【宅建過去問】(令和04年問11)借地借家法(借地)
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約(定期借地権及び一時使用目的の借地権となる契約を除く。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。
- 転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者(転借人)は建物を再築することができない。
- 借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。
- 借地上の建物所有者が借地権設定者に建物買取請求権を適法に行使した場合、買取代金の支払があるまでは建物の引渡しを拒み得るとともに、これに基づく敷地の占有についても、賃料相当額を支払う必要はない。
Contents
正解:3
設定の確認
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約(定期借地権及び一時使用目的の借地権となる契約を除く。)
1 誤り
借地権の当初の存続期間中に建物が滅失した場合であっても、借地権は、存続します。借地権者は、借地権設定者の承諾の有無にかかわらず、借地権の残存期間を超えて存続するような建物を築造することができます。
以下では、当初の存続期間30年の借地契約で、契約締結20年後に建物が滅失したという例で説明しましょう。借地権設定者の承諾があろうがなかろうが、借地権者は、残存期間の10年を超えて存続するような建物を再築することができます。
この先は、再築について借地権設定者の承諾があるかないかで大きく話が違ってきます。
借地権設定者の承諾がある場合
再築にあたり借地権設定者の承諾があった場合、借地権は、承諾日又は築造日のいずれか早い日から20年間存続します(借地借家法7条1項本文)。つまり、借地権設定者の承諾により、借地権の期間が延長される効果が生じるわけです。
借地権設定者の承諾がない場合
一方、借地権設定者の承諾がない場合、借地権の期間が自動的に延長されることはありません。残存期間の10年が経過したときに、通常のルールに従って法定更新できるかどうか、が判断されます(同法5条、6条)。
本肢は、「建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる」とする点が誤っています。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R04-11-1 | 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。 | × |
2 | R04-11-2 | 転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者(転借人)は建物を再築することができない。 | × |
3 | R04-11-3 | 借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。 | ◯ |
4 | H25-12-4 | 借地権の存続期間満了前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は築造日から当然に20年間存続する。 | × |
5 | H21-11-1 | 当初の存続期間内に建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は解約の申入れが可能。 | × |
6 | H21-11-3 | 借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。 | × |
7 | H10-11-1 | 当初の存続期間内に、借地権者が、借地権設定者に通知することなく、建物を取壊し残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は契約の解除が可能。 | × |
8 | H04-10-1 | 木造建物の所有を目的とする借地契約において、期間満了前に借地権者が鉄筋コンクリート造りの建物を無断で増築した場合、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、増築のときから20年となる。 | × |
9 | H04-10-4 | 期間満了前に建物が火災により滅失し、借地権者が同等の建物を再築した場合、土地所有者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、建物滅失の日から20年となる。 | × |
10 | H03-12-1 | 借地権者は、家屋が火災により減失したときは、新築することができ、その建物が借地権の残存期間を超えて存続するものであっても、土地所有者は異議を述べることができない。 | × |
11 | H02-12-3 | 建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当該建物が借地人の失火により滅失したときは、賃貸人は、解約の申入れをすることができる。 | × |
12 | H02-12-4 | 建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当初の存続期間中に当該建物が滅失したときであっても、当該賃貸借は終了しない。 | ◯ |
2 誤り
転借地権が設定されている場合、転借地権者による建物の築造を借地権者による築造とみなします(借地借家法7条3項)。したがって、転借地上の建物が滅失しても、転着地権は消滅せず、転借地権者は建物を再築することができます(肢1参照。同条1項)。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R04-11-1 | 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。 | × |
2 | R04-11-2 | 転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者(転借人)は建物を再築することができない。 | × |
3 | R04-11-3 | 借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。 | ◯ |
4 | H25-12-4 | 借地権の存続期間満了前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は築造日から当然に20年間存続する。 | × |
5 | H21-11-1 | 当初の存続期間内に建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は解約の申入れが可能。 | × |
6 | H21-11-3 | 借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。 | × |
7 | H10-11-1 | 当初の存続期間内に、借地権者が、借地権設定者に通知することなく、建物を取壊し残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は契約の解除が可能。 | × |
8 | H04-10-1 | 木造建物の所有を目的とする借地契約において、期間満了前に借地権者が鉄筋コンクリート造りの建物を無断で増築した場合、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、増築のときから20年となる。 | × |
9 | H04-10-4 | 期間満了前に建物が火災により滅失し、借地権者が同等の建物を再築した場合、土地所有者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、建物滅失の日から20年となる。 | × |
10 | H03-12-1 | 借地権者は、家屋が火災により減失したときは、新築することができ、その建物が借地権の残存期間を超えて存続するものであっても、土地所有者は異議を述べることができない。 | × |
11 | H02-12-3 | 建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当該建物が借地人の失火により滅失したときは、賃貸人は、解約の申入れをすることができる。 | × |
12 | H02-12-4 | 建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当初の存続期間中に当該建物が滅失したときであっても、当該賃貸借は終了しない。 | ◯ |
3 正しい
(肢1参照。)
借地権の当初の存続期間中に建物が滅失した場合であっても、借地権者は、借地権の残存期間を超えて存続するような建物を築造することができます(借地借家法7条1項)。
「残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約」は、借地権者のこの権利を奪うものです。借地権者に不利な特約ですから、この特約は無効です(同法9条。最判昭33.01.23)。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R04-11-1 | 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。 | × |
2 | R04-11-2 | 転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者(転借人)は建物を再築することができない。 | × |
3 | R04-11-3 | 借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。 | ◯ |
4 | H25-12-4 | 借地権の存続期間満了前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は築造日から当然に20年間存続する。 | × |
5 | H21-11-1 | 当初の存続期間内に建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は解約の申入れが可能。 | × |
6 | H21-11-3 | 借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。 | × |
7 | H10-11-1 | 当初の存続期間内に、借地権者が、借地権設定者に通知することなく、建物を取壊し残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は契約の解除が可能。 | × |
8 | H04-10-1 | 木造建物の所有を目的とする借地契約において、期間満了前に借地権者が鉄筋コンクリート造りの建物を無断で増築した場合、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、増築のときから20年となる。 | × |
9 | H04-10-4 | 期間満了前に建物が火災により滅失し、借地権者が同等の建物を再築した場合、土地所有者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、建物滅失の日から20年となる。 | × |
10 | H03-12-1 | 借地権者は、家屋が火災により減失したときは、新築することができ、その建物が借地権の残存期間を超えて存続するものであっても、土地所有者は異議を述べることができない。 | × |
11 | H02-12-3 | 建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当該建物が借地人の失火により滅失したときは、賃貸人は、解約の申入れをすることができる。 | × |
12 | H02-12-4 | 建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当初の存続期間中に当該建物が滅失したときであっても、当該賃貸借は終了しない。 | ◯ |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R04-11-3 | 借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。 | ◯ |
2 | H21-11-4 | 借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。 | ◯ |
3 | H05-11-2 | 「期間満了の際、借地権設定者Aが借地権者Bに対し相当の一定額の交付さえ行えば、Aは更新を拒絶できる」と特約してもその特約は、無効である。 | ◯ |
4 誤り
借地権の存続期間が満了し契約更新がない場合、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができます(建物買取請求権。借地借家法13条1項)。借地権者の建物買取請求権と借地権設定者の土地明渡請求権との間には、同時履行の関係があります(民法533条)。つまり、借地権者は、建物買取代金の支払があるまで建物の引渡しを拒むことができます。
しかし、建物買取請求権があるからといって、その建物の敷地を無償で利用できるわけではありません。敷地の占有によって借地権者に生じた利益は不当利得なのですから、借地権者は、借地権設定者に対して、敷地の賃料相当額を返還しなければなりません(同法703条。最判昭39.12.04)。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R05-11-3 | 本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、BはAに対してBが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。 | × |
2 | R04-11-4 | 借地上の建物所有者が借地権設定者に建物買取請求権を適法に行使した場合、買取代金の支払があるまでは建物の引渡しを拒み得るとともに、これに基づく敷地の占有についても、賃料相当額を支払う必要はない。 | × |
3 | R02-11-3 | A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。本件契約で「Bの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、BはAに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。 | × |
4 | H28-11-4 | [Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。 | × |
5 | H24-11-4 | 一時使用目的の借地権にも、建物買取請求権の規定が適用される。 | × |
6 | H14-13-1 | 事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。 | ◯ |
7 | H14-13-2 | 借主の債務不履行を原因とする契約終了の場合にも、建物買取請求できる。 | × |
8 | H14-13-3 | 賃貸借契約・転貸借契約がともに期間満了し更新がなければ、転借人は賃貸人に対し直接建物買取請求権を有する。 | ◯ |
9 | H14-13-4 | 借主が適法に貸主に建物買取請求権を行使すると、その所有権は直ちに借主から貸主に移転するが、借主は貸主が代金を支払うまで、建物の引渡しを拒むことができる。 | ◯ |
10 | H10-11-4 | 建物が存続期間満了前に貸主の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるとき、建物買取請求権を行使できない。 | × |
11 | H03-12-3 | 借地権者は、借地権が消滅した場合において、家屋があるときは、自らが債務不履行のときでも土地所有者に対し家屋の買取りを請求することができる。 | × |
ご回答ありがとうございます。
先生のご説明で、腑におちることが出来ました。
試験対策上の考え方を忘れないように試験日まで
過去問でトレーニングしようと思います。
岩瀬様
返信ありがとうございます。
スリー・ステップ方式で、基本知識→一問一答式過去問演習→四択過去問演習と進めていけば、着実・確実に得点を伸ばすことができます。
焦らず、コツコツと続けていきましょう。
引き続きよろしくお願いします。
質問があります、ご回答いただけますと幸いです。
青空駐車場は借地借家法の適用がないのは存じてますが、立体駐車場やタワーパーキングなどは、どのような扱いになるのでしょうか?
岩瀬様
ご質問ありがとうございます。
回答が遅くなって申し訳ありません。
借地借家法の保護を受ける「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」をいいます。
したがって、立体駐車場やタワーパーキングの所有を目的とする地上権又は土地の賃借権が「借地権」として保護されるかどうか、は、それらの工作物が「建物」に該当するか、によって決まることになります。
ここで、宅建試験対策の結論をまとめましょう。
宅建試験では、試験の問題文に「建物の所有を目的とする」とか「建物所有目的」と明確に書かれます。
「青空駐車場」とか「平置きの駐車場」と具体的に書かれるのは、「借地借家法の適用対象にならない場合=民法だけを考慮すればいいいケース」に限られます。
したがって、立体駐車場やタワーパーキングの具体的な扱いについて考える必要はありません。
ここから先は蛇足です。
「借地権」の対象となる「建物」に当たるかどうか、については、最高裁判例(最判昭28.12.24)があります。
(宅建で出題されたことはありません。)
この判例の要旨は、以下のようなものです。
抽象的な文章であり、立体駐車場やタワーパーキングについて、YES・NOで回答できるような明確な基準ではありません。
借地借家法に加えて、この判例まで考慮するにしても、具体的にどの工作物が「建物」に該当することを判断することはできません。
ということは、「借地借家法の規定及び判例」を基準にして解答する宅建試験で、今後出題されることも考えにくいです。