宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａが、Ｂから売買の媒介を依頼され、Ｂからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Ｂが負担することを事前に承諾していたので、Ａは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。
2. Ａが、居住用建物について、貸主Ｂから貸借の媒介を依頼され、この媒介が使用貸借に係るものである場合は、当該建物の通常の借賃をもとに報酬の限度額が定まるが、その算定に当たっては、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない。
3. Ａが居住用建物の貸主Ｂ及び借主Ｃの双方から媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の１か月分の0.55倍に相当する金額以内である。ただし、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、双方から受けることのできる報酬の合計額は借賃の１か月分の1.1倍に相当する金額を超えてもよい。
4. Ａは、土地付建物について、売主Ｂから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。）で契約を成立させた。現地調査等の費用については、通常の売買の媒介に比べ５万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する旨、Ｂに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額は20万200円である。

正解：1

1 正しい

宅建業者は、①依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、②その負担について事前に依頼者の承諾があるものであれば、報酬とは別途に受領することが許されます。具体的には、依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査や空家の特別な調査等に要する実費の費用がこれに該当します（宅建業法46条２項、報酬額告示第九、解釈・運用の考え方）。
本肢にある、遠隔地への現地調査費用は、①②をみたすので、宅建業者Ａは、依頼者Ｂからこれを受領することができます。

依頼者の依頼による費用

☆「依頼者の依頼による費用」というテーマは、問31肢1でも出題されています。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

宅建業者が貸借を媒介・代理した場合の報酬は、借賃をベースにして計算します。しかし、使用貸借の場合、借主は貸主の宅地・建物を無償で使うのであって、そもそも借賃が存在しません。この場合、報酬の算定には、「当該宅地又は建物の通常の借賃」を基準にすることとされています（宅建業法46条、報酬告示第四）。
ここでいう「宅地又は建物の通常の借賃」とは、当該宅地又は建物が賃貸借される場合に通常定められる適正かつ客観的な賃料を指します。その算定に当たっては、必要に応じて不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることとされています（解釈・運用の考え方）。
本肢は、「不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならない」と義務付ける点が誤りです。

3 誤り

貸借の代理・媒介に関する報酬

貸借の代理・媒介については、この表を使って考えます。

貸借に関する報酬の計算方法

原則

本肢は、居住用建物の貸借に関するものです。したがって、依頼者の承諾を得ている場合を除いて、貸主・借主から0.5か月分の借賃（＋消費税）を受領するのが限度額ということになります（宅建業法46条２項、報酬額告示第四）。具体的には、
0.5か月分✕1.1倍＝１か月分の0.55倍に相当する金額
です。

依頼者の承諾を得ている場合

媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合は例外です。この場合、承諾した依頼者からは、１か月分の借賃（＋消費税）まで受領することができます。具体的には、
１か月分✕1.1倍＝１か月分の1.1倍に相当する金額
です。
しかし、この場合でも、依頼者双方から受け取ることができる報酬の合計額は、１か月分の借賃（＋消費税）が限度です。これを超える額を受領することは宅建業法に違反します（宅建業法46条２項、報酬額告示第四）。

4 誤り

設定の確認

スピード解法

この肢が誤りであることは、何も計算しなくても分かります。
400万円以下の宅地・建物については、たとえ空家等の売買に関する費用を加算することができたとしても、受領できる報酬の合計額は、最大19万8,000円（税込）です。「20万200円」という数字を見た瞬間に「これはあり得ない。」ということが判明します。

真面目な解法

真面目に計算する場合、以下の手順で進めます。

(1).税別代金の算出

報酬計算のベースになるのは、税別の本体代金です。しかし、本肢で与えられた「代金300万円」は、税込代金になっています。まずは、本体代金を求めましょう。
税込代金300万円のうち、土地代金は80万円です。したがって、残りの220万円が建物代金ということになります。
ここで、土地代金は非課税ですが、建物代金には消費税が課税されることを忘れてはいけません。建物代金220万円は税込代金ですから、本体価格200万円+消費税20万円に分解する必要があるのです。
結局、土地付建物本体代金は、280万円です。

(2).公式による計算（媒介）

即算式に従って計算すると、
280万円✕4％＋2万＝11.2万＋２万＝13.2万円です（報酬額告示第二）。

(3).空家等の売買に関する費用

本肢では、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べて５万円（税別）多くかかっています。この費用を売主Ｂから受領することができるか、を検討する必要があります（宅建業法46条２項、報酬額告示第八）。

空家等の売買に関する費用

チェックリストに従って確認すると、本肢では、売買代金（税別）は280万円で400万円以下ですから、この土地付建物は「空家等」に該当します。また、「売買」「売主から受け取るもの」「売主への説明・合意あり」である点も確認できます。したがって、現地調査等の費用をＢに請求すること自体は可能です。
しかし、実際に必要となった費用全額をＢから受領することはできません。なぜなら、(2)で計算した報酬と現地調査等の費用全額を合計すると、
13.2万＋５万＝18.2万円
となって、18万円を超えてしまうからです。
結局、ＡがＢから受領することができる報酬（税別）は、上限である18万円で打ち切りとなります。
Ａは消費税課税事業者ですから、これに消費税を加算すると、
18万✕1.1＝19.8万円
これが、ＡがＢから受領できる報酬（税込）の上限です。20万200円を受領することはできません。

※20万200円は、18万円という上限を無視して、18.2万✕1.1＝20万200円と計算したものです。

■参照項目&類似過去問

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