宅地建物取引業者Ａは、造成工事完了前の宅地を自ら売主として売却するため、他の宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税業者）にその代理を依頼し、宅地建物取引業者Ｃに１億円で売却する契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａは、Ｃに対し宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項説明書を交付する義務はなく、Ｂがその義務を負う。
2. ＢがＣから契約の締結に関し300万円の報酬を受け取ったときでも、Ｂは、Ａから600万円の代理の報酬を受け取ることができる。
3. Ｃは、宅地建物取引業法第37条の２に規定する事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、同条の規定により契約を解除できる。
4. Ａは、Ｃから手付金3,000万円を受け取るときは、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。

正解：４

1 誤り

複数の宅建業者が関与した場合、重要事項の説明に関する義務は、全ての業者が連帯して負うことになる。
したがって、Ａは売主として、Ｂは売主の代理業者として、それぞれ重要事項書の交付義務を負う（宅建業法35条１項）。

※相手方が宅建業者であるので、重要事項「説明」の必要はない（宅建業法35条６項）。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

(1)買主Ｃから受け取る報酬（媒介）

即算式に従って計算すると、
10,000万×３％＋６万＝306万円
となる（報酬額告示第二）。

宅建業者Ｂは、消費税免税業者である。この場合、みなし仕入率を適用して４％を加算することができる。

306万×1.04＝318.24万円
これがＡがＣから受領する報酬の限度額である。

(2)売主Ａから受け取る報酬（代理）

媒介の場合の２倍を受領することができる（報酬額告示第三）。すなわち、
318.24万×２＝636.48万円
これが売主Ａから受領する報酬の限度額である。

(3)売主Ａ・買主Ｃから受け取る報酬の合計額

売主Ａ・買主Ｃの双方から報酬を受領する場合でも、その合計は媒介の場合の報酬限度額の２倍（＝代理の場合の報酬限度額）を超えることができない（報酬額告示第三）。
本問の場合でいえば、売主Ａと買主Ｃから受領する報酬の合計を636.48万円の範囲に収める必要がある。

まとめ

宅建業者Ｂは、(1)～(3)という３つの規制をクリアする必要がある。
しかし、本肢での受領額は、(3)を超えてしまっている。したがって、宅建業法に違反する。

※報酬の限度額の規定は、業者間取引にも同様に適用される（宅建業法46条・78条２項）。業者間取引であることを考慮する必要はない。

3 誤り

宅建業者間の取引に関しては、クーリング・オフの適用はない（宅建業法37条の２、78条２項）。
したがって、事務所等以外の場所において当該契約を締結したとしても、クーリング・オフの対象とはならない。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

業者間取引に関しては、手付の額の制限の規定は適用されない（宅建業法39条１項、78条２項）。
そのため、代金の3/10である3,000万円の手付金を受領しても、宅建業法に違反しない。

また、業者間取引に関しては、手付金等の保全措置の規定は適用されない（宅建業法41条、41条の２、78条２項）。
したがって、手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。

■参照項目&類似過去問

>>年度目次に戻る

【無料公開講座】スリー・ステップ学習法

宅建学習のプロセスを３段階に分け、着実なステップアップを目指す『スリー・ステップ学習法』。この講座の特長を実際に理解・体験していただくための「無料公開講座」です。

• [Step.1]基本習得編で宅建合格に必要な基礎知識を学ぶ。
• [Step.2]一問一答編で「一問一答式」の本試験過去問で基礎知識を確認し、○×を見分ける解法テクニックを身に付ける。
• [Step.3]過去演習編で「四択問題」の解決法を学ぶ。

この３段階で、着実に合格レベルに進むことができます。

【無料公開講座】スリー・ステップ学習法の受講申込み