■講義編■借地借家法[03]裁判所の許可制度
借地権を他人に譲渡したいのに借地権設定者が承諾してくれない。このような場合には、裁判所に対して、借地権者の承諾に代わる許可を申し立てることができます。
他にも、借地条件の変更や増改築、そして契約更新後の建物再築などについて、裁判所は、借地権設定者に代わって許可を与える権限を持っています。
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Contents
1.借地条件の変更等の許可
(1).前提
①借地条件の制限
- 建物の種類・構造・用途を制限する借地条件
- 増改築を制限する借地条件
②当事者間の協議
調わない
→裁判所の許可制度
(2).借地条件の変更の許可
(3).増改築の許可
借地条件の変更等の許可（借地借家法[03]1）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H23-11-1 | 借地条件の変更は、当事者が申立て可能。 | ◯ |
| 2 | H09-11-1 | 借地条件変更の申立てができるのは借地権者のみ 。 | × |
| 3 | H09-11-2 | 増改築禁止の借地条件がある場合に、借地権設定者の承諾に代わる許可の裁判をするとき、裁判所は、借地権の存続期間の延長まですることはできない。 | × |
2.借地契約の更新後の建物の再築の許可
(1).前提（⇒[01]4(2)）
契約更新後の建物滅失
→借地権者は残存期間を超えて存続する建物を建築したい
→借地権設定者が承諾しない
(2).手続
借地契約の更新後の建物の再築の許可（借地借家法[03]2）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H23-11-2 | 賃貸借契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて残存すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 | ◯ |
3.借地権譲渡・転貸の許可
(1).前提（⇒民法[26]5(1)(2)）
①借地権の譲渡・転貸
借地権＝建物の所有を目的とする地上権or土地の賃借権（⇒[01]1(1)）
| 地上権 | 賃借権 | |
| 権利の性質 | 物権（土地に対する権利） | 債権（賃貸人に対する権利） |
| 権利の処分 | 自由にできる | 賃貸人の承諾が必要 |
②賃借権の譲渡・転貸
賃貸人の承諾が必要
③【具体例】借地上の建物の譲渡
ＢがＡから賃借した土地上に建物を建築し、その建物をＣに売却した
(2).手続
借地権譲渡・転貸の許可（借地借家法[03]3）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H23-11-3 | 借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。 | × |
| 2 | H17-13-2 | 借地権譲渡・転貸の許可は、借地権者が申立て可能。 | ◯ |
| 3 | H15-13-3 | 借地権譲渡・転貸の許可は、借地権者が申立て可能。 | ◯ |
| 4 | H09-11-4 | 借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。 | × |
| 5 | H06-11-1 | 借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。 | × |
| 6 | H03-12-2 | 借地権譲渡・転貸には、土地所有者または裁判所の許可が必要。 | ◯ |
建物賃借権の譲渡・転貸の許可（借地借家法）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H12-12-2 | 借家人が建物を第三者に転貸しようとする場合に、その転貸により建物所有者に不利となるおそれがないにもかかわらず、承諾を与えないときは、裁判所は、借家人の申立てにより、建物所有者の承諾に代わる許可を与えることができる。 | × |
| 2 | H01-13-2 | 借家人が建物を第三者に転貸する場合、建物所有者の承諾を得る必要があるが、建物所有者が承諾を与えないときは、借家人は、建物所有者の承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。 | × |
4.競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可
(1).前提
①状況
②賃借権の譲渡（⇒民法[26]5）
賃貸人の承諾が必要
(2).手続
競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可（借地借家法[03]4）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H23-11-4 | 建物競売時の借地権譲渡の許可は、競落した第三者が申立て可能。 | ◯ |
| 2 | H09-11-3 | 建物競売時の借地権譲渡の許可は、競落した第三者が申立て可能。 | ◯ |
| 3 | H06-11-2 | 建物競売時の借地権譲渡の許可は、代金支払後２カ月以内に限り可能。 | ◯ |
| 4 | H05-10-2 | 借地上の建物を抵当権の目的とした場合、競売により建物を取得した者は、土地の賃借権も当然に取得し、土地所有者に対抗することができる。 | × |
| 5 | H05-10-3 | 土地所有者の許可がない限り、対抗手段がない。 | × |
5.まとめ
| ケース | 申立権者 | |
| 1 | 借地条件の変更の許可 | 当事者（借地権者・借地権設定者） |
| 2 | 増改築の許可 | 借地権者 |
| 3 | 契約更新後の建物再築の許可 | 借地権者 |
| 4 | 建物譲渡の場合の借地権の譲渡・転貸の許可 | 借地権者（＝建物の譲渡人） |
| 5 | 競売等の場合の借地権の譲渡の許可 | 競売等による建物の買受人 |
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