【宅建過去問】(令和02年問29)媒介契約(個数問題)


宅地建物取引業者Aが、BからB所有の住宅の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
  • イ Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
  • ウ Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。
  • エ Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:3

設定の確認

問題文には「媒介を依頼された場合」としか書かれていません。この媒介契約が、一般媒介なのか専任媒介なのか、さらには専属専任媒介の場合もあるのか。そのあたりは、各選択肢をしっかりと読み込む必要があります。

ア 正しい

専任媒介契約を締結した場合、宅建業者Aは、媒介契約の日から7日以内(専属専任媒介の場合は5日以内。ともに休業日を除く。)に、所定事項について、指定流通機構に登録しなければなりません(宅建業法34条の2第5項、規則15条の10)。
物件を登録すると、指定流通機構から登録を証する書面が発行されます。宅建業者Aは、この書面を遅滞なく依頼者Bに引き渡す必要があります(同法34条の2第6項)。

指定流通機構への登録

■類似過去問
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指定流通機構への登録(登録を証する書面)(宅建業法[10]4(3)③)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R02-29-アAは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
229-43-ウAは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。×
323-31-3登録を証する書面の引渡義務あり。
421-32-2書面を引き渡さない場合、指示処分の対象になる。
520-35-イ宅建業者が書面を作成し交付しなければならない。×
611-39-3登録を証する書面を遅滞なく引渡す義務あり。

イ 正しい

媒介契約書面の記載事項は、以下のリストの通りです(宅建業法34条の2第1項、規則15条の9)。

媒介契約書の記載事項

したがって、「⑧標準媒介契約約款に基づくか否かの別」を記載する必要があります(同法34条の2第1項8号、同法施行規則15条の9第4号)。

■類似過去問
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媒介契約書の記載事項(標準媒介契約約款に基づくか否かの別)(宅建業法[10]3(1)⑧)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R02-29-イ
Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。

228-27-1
AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。×
319-39-1媒介契約書面には、契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、記載しなければならない。
416-39-1媒介契約書が、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨を表示しなければ、業務停止処分を受けることがある。
507-40-1媒介契約書面には、その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載しなければならない。

ウ 誤り

専任媒介契約の有効期間3か月を超えることができません(宅建業法34条の2第3項)。また、専任媒介契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られます(同条4項)。
「Bの要望に基づく場合」だからといって、自動更新が可能になることはありません。

■類似過去問
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専任媒介契約(更新)(宅建業法[10]4(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R02-29-ウ
Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。×
229-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。
×
326-32-ウ有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前に依頼者から更新をしない旨の申出がない限り、自動的に更新される。×
425-28-ウ専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新できるが、更新時から3月を超えることができない。
522-33-2当初の有効期間2カ月の場合、更新後の有効期間も2カ月が限度。×
619-39-4自動更新の特約が可能。×
716-39-2宅建業者には更新に応じる義務がある。×
815-43-4依頼者の申出があった場合、3月を限度として更新可能。
914-34-3当初期間は3カ月が限度、依頼者の申出があれば、3カ月ごとに更新可能。
1013-38-4依頼者の承諾を契約時に得ておけば、自動更新の特約が可能。×
1111-37-1自動更新の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。×
1209-36-3依頼者が宅建業者であれば、自動更新の特約が可能。×
1304-39-3専任媒介契約は、有効期間が満了し、依頼者から更新拒絶の申出がないときは、更新されたとみなされる。×
1401-46-3契約締結時に合意があれば、契約期間満了時に依頼者の申出がなくても、更新される。×

エ 正しい

専属専任媒介契約においては、依頼者に対し、業務の処理状況を「1週間に1回以上」のペースで報告しなければなりません(専任媒介契約では「2週間に1回以上」。宅建業法34条の2第9項)。

※これに加え、売買の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければなりません(同条8項)。こちらの報告義務は、一般媒介契約にも共通です。

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業務処理状況の報告(宅建業法[10]4(4))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
専任媒介契約
1R02s-28-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
2R01-31-ウBが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。×
329-43-ア専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は、2週間に1回以上、業務の処理状況を依頼者に報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
427-30-エ宅地建物取引業者は、専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
521-32-3専任媒介契約の場合、「休業日を除き14日に1回報告する」という特約は有効。×
616-39-4専任媒介契約の場合、「5日に1度報告する」という特約は無効。×
714-34-4専任媒介契約の場合、「20日に1回以上報告する」という特約は有効。×
812-37-4専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が必要。
903-44-3専任媒介契約の場合、「10日に1回以上報告する」という特約は有効。
1001-46-1専任媒介契約の場合、「報告日は毎日15日」という特約は有効。×
専属専任媒介契約
1R02-29-エAは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
224-29-2電子メールでの報告は不可。×
317-36-イ専属専任媒介の場合、2週間に1回以上報告しなければならない。×
412-37-4専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が必要。
510-45-4専属専任媒介契約の場合、「10日に1回以上報告する」という特約は有効。×

まとめ

正しいものはア・イ・エの三つです。正解は、肢3。


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【宅建過去問】(令和02年問29)媒介契約(個数問題)” に対して2件のコメントがあります。

  1. さんく より:

    ウ:「Bの要望に基づく場合」だからといって、自動更新が可能になることはありません。というのはわかりますが、だからといって「有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。」という文章が間違っているというふうにはとれません。
    その文章自体は正しいと思います

    1. 家坂 圭一 より:

      さんく様

      ご質問ありがとうございます。

      「有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。」という文章が間違っているというふうにはとれません。

      この部分だけ取れば、その通りです。
      しかし、この選択肢は、さんくさんの引用したカギカッコ内の文章について、正誤を質問しているわけではありません。

      問題文は、以下の通りです。

      Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。

      これが正しいかどうか、を判断する必要があります。

      この点については、
      「専任媒介契約の自動更新は、例外なく認められない。」
      正しい知識です。

      これに対して、
      「依頼主が宅地建物取引業者の場合は、認められる。」とか「依頼者の要望に基づく場合を除き」とか、例外の存在を認めるような記述は、「誤り」です。

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