宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないＢを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Ａは、Ｂから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
2. 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Ａは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
3. 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
4. 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の２を超えてはならない。

正解：2

設定の確認

買主Ｂは、宅建業者ではありません。したがって、８つの規制が適用されます。

1 誤り

割賦販売契約を締結した場合、売主である宅建業者Ａは、代金の30％超を受領するまでに、登記など売主の義務を履行する必要があります（宅建業法43条１項本文）。
本肢の買主Ｂが支払ったのは、代金3,200万円のうち800万円であり、代金の25％です。30％を超えていません。したがって、Ａが所有権の移転登記をしなかったとしても、宅建業法に違反しません。

※残金につき担保（抵当権・保証人）を用意する見込みがない場合も、例外的に所有権留保等が許されます（宅建業法43条１項ただし書き）。

■参照項目&類似過去問

2 正しい

■「手付金等」とは

「手付金等」とは、契約締結日から引渡し前までに支払われる、代金に充当される金銭をいいます（宅建業法41条１項）。図で示すと以下の通りです。

本肢の「手付金」と「中間金」は、それぞれ「手付金等」に該当します。

■保全措置が不要な場合（未完成物件）

未完成物件が対象ですから、代金の５％を超える手付金等を受領する場合に、手付金等の保全措置が要求されます（宅建業法41条１項）。
具体的に計算すると、3,200万×５％＝160万円を超えるかどうか、が保全措置の要否の基準です。

本肢の手付金は、100万円です。160万円以下ですから、手付金受領時には、保全措置を講じる必要がありません。
中間金60万円を受領しても、手付金等の額は、160万円にしかなりません。160万円を超えませんので、保全措置を講じることなく、受領することができます。

■参照項目&類似過去問

3 誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の20％を超えることは禁止されています（宅建業法38条１項）。
本問では代金が3,200万円ですから、3,200万×20％＝640万が限度額です。本肢の特約では、損害賠償予定額が400万円、違約金が240万円と定めていますから、その合計額は640万円です。640万円を超えるわけではないので、この特約は有効です。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

宅建業法が禁止しているのは、「損害賠償額を予定し、又は違約金を定める場合に、これらの合算額が代金の額の20%を超える定めをすること」です（宅建業法38条１項）。
本肢では、損害賠償の予定額をそもそも定めていないのですから、この規制とは無関係です。この場合、民法の原則に従って、債務不履行により実際に発生した損害額を賠償することになります（民法415条、416条）。損害賠償の請求額が代金の20％を超えても、宅建業法に違反しません。

■参照項目&類似過去問

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