【宅建過去問】(平成01年問42)手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、買主Bと1億2,000万円のマンション(以下この問において「物件」という。)の売買契約(手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円)を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Bが宅地建物取引業者でない場合、物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Aは、中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
  2. Bが宅地建物取引業者でない場合、物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Aは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
  3. Bが宅地建物取引業者でない場合、宅地建物取引業者Cの媒介により、物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Cは、Aが中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
  4. Bが宅地建物取引業者である場合、物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Aは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。

正解:2

1 誤り

工事完了前の物件の場合、代金の5%または1,000万円を超える場合に保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条1項)。
本肢では、手付金を1,500万円受領しているから、手付金を受け取る前に保全措置を講じなければならない。
本肢は、「中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置」としている点が、タイミングが遅すぎて誤り。

■類似過去問
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保全措置が不要な場合(未完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R02-32-4
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する。AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物(代金5,000万円)の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。×
2R02-42-2
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではない買主との間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
3R01-37-1
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。
×
4R01-37-3
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
5R01-37-4
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
×
630-38-2[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
×
728-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
828-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
927-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
1027-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
1127-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
1226-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1326-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
1425-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
1523-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1623-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1721-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1821-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1920-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領した。
2020-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
2119-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
2216-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
2313-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
2413-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
2509-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2609-39-4[宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約(代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円)を締結]契約締結時の2月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Aが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Aは、手付金及び中間金について保全措置を講ずる必要はない。×
2705-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2803-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2902-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
3001-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×

2 正しい

工事完了後の物件の場合、代金の10%または1,000万円を超える場合に保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条1項)。
本肢では、手付金を1,500万円受領しているから、手付金を受け取る前に保全措置を講じなければならない。

■類似過去問
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保全措置が不要な場合(完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
230-38-1[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
328-28-イ代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じることなく受領。
424-34-ア代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置。×
524-34-イ代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領。
624-38-ウ代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない。×
723-37-2代金の10分の2の手付金→受領するまでに保全措置が必要。
820-41-2代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる。×
917-42-1代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる。
1017-42-2代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1115-38-2手付金20%→保全措置を講じた上で受領。
1214-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要。×
1309-44-1手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要。×
1409-44-4手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要。
1504-41-1代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1602-42-4代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない。×
1701-42-2代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要。

3 誤り

手付金等の保全措置を講じる義務を負うのは、自ら売主となる宅建業者(本肢ではA)だけである(宅地建物取引業法41条1項)。
媒介する業者Cが保全措置を講ずる必要はない。

■類似過去問
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保全措置を講ずるべき宅建業者(宅建業法[19])
 年-問-肢内容正誤
128-43-イ
売主である宅建業者が保全措置を講じて手付金を受領した場合、その宅建業者から媒介を依頼された宅建業者も、媒介報酬につき保全措置を講じなければならない。
×
225-40-2売主である業者または販売代理業者のいずれかが保全措置を講じなければならない。×
301-42-3媒介する宅建業者が保全措置を講じなければならない。×

4 誤り

手付金の保全措置(宅地建物取引業法41条、41条の2)は、業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、手付金の受領にあたって、保全措置を講ずる必要はない。

■類似過去問
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業者間取引と手付金等の保全措置(宅建業法[19]6)
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
226-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
325-40-3未完成物件の業者間取引で、代金5000万/手付金500万円→保全措置を講じずに受領できる。
420-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
516-40-4業者間取引に、手付金等の保全措置の規定が適用される。×
613-42-1手付金の額が代金の2割を超える場合には、業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×
707-42-4業者間取引では、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
806-44-4業者間取引で、手付金等の保全措置を講じなかった場合、宅建業法に違反する。×
901-42-4業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×

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【宅建過去問】(平成01年問42)手付金等の保全措置” に対して2件のコメントがあります。

  1. LONE より:

    この1肢目のような問題は、たまにありますが本当に困ります。
    >「中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置」としている点が、タイミングが遅すぎて誤り。
    とはいうものの、保全措置が不要ではなく、また中間金を受け取った後でもなく、中間金を受け取る前に必要なのは間違いないので、書いていることは正しいと思うのですが。

    1. 家坂 圭一 より:

      LONE様

      ひさしぶりのご質問ありがとうございます。
      本問は、
      ・単独の選択肢として見た場合

      ・四択の中での一選択肢として見た場合
      で、正誤の判断が食い違うという択一式試験に特有の問題だと思います。

      (1)単独の選択肢として見た場合
       ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
      一問一答形式でこの選択肢が出題されていたとすれば、私も、「正しい」と答えます。

      本問の設定では、手付金受領時だけでなく、中間金受領時にも保全措置を講じる必要があります。
      そして、肢1では、手付金受領時について、何も触れていません。
      単に中間金受領時の話として考えれば、
      「中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない」は、「正しい」記述です。

      (2)四択の中での一選択肢として見た場合
       ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
      しかし、宅建試験の「四択」というルールでは、四肢のうち、一つだけ選ばなければなりません。

      そうなると、おかしな言い方ですが、
      ・肢2の方が「より正しい」ので、
      ・肢1は「相対的に誤り」と判断する
      ことになると思います。

      具体的には、以下のように考えるわけです。

      (a)手付金受領前に保全措置が必要」という肢2を、「誤り」にすることは不可能である。
      (b)一方、肢1については、「中間金受領時に『初めて』保全措置を講じる」と理解する余地がある。
      (c)どちらかを選ばなければならないから、肢2が「正しい」ことにする。

      何年かに一回の確率ですが、宅建試験では、このような考え方が必要になることがあります。

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