【宅建過去問】(平成03年問12)借地借家法(借地)

AがBの所有地を賃借して木造家屋を所有している場合に関する次の記述のうち、民法及び借地法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、家屋が火災により減失したときは、新築することができ、その建物が借地権の残存期間を超えて存続するものであっても、Bは異議を述べることができない。
  2. Aは、家屋と借地権を他に譲渡しようとするときは、Bの承諾又はこれに代わる裁判所の許可を得なければならない。
  3. Aは、借地権が消滅した場合において、家屋があるときは、自らが債務不履行のときでもBに対し家屋の買取りを請求することができる。
  4. Bは、弁済期が到来した借賃のうち最後の1年分についてのみ、Aの家屋の上に先取特権を有する。

正解:2

1 誤り

借地権の存続期間満了前に建物が滅失した場合、借地権設定者Bの承諾があれば、借地権は築造された日(または承諾の日)から20年存続することになる(借地借家法7条1項)。また、借地権者Aの通知に対し、Bが2月以内に異議を述べなかった場合にも、承諾があったものとみなされる(同条2項)。
この場合、借地権は、承諾日または築造日のいずれか早い日から20年間存続する(同条1項)。

一方、Bが異議を述べた場合、借地権の期間が延長されることはない。すなわち、存続期間満了時に契約は終了する。

本肢は、「Bは異議を述べることができない」とする点が誤り。

■類似過去問(当初の契約期間内における建物の滅失)
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 年-問-肢内容正誤
125-12-4借地権の存続期間満了前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は築造日から当然に20年間存続する。×
221-11-1当初の存続期間内に建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は解約の申入れが可能。×
321-11-3借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。×
410-11-1当初の存続期間内に、借地権者が、借地権設定者に通知することなく、建物を取壊し残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は契約の解除が可能。×
504-10-1木造建物の所有を目的とする借地契約において、期間満了前に借地権者が鉄筋コンクリート造りの建物を無断で増築した場合、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、増築のときから20年となる。×
604-10-4期間満了前に建物が火災により滅失し、借地権者が同等の建物を再築した場合、土地所有者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、建物滅失の日から20年となる。×
703-12-1借地権者は、家屋が火災により減失したときは、新築することができ、その建物が借地権の残存期間を超えて存続するものであっても、土地所有者は異議を述べることができない。×
802-12-3建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当該建物が借地人の失火により滅失したときは、賃貸人は、解約の申入れをすることができる。×
902-12-4建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当初の存続期間中に当該建物が滅失したときであっても、当該賃貸借は終了しない。

2 正しい

借地権者Aが自己所有の家屋を譲渡するのは自由であるが、家屋の譲渡には当然、借地権の譲渡が伴う。そして、借地権を譲渡するには、借地権設定者Bの承諾が必要となる(民法612条1項)。
借地権設定者が賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができる(借地借家法19条1項)。

■類似過去問(借地権譲渡・転貸の許可)
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 年-問-肢内容正誤
123-11-3借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。×
217-13-2借地権譲渡・転貸の許可は、借地権者が申立て可能。
315-13-3借地権譲渡・転貸の許可は、借地権者が申立て可能。
409-11-4借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。×
506-11-1借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。×
603-12-2借地権譲渡・転貸には、土地所有者または裁判所の許可が必要。
▲関連過去問(建物賃借権の譲渡・転貸の許可)
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 年-問-肢内容正誤
112-12-2借家人が建物を第三者に転貸しようとする場合に、その転貸により建物所有者に不利となるおそれがないにもかかわらず、承諾を与えないときは、裁判所は、借家人の申立てにより、建物所有者の承諾に代わる許可を与えることができる。×
201-13-2借家人が建物を第三者に転貸する場合、建物所有者の承諾を得る必要があるが、建物所有者が承諾を与えないときは、借家人は、建物所有者の承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。×

3 誤り

借地権の存続期間が満了した場合、借地権者Aは、借地権設定者Bに対し、建物を時価で買い取るべきことを請求することができる(借地借家法13条1項)。
しかし、Aの債務不履行によって契約が終了した場合には、建物買取請求権は認められない(最判昭35.02.09)。

■類似過去問(建物買取請求権)
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 年-問-肢内容正誤
128-11-4
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。
×
224-11-4一時使用目的の借地権にも、建物買取請求権の規定が適用される。×
314-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
414-13-2借主の債務不履行を原因とする契約終了の場合にも、建物買取請求できる。×
514-13-3賃貸借契約・転貸借契約がともに期間満了し更新がなければ、転借人は賃貸人に対し直接建物買取請求権を有する。
614-13-4借主が適法に貸主に建物買取請求権を行使すると、その所有権は直ちに借主から貸主に移転するが、借主は貸主が代金を支払うまで、建物の引渡しを拒むことができる。
710-11-4建物が存続期間満了前に貸主の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるとき、建物買取請求権を行使できない。×
803-12-3借地権者は、借地権が消滅した場合において、家屋があるときは、自らが債務不履行のときでも土地所有者に対し家屋の買取りを請求することができる。×

4 誤り

借地権設定者Bは、弁済期の到来した最後の2年分の地代等について、借地権者Aがその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
「1年分」ではない。


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