するため、他の宅地建物取引業者B(消費税免税業者)にその代理を依頼し、宅地建物取引業者Cに1億円で売却する契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、Cに対し宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項説明書を交付する義務はなく、Bがその義務を負う。
  2. BがCから契約の締結に関し300万円の報酬を受け取ったときでも、Bは、Aから600万円の代理の報酬を受け取ることができる。
  3. Cは、宅地建物取引業法第37条の2に規定する事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、同条の規定により契約を解除できる。
  4. Aは、Cから手付金3,000万円を受け取るときは、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。

正解:4

1 誤り

複数の宅建業者が関与した場合、重要事項の説明に関する義務は、全ての業者が連帯して負うことになる。
したがって、Aは売主として、Bは売主の代理業者として、それぞれ重要事項書の交付義務を負う(宅建業法35条1項)。

※相手方が宅建業者であるので、重要事項「説明」の必要はない(宅建業法35条6項)。

■類似過去問
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複数の宅建業者が関与する場合(宅建業法[11]1(5))
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-2宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。
×
219-40-4宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行おうとしている。Aが、宅地建物取引業者Dと共同で媒介を行う場合、35条書面にAが調査して記入した内容に誤りがあったときは、Aだけでなく、Dも業務停止処分を受けることがある。
315-37-3宅地の売買について、売主A、Aの媒介業者B及び買主の媒介業者Cの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は、B及びCのみならず、Aも、買主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。
410-39-1宅地建物取引業者であるA及びBが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書を作成した。Aの宅地建物取引士がa、Bの宅地建物取引士がbである。AとBは、a一人を代表として、宅地の買主に対し重要事項説明書を交付して重要事項について説明させることができる。
510-39-2宅地建物取引業者であるA及びBが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書を作成した。Aの宅地建物取引士がa、Bの宅地建物取引士がbである。AとBは、重要事項についてaとbに分担して説明させるときでも、aが単独で記名押印した重要事項説明書を交付させれば足りる。
×
610-39-4宅地建物取引業者であるA及びBが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書を作成した。Aの宅地建物取引士がa、Bの宅地建物取引士がbである。重要事項説明書に記載された事項のうち、Aが調査及び記入を担当した事項の内容に誤りがあったとき、Aとともに、Bも指示処分を受けることがある。
707-42-1宅地建物取引業者Aは、宅地を自ら売主として売却するため、他の宅地建物取引業者Bにその代理を依頼し、宅地建物取引業者Cに売却する契約を締結しようとしている。Aは、Cに対し法第35条の規定に基づく重要事項説明書を交付する義務はなく、Bがその義務を負う。×
805-45-4宅地建物取引業者A社は、自ら売主となって、マンションを宅地建物取引業者でない買主Bに売却する契約を締結した。宅地建物取引業者C社がA社を吸収合併した場合、C社は、A社の債権債務を承継するが、A社の宅地建物取引士が行った重要事項説明については、責任を負わない。
×

2 誤り

1億円の宅地の売買契約を代理した場合、受領できる報酬の限度額は、媒介の場合の金額の2倍である。
まず、媒介の場合の報酬を計算すると、
10,000万円×3%+6万円=306万円
これを2倍した612万円 が代理の場合の報酬の限度額である。

本肢では、買主Cから300万円の報酬を受け取っているのだから、売主Aから受領できる報酬の限度額は、612-300=312万円である。600万円を受領することはできない。

※報酬の限度額の規定は、業者間取引にも同様に適用される(宅地建物取引業法46条・78条2項)。業者間取引であることを考慮する必要はない。

3 誤り

宅建業者間の取引に関しては、クーリング・オフの適用はない(宅地建物取引業法37条の2、78条2項)。
したがって、事務所等以外の場所において当該契約を締結したとしても、クーリング・オフの対象とはならない。

■類似過去問
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クーリング・オフ(業者間取引のケース)(宅建業法[14]2(1))
 年-問-肢内容正誤
114-45-3宅建業者である買主が、喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。×
208-48-4業者間取引につき、クーリング・オフ期間を5日間と定める特約は、宅建業法に違反しない。
307-42-3買主が宅建業者である場合、事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、クーリング・オフができる。×
405-41-1買主が宅建業者である場合、売買契約の締結が現地近くの喫茶店で行われても、クーリング・オフができない。
504-45-4宅建業者を現地に案内したところ、即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、クーリング・オフができない。

4 正しい

業者間取引に関しては、手付の額の制限の規定は適用されない(宅地建物取引業法39条1項、78条2項)。
そのため、代金の3/10である3,000万円の手付金を受領しても、宅建業法に違反しない。

また、業者間取引に関しては、手付金等の保全措置の規定は適用されない(宅地建物取引業法41条、41条の2、78条2項)。
したがって、手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。

■類似過去問
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業者間取引と手付の額の制限(宅建業法[18]4)
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
226-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
320-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
418-38-1業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる。
516-40-3業者間取引に、手付の額の制限が適用される。×
613-42-1業者間取引で、手付の額が代金の2割を超える場合、手付金保全措置が必要である。×
707-42-4業者間取引で、代金の3/10の手付を受領できる。
801-48-2業者間取引では、代金の5割の手付金を受領しても、宅建業法違反とならない。
業者間取引と手付金等の保全措置(宅建業法[19]6)
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
226-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
325-40-3未完成物件の業者間取引で、代金5000万/手付金500万円→保全措置を講じずに受領できる。
420-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
516-40-4業者間取引に、手付金等の保全措置の規定が適用される。×
613-42-1手付金の額が代金の2割を超える場合には、業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×
707-42-4業者間取引では、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
806-44-4業者間取引で、手付金等の保全措置を講じなかった場合、宅建業法に違反する。×
901-42-4業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×

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