【宅建過去問】(平成07年問47)業務上の規制

宅地建物取引業者Aは土地区画整理組合Bの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地(造成工事完了済み)についてCに売買又は売買の媒介をすることとした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、B及びCは、宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. Aが仮換地指定後の宅地の売買の媒介を行う場合でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、Aは、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明において、Cに土地区画整理法第117条の2の規定に基づく住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。
  2. Aは、自ら売主として、Bが換地処分後に取得する保留地予定地(以下この問において「保留地予定地」という。)をCに販売するときには、あらかじめ、Bからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。
  3. Aが、施行地区内の土地を一時借り受け設置したテント張りの案内所において、BC間の保留地予定地の売買契約の締結を媒介した場合、Cは、当該売買契約を宅地建物取引業法第37条の2の規定により解除することができる。
  4. Aが保留地予定地を取得する契約を締結し、自ら売主として販売する場合、その時期が換地処分の公告前であっても、宅地建物取引業法第41条の2の規定により手付金等の保全措置を講じて、Cから代金の20パーセントの手付金を受領することができる。

正解:3

肢1と肢3は、宅建業者Aが売主である土地区画整理組合Bと買主Cとの売買契約を媒介するケースに関するものである(左図)。
一方、肢2と肢4は、宅建業者がB組合から土地を取得し、これを自ら売主となってCに転売するケースである(右図)。

Aが媒介 Aは自ら売主
07-47-1 07-47-0

1 正しい

売買の目的物が土地区画整理法117条の2(住宅先行建設区における住宅の建設)の対象となっている場合、宅建業者は、その制限の概要を重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条1項6号)。

■類似過去問(35条書面:法令制限の概要)
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 年-問-肢内容正誤
128-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
227-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
327-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
427-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
525-33-3マンションの貸借では、容積率・建ぺい率の説明が必要。×
622-35-1建物の売買では、建ぺい率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
722-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
821-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
917-38-2マンションの貸借では、容積率・建ぺい率の制限内容を説明しなければならない。×
1015-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1115-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1213-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1310-41-1建物の貸借では、建ぺい率・容積率の説明が必要。×
1408-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
1507-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。

2 正しい

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結することができない(宅地建物取引業法33条の2。左図)。これが原則とされている。例外は以下2つの場合である。

(1) 宅地・建物を取得する契約を締結(右図)
(売買予約でも可/条件付契約は不可)
(2) 未完成物件で手付金等の保全措置あり
17-35-0b 17-35-0a

したがって、Aは、保留地予定地の販売にあたり、あらかじめBとの間で保留地予定地の売買契約を締結しておかなければならない。

■類似過去問(取得契約が存在しない場合)
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 年-問-肢内容正誤
126-31-イ売却予定の宅地の一部に市所有の土地が含まれていた場合でも、払下を申請済であり、その旨を重要事項説明書に払下申請書の写しを添付して説明したときは、売買契約を締結できる。×
221-31-ア造成完了後の土地については、取得契約締結の有無に関わらず、売買契約を締結できる。×
313-34-エ競売開始が決定した物件であれば、入札前であっても、売買契約が可能である。×
413-45-イ他人所有の宅地・建物につき、自ら売主となる売買の予約を締結することは、宅建業法により禁止されている。
511-34-1払下げ申請中の場合、重要事項説明書に払下げ申請書の写しを添付し説明すれば、売買契約が可能である。×
607-47-2宅建業者Aは、自ら売主として、Bが換地処分後に取得する保留地予定地をCに販売するときには、あらかじめ、Bからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。

3 誤り

クーリング・オフの規定が適用されるのは、宅建業者が自ら売主となる場合に限られる(宅地建物取引業法37条の2第1項)。
本肢のAは、売主Bと買主Cとの間を媒介しているに過ぎない。したがって、買主Cは、クーリング・オフによる契約解除をすることができない。

■類似過去問(業者以外が売主)
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 年-問-肢内容正誤
108-48-4売主が業者以外・買主が業者の取引につき、クーリング・オフ期間を5日間と定める特約は、宅建業法に違反しない
207-47-3売主・買主双方が宅建業者でない場合でも、宅建業者が両者を媒介した場合には、買主は、クーリング・オフできる×
301-38-3宅建業者の媒介により成立した宅建業者でない者の間の宅地の売買契約には、クーリング・オフの適用はないが、宅建業者でない者が売主で宅建業者が買主である売買契約には、クーリング・オフの適用がある×

4 正しい

■他人物売買
保留地予定地を取得する契約を締結しているから、現に所有していない土地をCに転売したとしても、宅建業法に違反しない(宅地建物取引業法33条の2。肢2)。

■手付金額の制限
宅建業者が自ら売主となる場合、受け取ることができる手付の額は、代金の20%までに制限される(宅地建物取引業法39条1項)。本肢では、20%ジャストの手付金を受領しているから、この制限には違反しない。

■手付金等の保全措置
完成物件については、手付が代金の1/10を超えるか、または、1,000万円を超える場合には手付金等の保全措置を行わなれければならない。本肢で受領する手付金は代金の20%であるから、保全措置を講ずる必要がある。本肢では、保全措置を講じているというのだから、この点に関しても宅建業法に違反する点はない。

■類似過去問(手付の額の制限)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
226-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
326-33-3保全措置を講じることなく、代金の2%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
421-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
521-39-3未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能。
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×

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