宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。
2. 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の２割とし、違約金の額を売買代金の１割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の３割を超えていないことから有効である。
3. Ａが、当該売買契約の解除を行う場合は、Ｂに対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。
4. Ａは、当該売買契約の締結日にＢから手付金を受領し、翌日、Ｂから内金を受領した。その２日後、ＡがＢに対して、手付の倍額を現実に提供することにより契約解除の申出を行った場合、Ｂは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。

正解：４

設定の確認

1 誤り

宅建業法が禁止しているのは、「損害賠償額を予定し、又は違約金を定める場合に、これらの合算額が代金の額の10分の２を超える定めをすること」です（宅建業法38条１項）。
本肢では、損害賠償の予定をそもそも定めていないのですから、この規制とは無関係です。この場合、民法の原則に従って、債務不履行により実際に発生した損害額を賠償することになります。その額は、売買代金の額を超えることもあり得ます。

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2 誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の20％（２割）を超えることは禁止されています（宅建業法38条１項）。
本肢では、これらの合計が３割（30％）に達しています。このような特約は、無効です。

※このような定めは、２割を超える部分について無効とされます（宅建業法38条２項）。つまり、本肢の特約は、「損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の２割」という意味になります。

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3 誤り

手付の授受があった場合、相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することで、契約を解除することができます（宅建業法39条２項）。

売主から契約を解除しようとする場合、手付の倍額につき現実に提供することが必要です。書面で解除の意思を表示するだけでは、契約を解除するのは不可能です。

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4 正しい

（肢3参照。）
本肢では、買主Ｂがすでに内金を支払っています。つまり、契約の履行に着手しているのです。これ以降、Ａは、手付の倍額を現実に提供するだけでは契約を解除することができません。Ｂは、Ａの手付解除を拒否することができます。

※Ａが履行に着手していなければ、Ｂのほうから手付の放棄によって契約を解除することが可能です。

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