1989/07/12 / 最終更新日時 : 2022/05/17 家坂圭一借地借家法[05]2(1).期間の定めがある場合

【宅建過去問】（平成01年問13）借地借家法（借家）

Ａは、その所有する建物をＢに賃貸した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

Ａがその建物を第三者Ｃに譲渡し、所有権の移転登記がされた場合でも、その登記前にＢがＡから建物の引渡しを受けていれば、Ｂは、Ｃに対して賃借権を対抗することができる。
Ｂが建物を第三者Ｃに転貸する場合、Ａの承諾を得る必要があるが、Ａが承諾を与えないときは、Ｂは、Ａの承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。
Ａは、賃貸借契約の更新について、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情等を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、これを拒むことはできない。
Ａが賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間にＢに対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。

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正解：２

正解：２

１正しい

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる（借地借家法31条１項）。

■参照項目&類似過去問

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建物賃貸借の対抗力（借地借家法[06]1）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R06-12-1	賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（契約①）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（契約②）を締結した場合について考える。Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。	×
2	R04-12-2	Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから１年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。	◯
3	R02-12-1	ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。ＡがＣに甲建物を売却した場合、Ｂは、それまでに契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。	◯
4	H27-11-3	［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。	×
5	H27-12-1	賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。	◯
6	H22-12-1	建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。	◯
7	H21-12-3	引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。	◯
8	H20-04-4	建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。	◯
9	H19-14-4	登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。	×
10	H18-14-2	建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。	◯
11	H12-12-1	賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。	×
12	H02-13-1	引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。	×
13	H01-13-1	建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。	◯

２誤り

借家の転貸借に関しては、裁判所の代諾許可の制度はない。
※借地の転貸借に関しては、代諾許可の制度が存在する（借地借家法19条１項）。

■参照項目&類似過去問

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建物賃借権の譲渡・転貸の許可（借地借家法）

	年-問-肢	内容	正誤
1	H12-12-2	借家人が建物を第三者に転貸しようとする場合に、その転貸により建物所有者に不利となるおそれがないにもかかわらず、承諾を与えないときは、裁判所は、借家人の申立てにより、建物所有者の承諾に代わる許可を与えることができる。	×
2	H01-13-2	借家人が建物を第三者に転貸する場合、建物所有者の承諾を得る必要があるが、建物所有者が承諾を与えないときは、借家人は、建物所有者の承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。	×

▲関連過去問

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借地権譲渡・転貸の許可（借地借家法[03]3）

	年-問-肢	内容	正誤
1	H23-11-3	借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。	×
2	H17-13-2	借地権譲渡・転貸の許可は、借地権者が申立て可能。	◯
3	H15-13-3	借地権譲渡・転貸の許可は、借地権者が申立て可能。	◯
4	H09-11-4	借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。	×
5	H06-11-1	借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。	×
6	H03-12-2	借地権譲渡・転貸には、土地所有者または裁判所の許可が必要。	◯

３正しい

賃貸人は、正当な事由がある場合でなければ、賃貸借契約の更新を拒絶することができない。正当な事由とは、以下のようなものである（借地借家法28条）。

建物の使用を必要とする事情、
賃貸借に関する従前の経過、
建物の利用状況
建物の現況
財産上の給付の申出（立退料）

■参照項目&類似過去問

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正当事由（借地借家法[05]2(1)(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R06-12-4	賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（契約①）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（契約②）を締結した場合について考える。契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。	×
2	H28-12-2	建物の賃貸借契約において、賃貸人が賃借人に対し、解約を申し入れる場合、明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、賃貸人の解約の申入れに正当事由があるとみなされる。	×
3	H21-12-2	期間の定めがない場合、賃貸人は、正当事由があるときに限り、解約の申入れができる。	◯
4	H10-12-2	正当事由の有無は、賃貸人・賃借人についての事情のみで決せられ、転借人の事情は考慮されない。	×
5	H08-12-3	正当事由は、解約申入れ時に存在すれば、６月経過後に存在しなくても良い。	×
6	H08-12-4	正当事由は、自己使用の必要性のほかに、金銭支払の申出も考慮される。	◯
7	H01-13-3	正当の事由がなければ、更新を拒絶できない。	◯

４正しい

建物の賃貸借について期間の定めがある場合、当事者が期間の満了の１年前から６か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる（借地借家法26条１項）。

■参照項目&類似過去問

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建物賃貸借契約の更新等（借地借家法[05]2(1)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-12-1	本件契約に期間を２年とする旨の定めがあり、ＡもＢも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は２年となる。	×
2	R01-12-3	建物の賃貸人Ａが賃借人Ｂに対して、期間満了の３月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。	×
3	H30-12-3	[ＡとＢとの間で、Ａが所有する甲建物をＢが５年間賃借する旨の契約を締結した。]ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、Ａ及びＢのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。	◯
4	H29-12-1	賃貸人が賃借人に対し、建物の賃貸借契約の期間満了の１年前に更新をしない旨の通知をしていれば、賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。	×
5	H28-12-1	賃借人も賃貸人も相手方に対し、建物賃貸借契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。	◯
6	H27-11-1	ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合、ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは、期間３年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。	×
7	H14-14-1	期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の１年前から６月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に借地借家法28条に定める正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない。	◯
8	H14-14-2	期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に借地借家法28条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。	×
9	H14-14-3	期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。	×
10	H10-12-1	賃貸人が賃借人に対する更新拒絶の通知をしたときでも、期間満了後に転借人が建物の使用を継続し、賃貸人がこれに対して遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の契約は更新される。	◯
11	H04-11-3	賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。	×
12	H01-13-4	賃貸人が賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に賃借人に対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。	◯

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