2019/10/20 / 最終更新日時 : 2025/08/04 家坂 圭一 宅建業法[21]5(1).依頼者の依頼による費用

【宅建過去問】（令和01年問32）報酬

解説動画を視聴する方法受講料
1eラーニング講座[Step.3]過去問演習編を受講する。980円/回
2YouTubeメンバーシップに登録する。1,790円/月～

宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、現地調査等の費用が８万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該代理に要する費用を勘案し、報酬額について売主Ｂに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＢから660,000円を上限として報酬を受領することができる。
  2. 長期の空家等に該当しない事務所（１か月の借賃110万円。消費税等相当額を含む。）の貸借の媒介について、Ａは依頼者の双方から合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。
  3. 既存住宅の売買の媒介について、Ａが売主Ｃに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、ＡはＣから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
  4. 宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を要するなど特段の事情がない場合でも、報酬額について売主Ｄに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＤから330,000円を報酬として受領することができる。

正解：4

1 正しい

■設定の確認
■低廉な空家等の売買に関する特例

低廉な空家等の売買に関する特例とは、媒介・代理に要する費用を勘案して、計算式で求めた金額を超える報酬を受領可能にするルールです。
空家問題を解決するため、800万円以下の廉価な宅地や建物の売買を媒介した宅建業者は33万円（税込）の報酬を得られるようにしたわけです。
（「代理」の場合は、「媒介」の報酬限度額を２倍した66万円（税込）が限度額になります。）
この特例を利用するためには、以下のチェックポイントを全てクリアする必要があります。

適用あり適用なし
◯低廉な空家等（売買代金800万円以下（税別）の宅地又は建物）
例：◯居住中の建物　◯宅地のみ		×売買代金800万円超（税別）
◯説明・合意あり×説明・合意なし
◯合計30万円（税別）以内×30万円（税別）超
◯売主・買主双方から受領可能×売主限定
低廉な空家等の売買に関する特例（宅建業法[21]5(2)①）
  1. 代金＝200万円（税別）≦800万（税別）
  2. 報酬額についてＢに対して説明し、合意
  3. 660,000円（税込）≦66万（税込）
  4. 売主からの報酬
■結論

全てのチェックポイントを満たしています。
したがって、報酬の限度額は、66万円（税込）です。 

■参照項目&類似過去問
内容を見る

低廉な空家等の売買に関する特例（宅建業法[21]5(2)①）
年-問-肢内容正誤
1R04-27-4Ａは、土地付建物について、売主Ｂから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。）で契約を成立させた。現地調査等の費用５万円（消費税等相当額を含まない。）を要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＢに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額は20万200円である。×
2R03-44-3宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を６万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額について依頼者双方に対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。×
3R01-32-1宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、現地調査等の費用が８万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該代理に要する費用を勘案し、報酬額について売主Ｂに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＢから660,000円を上限として報酬を受領することができる。◯
4R01-32-4宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を要するなど特段の事情がない場合でも、報酬額について売主Ｄに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＤから330,000円を報酬として受領することができる。×
5H30-31-1土地付中古住宅（代金900万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｂから媒介を依頼され、現地調査等の費用を５万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＢに対して説明し、合意した上で、ＡがＢから受け取ることができる報酬の上限額は418,000円である。×
6H30-31-2土地付中古住宅（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが買主Ｃから媒介を依頼され、現地調査等の費用を４万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＣに対して説明し、合意した上で、ＡがＣから受け取ることができる報酬の上限額は154,000円である。×
7H30-31-3宅地（代金350万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｄから媒介を依頼され、現地調査等の費用を２万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＤに対し説明し、合意した上で、ＡがＤから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円である。◯
8H30-31-4中古住宅（長期の空家等ではない。１か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借について、Ａが貸主Ｅから媒介を依頼され、現地調査等の費用を３万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＥに対し説明し、合意した上で、ＡがＥから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円である。×

2 正しい

■設定の確認

■借賃（本体）の計算

事務所の借賃には消費税が課税されています。これを差し引くと借賃（本体）は、
110万÷1.1＝100万円
です。

■報酬の受領方法

居住用建物以外の貸借ですから、Ａは、貸主・借主の双方から合わせて１か月分の報酬を受領することができます（報酬額告示第四）。

媒介代理
居住用建物原則合わせて１か月分
貸主・借主から0.5か月分		合わせて １か月分
例外合わせて１か月分
承諾した依頼者から１か月分
居住用建物 以外原則合わせて１か月分
例外権利金の額を売買代金とみなして算定可能。
貸借の媒介・代理に関する報酬（宅建業法[21]4(2)）

■報酬の限度額

これに消費税額を加算したのが、税込の報酬限度額です。
100万×1.1＝110万円

3 正しい

報酬限度額を超えて、受領することができるのは、依頼者の依頼によって行う広告料金や依頼者の特別の依頼による特別の費用に限られます（宅建業法46条１項、解釈・運用の考え方、報酬額告示第九①）。
建物状況調査を実施する者のあっせんに係る料金を報酬と別に請求することはできません。

1依頼者の依頼によって行う広告料金
2依頼者の特別の依頼による特別の費用
（遠隔地での現地調査費用・空家の特別な調査費用など）
依頼者の依頼による費用（宅建業法[21]5(1)）
■参照項目&類似過去問
内容を見る

依頼者の依頼による費用（宅建業法[21]5(1)）
年-問-肢内容正誤
1R06-28-ウ宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から９万円を受領した。◯
2R05-27-3既存住宅の売買の媒介を行う宅地建物取引業者が売主に対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行った場合、宅地建物取引業者は売主から報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。◯
3R05-34-イ宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で、１か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約を成立させた。ＡはＢから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をＢに請求し、受領した。◯
4R05-34-ウ宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で、１か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約を成立させた。ＣはＤに対し、賃貸借契約書の作成費を、Ｄから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。×
5R04-27-1Ａが、Ｂから売買の媒介を依頼され、Ｂからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Ｂが負担することを事前に承諾していたので、Ａは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。◯
6R04-31-1Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をＢに請求することはできない。◯
7R03s-31-エ宅地建物取引業者は、依頼者から媒介報酬の限度額まで受領する他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を別途受領することができる。
×
8R03-30-イ宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。×
9R02s-34-4
宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。×
10R01-30-ウ
建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
×
11R01-32-3
宅地建物取引業者Ａは、既存住宅の売買の媒介について、Ａが売主Ｂに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、ＡはＢから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
◯
12H30-30-3
建物が店舗用である場合、宅地建物取引業者Ａは、貸主Ｂからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をＢに請求することができる。×
13H30-33-3
宅地建物取引業者Ａは、Ｂから、Ｂが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。Ａは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてＢの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をＢに請求することができる。×
14H29-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
15H29-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
16H29-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Ａの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者ＢがＡに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をＢに請求することができる。×
17H28-33-イ
宅地建物取引業者は、媒介に係る報酬の限度額の他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
18H26-37-ア宅地建物取引業者Ａが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。
×
19H25-37-ウ宅地建物取引業者Ａ社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で売買契約を成立させた。なお、土地付建物の代金は5,500万円（うち、土地代金は2,200万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。Ａ社はＢから1,660,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,669,500円を報酬として受領したほか、Ｄの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Ｄが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。
◯
20H24-35-エ宅地建物取引業者Ａ社が売主Ｂから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、売買契約を成立させた場合、Ａ社は、代理報酬のほかに、Ｂからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Ｂから受け取ることができる。
×
21H23-36-3宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。
×
22H23-40-4宅地建物取引業者は、媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。×
23H22-42-2宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。
×
24H19-42-2宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、Ｂ所有の建物についてＢ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とする賃貸借契約を成立させた。Ａは、媒介報酬の限度額のほかに、Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Ｂから受け取ることができる。×
25H18-43-イ宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Ｃを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Ｂから報酬30万円のほかに、Ｂの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。
◯
26H17-34-4宅地建物取引業者Ａは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Ａは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。
×
27H12-35-2宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介をするに当たり、建物の売主から特別の依頼を受けて広告をし、当該建物の売買契約が成立したので、国土交通大臣が定めた報酬限度額の報酬のほかに、その広告に要した実費を超える料金を受領した。×
28H12-38-3宅地建物取引業者Ａが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
29H09-43-1宅地建物取引業者Ａが宅地の売買の媒介をするに当たり、特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には、当該売買が不成立に終わったときでも、Ａは、その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。◯

4 誤り

■設定の確認
■低廉な空家等の売買に関する特例

低廉な空家等の売買に関する特例とは、媒介・代理に要する費用を勘案して、計算式で求めた金額を超える報酬を受領可能にするルールです（肢1参照）。勘案の対象となる費用が存在しないのであれば、この特例を適用することはできません。

■正しい計算方法

特例が使えないのですから、通常どおりの計算方法で報酬を求めることになります。

400万円超の物件３％＋６万
200万円超400万円以下の物件４％＋２万
200万円以下の物件５％
報酬計算の公式（宅建業法[21]2(2)③）

200万×５％＝10万
消費税を加算できるので、
10万×1.1＝110,000円
これが報酬の限度額です。

■参照項目&類似過去問
内容を見る

低廉な空家等の売買に関する特例（宅建業法[21]5(2)①）
年-問-肢内容正誤
1R04-27-4Ａは、土地付建物について、売主Ｂから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。）で契約を成立させた。現地調査等の費用５万円（消費税等相当額を含まない。）を要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＢに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額は20万200円である。×
2R03-44-3宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を６万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額について依頼者双方に対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。×
3R01-32-1宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、現地調査等の費用が８万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該代理に要する費用を勘案し、報酬額について売主Ｂに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＢから660,000円を上限として報酬を受領することができる。◯
4R01-32-4宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を要するなど特段の事情がない場合でも、報酬額について売主Ｄに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＤから330,000円を報酬として受領することができる。×
5H30-31-1土地付中古住宅（代金900万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｂから媒介を依頼され、現地調査等の費用を５万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＢに対して説明し、合意した上で、ＡがＢから受け取ることができる報酬の上限額は418,000円である。×
6H30-31-2土地付中古住宅（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが買主Ｃから媒介を依頼され、現地調査等の費用を４万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＣに対して説明し、合意した上で、ＡがＣから受け取ることができる報酬の上限額は154,000円である。×
7H30-31-3宅地（代金350万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｄから媒介を依頼され、現地調査等の費用を２万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＤに対し説明し、合意した上で、ＡがＤから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円である。◯
8H30-31-4中古住宅（長期の空家等ではない。１か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借について、Ａが貸主Ｅから媒介を依頼され、現地調査等の費用を３万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＥに対し説明し、合意した上で、ＡがＥから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円である。×

>>令和01年の問題一覧へ

LINEアカウントで質問・相談

家坂講師に気軽に受験相談や質問ができるLINEアカウントを運営しています。
お気軽に「友だち追加」してください。
友だち追加
PCの場合は、「友だち検索」でID"@e-takken"を検索してください。

類似過去問・記事TOP5

  1. 【宅建過去問】（平成30年問33）媒介契約
カテゴリー
宅建業法[21]5(1).依頼者の依頼による費用、宅建業法[21]5(2).空家等の売買に関する費用、令和01年過去問、宅建業法[21]報酬

“【宅建過去問】（令和01年問32）報酬” に対して5件のコメントがあります。

  1. ささみ より:
    2025/10/14 08:51

    選択肢4について質問させていただきたいです。

    「宅建業法の解釈・運用の考え方」で「費用を勘案して」の解釈を
    「報酬額の算出に当たって、取引の態様や難易度等に応じて当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮することを求めるものであって、当該費用に相当する金額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではない」

    とあるので、改正後では費用の大きさは関係なくなったかと思いますが、費用自体が存在しないなら適用されないというのは、
    費用が存在しない=費用の大きさ関係なし、という解釈ではないということですよね？

    費用の大きさ関係ないから費用ゼロでも適用OKと考えるのは間違ってますよね？

    上手く説明できず申し訳ないです。

    返信
    1. 家坂 圭一 より:
      2025/10/14 20:04

      報酬告示では「当該媒介に要する費用を勘案して」、それを受けた解釈・運用の考え方では、「当該媒介業務に要すると見込まれる費用の水準や多寡を考慮する」とされています。
      いずれにしても、「費用」の発生が前提となっています。

      そのため、「費用」が全く発生しない場合に、「低廉な空家等の売買における特例」を適用することはできないと考えます。

      費用の大きさ関係ないから費用ゼロでも適用OKと考えるのは間違ってますよね？

       はい、そのように考えています。

      ただし、この問題は現在の特例が現在のように改正される前のものです。
      選択肢の文章には、上の解釈に合うように当社が改訂を加えています。
      実際の本試験問題そのものではないことにご注意ください。

      返信
  2. 明日の受験生 より:
    2020/10/17 20:27

    家坂先生

    お忙しいところご対応頂きまして恐れ入ります。
    明日の試験頑張ります。
    本当にありがとうございました。

    返信
    1. 家坂 圭一 より:
      2020/10/17 20:45

      とんでもないです。
      明日、このタイプの問題が出るといいですね！

      返信

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 ※ が付いている欄は必須項目です

宅建業法[10]3(1).媒介契約書の記載事項

前の記事

【宅建過去問】（令和01年問31）媒介契約
2019/10/20
宅建業法[07]2(1).弁済業務保証金分担金の納付

次の記事

【宅建過去問】（令和01年問33）保証協会
2019/10/20