宅建業法[14]2(1).売主＝宅建業者・買主＝宅建業者以外となる売買契約

1995/07/08 / 最終更新日時 : 2024/03/05 家坂圭一宅建業法[14]2(1).売主＝宅建業者・買主＝宅建業者以外となる売買契約

【宅建過去問】（平成07年問42）業務上の規制

宅地建物取引業者Ａは、造成工事完了前の宅地を自ら売主として売却するため、他の宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税業者）にその代理を依頼し、宅地建物取引業者Ｃに１億円で売却する契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

Ａは、Ｃに対し宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項説明書を交付する義務はなく、Ｂがその義務を負う。
ＢがＣから契約の締結に関し300万円の報酬を受け取ったときでも、Ｂは、Ａから600万円の代理の報酬を受け取ることができる。
Ｃは、宅地建物取引業法第37条の２に規定する事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、同条の規定により契約を解除できる。
Ａは、Ｃから手付金3,000万円を受け取るときは、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。

Contents

正解：４

正解：４

1 誤り

複数の宅建業者が関与した場合、重要事項の説明に関する義務は、全ての業者が連帯して負うことになる。
したがって、Ａは売主として、Ｂは売主の代理業者として、それぞれ重要事項書の交付義務を負う（宅建業法35条１項）。

※相手方が宅建業者であるので、重要事項「説明」の必要はない（宅建業法35条６項）。

■参照項目&類似過去問

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複数の宅建業者が関与する場合（宅建業法[11]1(5)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-40-イ	建物の貸主が宅地建物取引業者で、代表者が宅地建物取引士であり建物の事情に詳しいことから、その代表者が作成し、記名した重要事項説明書がこちらになります。当社の宅地建物取引士は同席しますが、説明は貸主の代表者が担当します。	×
2	R01-41-2	宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。	×
3	H19-40-4	宅地建物取引業者Ａが売主Ｂと買主Ｃの間の建物の売買について媒介を行おうとしている。Ａが、宅地建物取引業者Ｄと共同で媒介を行う場合、35条書面にＡが調査して記入した内容に誤りがあったときは、Ａだけでなく、Ｄも業務停止処分を受けることがある。	◯
4	H15-37-3	宅地の売買について、売主Ａ、Ａの媒介業者Ｂ及び買主の媒介業者Ｃの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は、Ｂ及びＣのみならず、Ａも、買主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。	◯
5	H10-39-1	宅地建物取引業者であるＡ及びＢが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書を作成した。Ａの宅地建物取引士がａ、Ｂの宅地建物取引士がｂである。ＡとＢは、ａ一人を代表として、宅地の買主に対し重要事項説明書を交付して重要事項について説明させることができる。	◯
6	H10-39-2	宅地建物取引業者であるＡ及びＢが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書を作成した。Ａの宅地建物取引士がａ、Ｂの宅地建物取引士がｂである。ＡとＢは、重要事項についてａとｂに分担して説明させるときでも、ａが単独で記名した重要事項説明書を交付させれば足りる。	×
7	H10-39-4	宅地建物取引業者であるＡ及びＢが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書を作成した。Ａの宅地建物取引士がａ、Ｂの宅地建物取引士がｂである。ＡとＢは、重要事項についてａとｂに分担して説明させるときでも、ａが単独で記名した重要事項説明書を交付させれば足りる。	◯
8	H07-42-1	宅地建物取引業者Ａは、宅地を自ら売主として売却するため、他の宅地建物取引業者Ｂにその代理を依頼し、宅地建物取引業者Ｃに売却する契約を締結しようとしている。Ａは、Ｃに対し法第35条の規定に基づく重要事項説明書を交付する義務はなく、Ｂがその義務を負う。	×
9	H05-45-4	宅地建物取引業者Ａ社は、自ら売主となって、マンションを宅地建物取引業者でない買主Ｂに売却する契約を締結した。宅地建物取引業者Ｃ社がＡ社を吸収合併した場合、Ｃ社は、Ａ社の債権債務を承継するが、Ａ社の宅地建物取引士が行った重要事項説明については、責任を負わない。	×

2 誤り

(1)買主Ｃから受け取る報酬（媒介）

即算式に従って計算すると、
10,000万×３％＋６万＝306万円
となる（報酬額告示第二）。

宅建業者Ｂは、消費税免税業者である。この場合、みなし仕入率を適用して４％を加算することができる。

306万×1.04＝318.24万円
これがＡがＣから受領する報酬の限度額である。

(2)売主Ａから受け取る報酬（代理）

媒介の場合の２倍を受領することができる（報酬額告示第三）。すなわち、
318.24万×２＝636.48万円
これが売主Ａから受領する報酬の限度額である。

(3)売主Ａ・買主Ｃから受け取る報酬の合計額

売主Ａ・買主Ｃの双方から報酬を受領する場合でも、その合計は媒介の場合の報酬限度額の２倍（＝代理の場合の報酬限度額）を超えることができない（報酬額告示第三）。
本問の場合でいえば、売主Ａと買主Ｃから受領する報酬の合計を636.48万円の範囲に収める必要がある。

まとめ

宅建業者Ｂは、(1)～(3)という３つの規制をクリアする必要がある。
しかし、本肢での受領額は、(3)を超えてしまっている。したがって、宅建業法に違反する。

	限度額	本肢での受領額	宅建業法では
(1)買主Ｃから受け取る報酬（媒介）	318.24万	300万	OK
(2)売主Ａから受け取る報酬（代理）	636.48万	600万	OK
(3)売主Ａ・買主Ｃから受け取る報酬の合計額	636.48万	900万	NG

※報酬の限度額の規定は、業者間取引にも同様に適用される（宅建業法46条・78条２項）。業者間取引であることを考慮する必要はない。

3 誤り

宅建業者間の取引に関しては、クーリング・オフの適用はない（宅建業法37条の２、78条２項）。
したがって、事務所等以外の場所において当該契約を締結したとしても、クーリング・オフの対象とはならない。

■参照項目&類似過去問

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クーリング・オフ（業者間取引のケース）（宅建業法[14]2(1)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Ｃとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-38-2	買受けの申込みをした者が宅地建物取引業者であった場合、クーリング・オフについて告げられていなくても、申込みを行った日から起算して８日を経過するまでは、書面により買受けの申込みの撤回をすることができる。	×
2	H14-45-3	Ｃは、建物の物件の説明をＡの事務所で受けた。後日、Ａの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、Ｃは法第37条の２の規定に基づき、売買契約を解除することができる。	×
3	H08-48-4	宅地建物取引業者でないＡが、Ａ所有のマンションを宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者Ｃに売却し、その後Ｃが宅地建物取引業者Ｄに転売する。ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「契約締結日から５日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる」旨の特約をしても、宅地建物取引業法に違反しない。	◯
4	H07-42-3	Ｃは、宅地建物取引業法第37条の２に規定する事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、同条の規定により契約を解除できる。	×
5	H05-41-1	ＡＣ間の売買契約の締結が現地近くの喫茶店で行われても、Ｃは、当該契約を解除することができない。	◯
6	H04-45-4	ＡがＣを現地に案内したところ、Ｃが即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、翌日Ｃの意思が変わっても、Ｃは、当該契約を法第37条の２の規定に基づいて解除することができない。	◯

4 正しい

業者間取引に関しては、手付の額の制限の規定は適用されない（宅建業法39条１項、78条２項）。
そのため、代金の3/10である3,000万円の手付金を受領しても、宅建業法に違反しない。

また、業者間取引に関しては、手付金等の保全措置の規定は適用されない（宅建業法41条、41条の２、78条２項）。
したがって、手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。

■参照項目&類似過去問

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業者間取引と手付の額の制限（宅建業法[18]4）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Ｃとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02-42-3	Ａが宅地建物取引業者Ｃとの間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Ａは、法第41条の２に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。	◯
2	H26-33-1	【建築工事完了前の建物（代金5,000万円）】Ａは、保全措置を講じずに、Ｃから手付金として1,000万円を受領した。	◯
3	H20-41-4	Ａは、Ｃとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領することができる。	◯
4	H18-38-1	ＡはＣと売買契約を締結し、代金の額の10分の３の金額を手付として受領した。	◯
5	H16-40-3	宅地建物取引業者Ａが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Ｃに売却する場合、法第39条に基づく手付の額の制限等に関する規定が適用される。	×
6	H13-42-1	ＡがＣから受け取る手付金の額が売買代金の２割を超える場合には、その手付金について宅地建物取引業法第41条又は第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じなければならない。	×
7	H07-42-4	【造成工事完了前の宅地（代金１億円）】Ａは、Ｃから手付金3,000万円を受け取るときは、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。	◯
8	H01-48-2	【宅地（代金6,000万円）】宅地建物取引業者である買主Ｃが本件物件を掘出し物と考えて、契約の拘束力を高めるため、自ら手付金を3,000万円とする申し出を行った場合、Ａがこの手付金を受領しても、宅地建物取引業法違反とはならない。	◯

業者間取引と手付金等の保全措置（宅建業法[19]6）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Ｃとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02-42-3	Ａが宅地建物取引業者Ｃとの間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Ａは、法第41条の２に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。	◯
2	H26-33-1	【建築工事完了前の建物（代金5,000万円）】Ａは、保全措置を講じずに、宅地建物取引業者であるＣから手付金として1,000万円を受領した。	◯
3	H25-40-3	Ａは、宅地建物取引業者である買主Ｃとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。	◯
4	H20-41-4	Ａは、Ｃとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領することができる。	◯
5	H16-40-4	宅地建物取引業者Ａが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Ｂに売却する場合、法第41条に基づく手付金等の保全措置に関する規定が適用される。	×
6	H13-42-1	ＡがＣから受け取る手付金の額が売買代金の２割を超える場合には、その手付金について宅地建物取引業法第41条又は第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じなければならない。	×
7	H07-42-4	【造成工事完了前の宅地（代金１億円）】Ａは、Ｃから手付金3,000万円を受け取るときは、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。	◯
8	H06-44-4	宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Ｂに分譲する契約（価額5,000万円、手付金1,000万円）を令和X年10月１日締結した。Ａが同年10月１日手付金を受領する際、手付金等の保全措置を講じなかった場合において、Ｂが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。	◯
9	H01-42-4	【マンション（代金１億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円）】Ｃが宅地建物取引業者である場合、物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Ａは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。	×

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