“【宅建過去問】（令和03年10月問32）免許” に対して13件のコメントがあります。

1. でん助 より:

   2024/01/08 16:01

   突然のコメント、失礼いたします。

   宅建の勉強を始めたばかりで、初歩的な質問となってしまい恐縮です。
   令和03年10月問32-3についてですが、
   農業協同組合Cが、組合員にたいして取引をする場合は、「不特定多数」に当たる理由を伺いたいです。
   過去の出題例として「A社が、従業員のみを対象」とする場合は、多数であるが不特定では無いとして、不特定多数にあたらない。
   つまり免許は要らないと解釈しております。
   上記の例と、今回の32-3がどのように異なるのか、理解に至らなかったため、
   差し支えなければご教授頂けると幸いです。
   長文失礼いたしました。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2024/01/15 15:05

      でん助様

      ご質問ありがとうございます。
      回答が遅くなってしまい、申し訳ありません。

      過去の出題例として「A社が、従業員のみを対象」とする場合は、多数であるが不特定では無いとして、不特定多数にあたらない。
      つまり免許は要らないと解釈しております。

      これは、昭和63年問35肢4のことですね。
      このサイトには昭和以前の過去問を掲載していないので、ここで引用しておきます。

      宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

      1. Ａが,その所有する原野を宅地予定地として区画割りした後,宅地建物取引業者Ｂに代理権を授与して,その土地の売却を一括して依頼し,ＢがＡの代理人として不特定多数の者に反覆継続して売却する場合,Ａは,宅地建物取引業の免許を必要とする。
      2. 甲県に本店を置き,乙県に支店を有する運送会社Ｃが,乙県にある駐車場跡地を区画割りし,宅地として不特定多数の者に反覆継続して売却するため,乙県においてのみ宅地建物取引業を営もうとする場合,Ｃは,乙県知事の免許を必要とする。
      3. 宗教法人Ｄが,寺院の移転改築費に充てるため,寺院跡地を区画割りし,宅地として不特定多数の者に反覆継続して売却する場合,Ｄは,宅地建物取引業の免許を必要としない。
      4. Ｅ社が従業員の福利厚生事業の一環として自社の工場跡地を区画割りし,宅地としてその従業員のみを対象に反覆継続して売却する場合,Ｅ社は,宅地建物取引業の免許を必要とする。

      肢4は、
      「Ｅ社の行為は、『宅地』の『取引』に当たるものの、『業』」とはいえない。」
      という理由で誤りとされています。
      「取引の対象者」が「従業員のみ」に限られ、「取引の目的」が「福利厚生事業の一環」であり、「取引対象物件の取得経緯」が「自社の工場跡地」であることを理由に、Ｅ社の行為が「『業』として行うものではない」と判断するわけです。

      この理由は、極めて特殊なものです。
      どれくらい特殊かというと、この後、平成・令和と37回の宅建試験が実施された中で、これと同じ出題パターンが一つも見当たりません。
      その意味では、「このパターンは極めて特殊」「気にしないほうが健全」で無視するのが、効率のいい学習法だと思います。

      一方、「農業協同組合」については過去３回の出題があります（農協以外の公益法人についても２回の出題）。
      いつも考え方は同じです。

      • 公益法人だからといって、特別扱いはない。
      • 宅地建物取引業を実施している限り、免許を受ける必要がある。

      と単純に考えるわけです。

      実際の出題を並べておきます。

      1. 農業協同組合Ａが、組合員が所有する宅地の売却の代理をする場合、免許は必要ない。
         （令和03年10月問32肢3）
      2. 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。
         （平成22年問26肢1）
      3. 農業協同組合Ａが、所有宅地を10区画に分割し、倉庫の用に供する目的で、不特定多数に継続して販売する場合、Ａは免許を受ける必要はない。
         （平成15年問30肢2）

      昭和63年問35の丁寧な解説を書く、とか、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を使って詳しく説明する、という方法も考えました。
      しかし、平成以降出題されていないパターンについて、勉強時間を使うのはもったいないだと考え、回答は、このようにまとめました。
      分かりにくい点などがあれば、遠慮なく追加で質問してください。

      返信
      1. でん助 より:

         2024/01/21 18:58

         お忙しいところ、詳細な解説、
         ありがとうございます。

         極めて特殊な例であることが分かり、
         解説に関しても納得することがきました。

         上記の例は特殊な例として理解しつつ、
         基本的な考え方は同じであることを念頭に置いて今後も学習いたします。

         改めまして、お忙しいところ、
         丁寧かつ詳細にご教授頂き、誠にありがとうございました。

         返信
         1. 家坂 圭一 より:

            2024/01/22 15:45

            でん助様

            丁寧なご返信ありがとうございます。
            昭和63年問35の特殊性を理解して対処する、というのが最も効率的ですね。

            この問題は、「肢4が誤り」と確定させるために、かなりの無理をしています。

            1. 肢1が「宅建業者が代理・媒介した場合でも、自ら売主となる者も免許を要する」という典型的な出題パターンになっている（出題回数17回）。
               
            2. 肢2も「宅建業法上の『事務所』」という典型的なヒッカケ・パターン（出題回数10回）。
               
            3. 肢3と4に同じような事例（寺院跡地と自社の工場跡地）を持ってきて、肢3では買主が「不特定多数の者」、肢4では「その従業員のみを対象」とすることで結論に差を付ける。

            これくらい無理やりな選択肢を並べないと、「宅建『業』に当たらない。」というヒッカケが使えないわけです。
            その後使われなくなったものもっともな気がします。

            返信
2. はとこ駅舎 より:

   2021/10/18 11:03

   都市計画区域外の山林や原野を、建物の敷地に供する目的で取引する場合には、その山林や原野は「宅地」として取り扱われる。よって、ソーラーパネルのように建物の敷地に供する目的でないなら、「宅地」ではない。よって、宅地建物の取引ではないので、免許不要。

   返信
   1. 忍者海苔 より:

      2021/10/18 18:09

      すみません。設問には売買の媒介とあります。つまり都市計画区域外の山林等の売買を仲介(媒介)して手数料を貰うのに免許は必要ないという理解でよろしいでしょうか？引っかかってしまい、きちんと理解したいので、ご教示頂けたら幸いです。

      返信
   2. よよ より:

      2021/10/18 20:42

      助かりました。ありがとうございました。はとこ駅舎さん

      返信
   3. よよ より:

      2021/10/18 20:45

      助かりました。ありがとうございました。はとこ駅舎さん ちなみにこの歌は詳しいです

      返信
      1. 変電所応急 より:

         2021/10/19 10:52

         宅地扱いされないので、媒介や売買で利益を出しても宅地取引業とは扱われないと記憶してます。
         https://e-takken.tv/05-35/

         返信
         1. 忍者海苔 より:

            2021/10/19 12:51

            ありがとうございました

            返信
            1. 家坂 圭一 より:

               2021/10/22 15:57

               皆様

               ご質問をいただいたにもかかわらず、回答が遅くなって申し訳ありません。

               この問題の解説動画を公開しました。
               こちらをご覧いただけると、ソーラーパネルの謎が解けます。

               「宅建業」に当たるかどうか、は、この図を使って考えます。
               

               この選択肢でいうと、考えかたの筋道は、以下の通りです。

               1. 「ソーラーパネル」は、「建物」に該当しない。
               2. 「建物」の敷地でない土地は、「宅地」に該当しない。
               3. 「宅地」以外の土地取引を業として行なっても、「宅建業」に該当しない。
               4. 「宅建業」の「免許」は、不要である。

               返信
3. よよ より:

   2021/10/18 07:41

   先生、おはよう御座います。答えはなぜ一番でしょうか？理解できません。お時間が有れば、ご教示いただければ助かります。お手数ですが
   よろしくお願い申し上げます。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2021/10/22 15:58

      よよ様

      回答が遅くなって申し訳ありません。
      この問題の解説動画を公開しましたので、ぜひご覧ください。
      ソーラーパネルの謎が解けます！

      返信