【宅建過去問】(平成01年問12)借地借家法(借地)

Aは、Bの所有する土地を賃借し、その上に木造の建物を所有している。この場合、借地借家法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

  1. AとBの借地契約において借地権の存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、借地権は、契約の時から20年存続することになる。
  2. 借地権の存続期間満了の際、Aが契約の更新を請求した場合において、建物が存在し、Bが異議を述べなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
  3. 借地権の存続期間満了後、Aが土地の使用を継続している場合において、建物が存在し、Bが異議を述べなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
  4. AB間で借賃の増額について協議が調わない場合、Aは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えばよい。

正解:1

1 誤り

借地権の存続期間は、30年であり(借地借家法3条)、これよりも、借地権者に不利な特約は無効である(同法9条)。
本肢のように借地権の存続期間を10年と定めた場合、借地権者に不利な特約であるため、その定めは無効であり、法の原則通り、存続期間は30年となる。

■類似過去問
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借地権の存続期間(当初の存続期間)(借地借家法[01]2(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-11-2賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①(期間50年)の期間は30年となり、ケース②(期間15年)の期間は15年となる。
×
230-11-2[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
330-11-3[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
×
429-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。
526-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
626-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
720-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。×
820-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
919-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
1018-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
1107-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
1205-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
1301-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×

2 正しい

存続期間が満了する際に借地権者Aが契約の更新を請求した場合、建物があるときは、借地契約は原則として法定更新される(借地借家法5条1項)。例外は、借地権設定者Bが、遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由があった場合である(同法6条)。

■類似過去問
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契約の法定更新(借地借家法[01]3)
 年-問-肢内容正誤
125-12-2借地権の存続期間が満了する際、借地権者の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。×
221-11-2当初の存続期間満了時に、借地権者が更新請求し、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べたとしても、異議の理由にかかわらず、借地契約を更新したものとみなされる。×
320-13-2存続期間満了後に、借地権者が土地使用を継続した場合、契約更新とみなされることがある。
419-13-3存続期間が満了した場合でも、借地権者が、建物収去・土地明渡しを請求できない場合がある。
510-11-2存続期間満了時に借地権者が更新を請求し、借地権設定者が異議を述べたがその異議に正当事由がない場合、契約は更新され、その存続期間は30年である。×
605-11-2「期間満了の際、借地権者に対し相当の一定額の交付さえ行えば、借地権設定者は更新を拒絶できる」と特約してもその特約は、無効である。
704-10-2当初の存続期間内に、建物が滅失し再築しない場合、期間満了時に、借地権者が更新請求しても、借地権設定者が異議を述べたときは、契約は更新されない。
804-10-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、借地権設定者が異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたとみなされる。×
901-12-2存続期間満了時に、借地権者が更新請求し、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べなければ、前の契約と同一条件で更新したものとみなされる。
1001-12-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べなければ、前の契約と同一条件で更新したものとみなされる。

3 正しい

存続期間満了後、借地権者Aが土地の使用を継続し、建物がある場合、借地契約は原則として法定更新される(借地借家法5条2項)。例外は、借地権設定者Bが、遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由があった場合である(同法6条)。

■類似過去問
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契約の法定更新(借地借家法[01]3)
 年-問-肢内容正誤
125-12-2借地権の存続期間が満了する際、借地権者の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。×
221-11-2当初の存続期間満了時に、借地権者が更新請求し、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べたとしても、異議の理由にかかわらず、借地契約を更新したものとみなされる。×
320-13-2存続期間満了後に、借地権者が土地使用を継続した場合、契約更新とみなされることがある。
419-13-3存続期間が満了した場合でも、借地権者が、建物収去・土地明渡しを請求できない場合がある。
510-11-2存続期間満了時に借地権者が更新を請求し、借地権設定者が異議を述べたがその異議に正当事由がない場合、契約は更新され、その存続期間は30年である。×
605-11-2「期間満了の際、借地権者に対し相当の一定額の交付さえ行えば、借地権設定者は更新を拒絶できる」と特約してもその特約は、無効である。
704-10-2当初の存続期間内に、建物が滅失し再築しない場合、期間満了時に、借地権者が更新請求しても、借地権設定者が異議を述べたときは、契約は更新されない。
804-10-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、借地権設定者が異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたとみなされる。×
901-12-2存続期間満了時に、借地権者が更新請求し、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べなければ、前の契約と同一条件で更新したものとみなされる。
1001-12-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べなければ、前の契約と同一条件で更新したものとみなされる。

4 正しい

借賃の増額について協議が調わない場合、借地権者Aは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払えばよい(借地借家法11条2項本文)。ただし、裁判が確定した場合に既に支払った額に不足があるときは、年1割の利息を付けて支払わなければならない(同項但書)。

■類似過去問
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地代等増減請求権(借地借家法[02]2)
 年-問-肢内容正誤
1R02-11-2A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、AもBも借賃の増減を請求することができない。×
229-11-3土地賃貸借契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、賃貸人も賃借人も期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。×
325-12-1ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法の規定が適用される。×
405-11-3 「地代の増減は、借地権設定者・借地権者の協議によって定める」と約定した場合、借地権設定者は、協議を尽くさなければ、地代の増減を請求することはできない。×
501-12-4当事者間で借賃の増額について協議が調わない場合、借地権者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えばよい。

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【宅建過去問】(平成01年問12)借地借家法(借地)” に対して4件のコメントがあります。

  1. ロヒモト より:

    いつもお世話になっております。
    肢2について質問です。

    問題文では、「同一の条件で契約を更新」とありますが、
    初回から二回目では期間が30年→20年、また、二回目から三回目では20年→10年と変わるため、「同一の条件」とは言えないと考えたのですが、どうなんでしょうか…。

    期間は勘案しないということなのでしょうか。
    お手すきのときにでもご教示頂けますと幸いです。

    0
    1. みやじ より:

      失礼します。

      存続期間の最低期間MAXでの契約と考えられますので
      同一の条件という認識で問題ないと思われます。

      期間の勘定というよりも、上記の言葉でのイメージの方が認識しやすいのではないでしょうか。

      失礼しました。

      1+
    2. 家坂 圭一 より:

      返信が遅くなって申し訳ありません。

      平成元年という旧借地法時代の過去問ですので、現在でも同様の表現が使われるかどうか、は分かりません。

      あくまで私の考えですが、
      期間の点について何も書いていなければ、「問題なし」と考える
      でいいと思います。

      これに関連する過去問は、平成21年問11肢2です。

      借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物がある場合は、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。

      この選択肢は別の理由で「誤り」なので、直接の参考にはなりません。
      しかし、「期間」の点まで記載しなければならないとなると、正解肢は、これ以上の長文になります。他の肢とバランスが悪く、「正解がバレバレ」になるのではないでしょうか。

      また、本問では、肢1が明らかな誤りです。
      この点からみても、肢2は「誤り」と判断することになります。
      四択という形式上、このような判断が決め手となることも多々あります。

      0
      1. ロヒモト より:

        (本質問から失礼致します。)
        家坂様

        いつもお世話になっております。
        本日、無事宅建試験を受験し終えました。
        いまのところ合格できていそうな点数でございます。

        3ヶ月前から本サイトを本格活用させていただき、いつも丁寧かつ的確な回答を頂き、感謝してもしきれません。
        直前期は一問一答を繰り返し解きました。

        取り急ぎご報告させていただきました。

        何から何まで無料のサービスを提供して頂いておりまして、何だか申し訳ない気持ちもございます(汗)

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